房地产企业破产清算的顺序?

一、房地产企业破产清算的顺序

1、签订房屋产权调换拆迁安置补偿协议的被拆迁人的支付房屋请求权;

2、建设工程价款优先权;

3、银行抵押权以及经预告登记的预售商品房购房人请求权，按登记先后顺序就抵押物或特定物受偿。在预售商品房消费购房人不能从破产企业无担保财产中得到清偿时，可以从抵押物变价款中分出一定比例优先受偿;

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4、破产费用及共益债务;

5、预售商品房消费购房人请求权、消费购房人支付的定金本金(设定优先受偿上限或比例)、劳动债权(包括职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付职工的补偿金);

6、所欠税款及前项规定以外的社会保险费用;

7、普通破产债权。

二、法律依据

(一)被拆迁人权利顺位

2011年1月21日起施行的国务院《国有土地上房屋征收和补偿条例》将国有土地上房屋征收和补偿的主体限定为市、县级人民政府，不包括房地产企业，但在该条例实施前，依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，房地产企业取得房屋拆迁许可证的，可以成为拆迁人，与被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿合同。

立法论上的依据包括：一是拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件;二是房屋拆迁涉及社会公共利益，被拆迁人服从公益理应获得特别保护;三是被拆迁人与房地产开发企业签订安置补偿协议，早于土地使用权抵押或在建工程抵押，物保债权人通过审查及相应安排，完全可以防控被拆迁人权利优先性带来的信用风险。在解释论上，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条第1款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”

(二)消费购房人权利顺位

在不考虑消费购房人特殊性的情况下，作为整体的购房人权利应区分以下情形加以对待：首先，购房人支付全部购房款的情形。就购房人向债务人主张的权利性质，存在两种不同认识：一是物权请求权说，即购房人可以基于物权关系主张取回权。理由是不动产物权由登记所赋予的观点，显然与登记的行政属性相悖，对不动产物权归属的判断，除法律另有规定，只能依赖于基础民事法律关系的审查判断结果，绝对地将不动产登记作为认定不动产取回权成立与否的标准不可取。二是债权请求权说。理由为购房人购买房屋，物权法上的属性为继受取得不动产，依据物权法第十四条的规定，受让人自变更登记时才始取得不动产所有权;购房人与房地产开发企业签订的是购房协议，并非合作建房协议，不能得出购房人原始取得或共同共有房屋的结论。笔者赞同债权请求权说。其次，购房人支付部分购房款的情形。此时，购房协议属于双方均未履行完毕的合同，管理人有权选择是否继续履行合同。选择继续履行合同的，依照企业破产法第四十二条第(一)项的规定，购房人债权为共益债务;选择解除合同的，购房人债权不享有共益性质。

(三)建设工程价款债权顺位

合同法第二百八十六条规定了建设工程价款优先权，《批复》进一步明确规定，建设工程价款优于抵押权和其他债权，由此，建设工程价款优先权得以确立。反对的观点认为，建设工程价款优先权不具有公示效力，不能对抗在先抵押权，否则将影响交易安全。笔者赞同赋予建设工程价款优先权。不动产建设优先权的债权人应当于工程完成后一定期间内就经公证之工程款进行优先权登记，经登记之不动产建设优先权自工程开始之日起享有顺位，得对抗其后成立之抵押权，并得于登记额度内优先受偿。

三、房地产公司破产清算程序

法院应当自宣告债务企业破产之日起15日内成立清算组，接管破产企业。清算组由法院从公司的主管部门、政府有关部门和专业人员中指定，也可以聘请中国注册会计师和律师参加。清算组负责破产财产的保管、清理、估价、处理和分配。清算组应对人民法院负责并报告工作，接受法院的监督。我国《公司法》规定，清算组在清算期间行使下列职权：

(1)清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单

(2)通知或者公告债权人

(3)处理与清算有关的公司未了结的业务

(4)清缴所欠税款

(5)清理债权、债务

(6)处理公司清偿债务后的剩余财产

(7)代表公司参与民事诉讼活动