合伙人退伙后转让合伙财产未明确告知的行为无效

　　裁判要旨

　　合伙人退伙后向第三人转让其合伙财产的，应明确告知其他合伙人。在同等条件下，其他合伙人有优先购买的权利，未明确告知的该转让协议无效。

　　■案情

　　原告刘xx与被告马xx合伙建一蔬菜市场，取名黄桥乡长虹果蔬交易市场，地点在黄桥乡前石羊段路南(西漯公路)，面积为2340平方米(3.51亩)，该土地的原使用权人是前石羊村十一组村民孙xx、孙xx、孙xx。原告刘xx以自己的名义于2001年6月1日与该三人的代表孙xx签订了租赁土地合同书一份，土地租赁使用期限为20年，每亩费用800元。原告刘xx及被告马xx合伙在该市场建房八间、棚子八间，房产证、土地使用证均为刘xx的名字。2003年11月6日被告马xx退伙，并达成协议，将共建房屋八间中的四间及四间棚子给被告，后原告又以3000元买回一间房屋及一间棚子，被告马xx分得合伙中贷款12000元，被告马xx得三间房和三间棚子。当时马xx把三间房以20000元价格卖给刘xx时，刘xx嫌贵没有买。2003年11月26日被告马xx将三间房屋及三间棚子以4000元现金、9000元贷款本金及利息(从2003年11月26日起计算，以前利息由马xx偿还)卖给了孙xx。2006年马xx向法院起诉刘xx要求刘xx协助办理该三间房屋的过户手续时，称三间房屋是租赁给孙xx，西华县人民法院以马xx所诉不属其管辖范围，驳回了马xx的起诉。2007年2月西华县土地局通知刘xx给孙xx办理过户手续并将马xx与孙xx的转让协议交给刘xx。后刘xx起诉至西华县法院要求确认被告马xx与第三人孙xx的房屋转让协议无效。另查明从2003年至今，双方争议的3.51亩土地的承包款均由原告刘xx交给了第三人孙xx。

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　　■裁判

　　西华县人民法院审理认为：原、被告合伙经营蔬菜交易市场，二人散伙时对共同财产进行了分割，之后一个或数个原共有人分得财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人在相同条件下有优先购买权。马xx与刘xx分房时以20000元价格让刘xx购买，刘xx未同意，后被告马xx以14000元价格卖给孙xx时未征得刘xx同意，侵犯了原告刘xx的优先购买权，被告马xx与第三人孙xx签订的转让协议属无效协议，原告的主张合理合法，依法应当予以支持。第三人孙xx称购买时付给马xx现金5000元，贷款本金9000元，第三人孙xx未还贷款是因被告马xx未办理房产证;被告马xx称第三人孙xx给付其5000元不是事实，而是4000元，并给第三人孙xx打有xx据。因第三人未请求返还购房款，本案不予审理。根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条、最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第92条，以及《中华人民共和国合伙企业法》第二十二条之规定，判决：一、被告马xx与第三人孙xx所签订的房屋转让协议无效;二、在同等条件下，原告刘xx有优先购买权。案件受理费400元及其诉讼费350元，由被告马xx负担。

　　第三人孙xx不服一审判决向周口市中级人民法院提起上诉称：被上诉人马xx在2003年11月26日以14000元价格出售本案争议的三间房屋及三间棚子时，已经征求了被上诉人刘xx的意见，在刘xx明确表示不要的情况下才卖给了孙xx。一审判决认定孙xx与马xx之间的转让协议侵犯了刘xx的优先购买权是错误的，请求撤销原判，改判驳回被上诉人刘xx的诉讼请求。

　　被上诉人刘xx辩称：马xx在出售三间房屋及三间棚子时刘xx根本不知情，直到2007年1月31日西华县土地局通知刘xx协助办理过户手续时才知道他们之间的协议内容，因此说刘xx已经放弃优先购买权不是事实。一审判决正确，请求依法予以维持。

　　被上诉人马xx辩称：卖房屋及棚子时问刘xx要不要，他说不要，所以才卖给孙xx，刘xx已不再享有优先购买权。

　　二审查明的事实与一审查明的相同。

　　周口市中级人民法院审理后认为：被上诉人马xx出售给上诉人孙xx的三间房屋及三间棚子原系西华县黄桥乡长虹果蔬交易市场的组成部分，在刘xx与马xx合伙经营该市场时属于合伙人的共有财产。马xx退伙后向与合伙无关的第三人转让其分得的房屋及棚子时应当通知原共有人，原共有人在同等条件下享有优先购买的权利。孙xx虽然上诉称马xx转让房屋及棚子时已经征求了被上诉人刘xx的意见，在刘xx明确表示不要的情况下才卖给了自己，但其主张缺乏相关证据证明，对其上诉理由本院依法不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。

　　■评析

　　一、合伙人优先购买权的法律基础。合伙关系是一种共有关系，由于共有关系一般是建立在相互信任的基础之上的，为了防止某一共有人转让其份额时，接受转让的人是为其他共有人所不了解或者不信任的，从而给其他共有人带来损害，因而法律设定了共有人的优先购买权。合伙人的优先购买权，只是共有人优先购买权的一种，是合伙人向合伙人以外的第三人转让其合伙财产份额时，在同等条件下，其他合伙人有优先受让的权利，除非合伙协议另有约定。对此，我国合伙企业法第二十二条明确规定：“合伙人依法转让其财产份额的，在同等条件下，其他合伙人有优先受让的权利。”此外民法通则第七十八条第三款及民法通则若干问题意见(试行)第92条以及新颁布实施的物权法第一百零一条都对共有人的优先购买权进行了明确规定。赋予合伙人的优先购买权，从法律效果上讲，是将其受让合伙人出让财产份额的顺序处于优先于合伙人以外的第三人的位置，其根源在于合伙人对共有物的共有。因此，在处理合伙人优先购买权时，应当首先尊重合伙人的特别约定，如果合伙人在合伙协议中有特别约定的，则应当按其特别约定处理，如果未特别约定，其他合伙人的优先购买权应予支持。

　　二、本案中原告刘xx与被告马xx系合伙关系，在马xx退伙后转让其分得的房屋及棚子等共有物时，应当通知原合伙人刘xx，明确告知刘xx自己转让房屋及棚子的情况，如果刘xx明确表示在同等条件不愿购买时，才有权与合伙无关的第三人孙xx签订协议转让房屋及棚子。由于本案被告马xx未举证证明自己履行了明确告知义务，故其与第三人孙xx签订的协议侵犯了合伙人刘xx的优先购买权，为无效协议。因此，一、二审法院据此判决是正确的。

　　三、需要指出的是，为保护共有人转让共有物的权益以及善意第三人的合法权益，促使商品或者标的物的快速流转，使物尽其用，其他共有人的优先购买权应当在一定期限内行使。否则，如果其他共有人无限拖延是否购买的表示，共有人转让共有物的权利就无法得到实现。在现行法律没有规定期限的情况下，可以协商确定一个合理期限，共有人及时告知其他共有人后，其他共有人在此期限内不作是否购买的表示的，应认为其丧失优先购买权，共有人可以将共有物转让给非共有人。

　　一审案号为：(2007)西民初字第322号、

　　二审案号为：(2007)周民终字第911号