开发商购房定金协议陷阱

开发商设购房定金协议陷阱 买售人要求双倍赔偿

案情：2007年3月27日，在被告销售人员的夸大宣传下，原告向被告交付了10万元购房定金，预购买被告在重庆市渝北区黄泥磅黄龙路88号“朝阳之家” B-18楼2号房屋。为此，双方签订了由被告早已事先拟订好的《朝阳之家商品房认购书》，该认购书约定了购买房屋的面积、价款及付款方式等。原告在交付定金后的第二天，就来到“朝阳之家”销售中心预与被告签定正式的房屋买卖合同，签定合同的文本为重庆市国土资源和房屋管理局印制的《重庆市商品房买卖合同》。在双方签定合同过程中，被告拒绝原告对合同的选择性条款进行选择，拒绝原告对空白条款进行明确，拒绝为原告免五通和屋顶花园单属原告使用的承诺写进合同条款等。

原告为此多次与被告协商，但均遭到被告的无理拒绝，在因被告单方面的原因造成房屋买卖合同签定不成且原告又遭退还购房定金无果的情况下，为了维护自身的合法权益，原告特根据相关法律法规之规定，起诉到法院。

陈金柱律师代理本案原告，有以下代理观点：

本案被告为达到销售房屋的目的，不惜采取欺诈的手段，收取原告购房定金，且在签订正式购房合同时，不对有关条款进行明确并剥夺原告对条款的选择权，最终使正式的购房合同无法达成。本代理人认为，购房买卖合同无法达成的事实主要是由被告单方面的原因造成的，且被告的销售行为已经构成销售欺诈，因此，被告应双倍返还原告的购房定金。

一、在发表以下代理意见以前，先明确这样的事实：原、被告双方签订的正式房屋买卖合同依照的是《重庆市商品房买卖合同》(下简称《买卖合同》)示范文本，这是双方均已承认的事实，至于被告当庭出示的合同样本也只是被告单方面对《买卖合同》示范文本中的某些空白条款进行的选择和填制。

二、购房买卖合同无法签订的事实是由被告单方面的原因造成的，且被告的销售行为已构成销售欺诈。

(一)、按照有关法律法规的规定，房屋的五通费用应包含在房屋销售价格内，被告却将免五通的条件作为其销售的优势在签订《认购书》前后向原告进行宣传，即使这样，双方在签订《买卖合同》时，被告也明确要求原告承担此费用(具体为“天然气、闭路、水电”的初装费用)。

(二)、被告为了促使原告签订《认购书》和急于销售房屋，在签订《认购书》前后，对原告承诺其销售给原告的房屋有单属于原告使用的屋顶花园，但在签订《买卖合同》时对其的承诺反悔不认。

(三)、在签订正式《买卖合同》时，双方针对《买卖合同》第十四条第3项有通气时间的空白条款，原告要求作为此款义务方的被告给予明确通气时间，但遭被告拒绝。

(四)、《买卖合同》第十五条中约定，如因被告的责任，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方有两种明确选择和一种补充条款。但被告强行要求原告按照第2项处理，不准许原告对选择性条款给予选择和补充。作为格式合同提供方的被告，剥夺了原告在合同签订中对选择性条款的选择权，同时违背了合同的意思自治原则和磋商的交易习惯。

(五)、支持以上事实的证据，主要有原告方提供的书面证据、申请的两位证人的证言以及被告当庭提供的对原告有力的书面证据。

三、原告从签订《认购书》前后到签订正式的《买卖合同》过程中，其购买被告房屋的意愿是真实的，不存在任何过错或恶意。

原告年事已高，又没有文化知识，对被告提供给他的书面协议涉及的法律术语更是无从知晓，但从他交付购房定金并于第二天到销售中心签订《买卖合同》的行为，可以看的出，他的购买房屋的意愿是真实的。而被告恰恰利用了原告的这些劣势和自身的销售优势，对原告进行欺诈，并强迫原告接受被告单方面的意思。

四、针对当庭的质证和辩论，代理人有针对性的选择以下两点予以辩明。

(一)关于《认购书》的“其他条款”第9项的规定，即“乙方在签订本认购协议时，已知晓并了解公示买卖合同样本的内容与条款，对此无异议。”

代理人认为，此条款包含于“其他条款”，而“其他条款”又属于《认购书》中的选择条款，双方对此条款并未勾选，也就是说双方在《认购书》中没有约定这样的条款，被告不能再以此条款作为其辩论的依据。

(二)、关于被告举示的《买卖合同》样本

1、被告以其举示的《买卖合同》样本来辩称此样本一直在售楼中心张贴，且原告早已知晓并了解的主张不能成立。

(1)、其主张缺乏证据支持，到开庭时为止，被告并未提出任何证据证明此样本在原告签订《认购书》时张贴于售楼中心，也没有证据证明原告对此样本已知晓。

(2)、如果说其《买卖合同》样本在售楼中心公示，作为销售方应以合理合适的方式对被告加以提示，但被告并未尽到提示义务。

(3)、被告缺乏证明其举示的《买卖合同》样本与双方在2007年3月28日准备签订的《买卖合同》样本是相同的证据，更无法证明其举示的《买卖合同》样本曾向被告出示或原告曾知悉此样本。

2、被告举示的《买卖合同样本》的一些条款恰恰印证了原告的观点。

(1)、被告对其举示的《买卖合同》样本第十四条第3项的通气时间的空白条款没有按照条款的格式明确具体的时间，而是单方面变更为通气时间按照天然气公司有关规定执行，即使这样，通气时间仍未明确。

(2)、被告对其举示的《买卖合同》样本第十五条的选择性条款，单方面选择了第2项，如果再结合本案其他证据，被告的证据则刚好证明了原告的关于“被告剥夺了原告对合同选择条款的选择权。”

综上所述，原告已经向法庭举示了充分的证据，证明致使《买卖合同》无法签成的原因主要是由被告单方面的原因造成的，且被告在销售房屋过程中存在销售欺诈，根据《最高法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》、《担保法》及其司法解释、《消费者权益保护法》的规定，被告应双倍返还原告的购房定金。

此案开庭后不久，法院下达了判决书，判决被告返还原告购房定金，同时赔偿原告购房定金一倍的赔偿，本案诉讼费全部由被告承担。