不动产估价行业商业贿赂的特点与规律

不动产估价行业商业贿赂的特点与规律

根据治理商业贿赂专项工作开展情况，深圳市不动产估价学会就估价行业可能存在的商业贿赂行为进行了认真分析研究，结合行业自查情况，对行业特点以及发生商业贿赂行为的特点和规律总结如下：

一、不动产估价行业的特点

1.行业准入门槛、机构数量及从业人员

2005年12月1日，建设部颁布的《房地产估价机构管理办法》正式施行。按照《办法》的有关规定，从事房地产估价活动的机构应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。房地产估价机构资质等级分为一级、二级和三级。一级房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。取得三级资质的房地产估价机构应符合如下条件：1)机构名称有房地产估价或者房地产评估字样;2)有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上;3)有3名以上专职注册房地产估价师;4)在暂定期内完成估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上;5)法定代表人或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;6)有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师;7)有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%;8)有固定的经营服务场所;9)估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全;10)随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求;11)在申请核定资质等级之日前3年内无《办法》第三十二条禁止的行为。

目前，我市按照《办法》要求已取得房地产估价机构资质的房地产估价机构共55家，其中，取得一级资质的房地产估价机构4家，取得二级资质的房地产估价机构25家，取得三级资质的房地产估价机构26家。另外，一级机构在深备案的分公司2家。

据不完全统计，估价行业的从业人员近2000人，其中执业估价师700多人。

2.业务范围

房地产估价活动包括土地、建筑物、构筑物、在建工程、以房地产为主的企业整体资产、企业整体资产中的房地产等各类房地产评估，以及因转让、抵押、城镇房屋拆迁、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、企业清算、资产重组、资产处置等需要进行的房地产评估。其业务来源主要为银行、法院、政府、企业、中介机构等。据了解，

存在回扣情况最为严重的主要是来源于银行的估价业务，大部分银行通过回扣额的高低来选择与其合作的评估机构，银行抵押贷款、个人按揭贷款评估业务成为评估机构竞争最为激烈的领域，给、受回扣已成为获取业务的一种“潜规则”。来源于中介机构的估价业也被普遍索要回扣，主要是二手楼贷款的评估。其他几种业务来源的估价业务虽然也有一些索要回扣的情况，但属个别现象，没有来源于银行的估价业务集中和突出。

3.业务特点

估价行业为提供专业服务的中介行业，采用技术和业务相结合的运营模式，成本主要为人力成本，业务获取主要是通过业务员的个人拓展。在实际操作中，大部分估价机构将专业操作与市场推广分开来，这样虽然有利于公司业务的拓展，但同时导致了技术人员与市场业务的脱节，公司的生存和发展过分依赖业务人员。目前，房地产主管部门强调的是对估价师的规范，制定了相应的管理办法和技术规范，但对业务人员却没有任何的行为规范。

二、不动产估价行业商业贿赂的特点和规律

1、表现形式和形成

估价行业商业贿赂的表现形式主要是回扣。据了解，有些评估机构以回扣等各种名义“返还”有关单位的款项达到收费总额的60%，少数单位甚至将回扣的高低视为开展业务的砝码，而将专业技术规范和服务质量置于次要地位。

回扣的形成与利益机制有关，估价行业回扣的直接受益人除了回扣的索要者就是业务员，其次才是估价机构。估价行业回扣的形成主要源于业务人员的薪酬为提成制，即收入直接与其承接的业务量及金额挂钩。业务员受个人利益的驱动为承接业务而给予回扣，通过给回扣争取业务的收入高且压力小，加之法制观念淡薄，业务员个人是愿意承担给回扣的风险的。而有些估价机构为了生存制于业务员又不得不给。公司的利益与个人利益一致，法律和行业的规定就成为了软约束。

2、覆盖范广、金额大

据调查，行业内大多数估价机构都在给回扣。行贿既有公司行为，又有个人行为。如果公司对业务员个人给回扣的行为不认同，业务员的个人行是无法实现的。受贿的则主要是银行，且主要集中在银行的抵押贷款和按揭业务中。从回扣的金额来看，单笔个人按揭业务的评估收费低，给予的回扣也相应较少，在100-200元之间。但业务量大致使个人按揭业务回扣的总额大。若每年成交的商品房为10万套，80%作按揭，每套的回扣额为100元总额就达800万;单笔企业抵押贷款业务的评估收费相对较高，回扣是按评估收费的40%-60%提取。据统计，2005年我市53家评估机构的总营业额约为82亿元，若按40%的比例计算，产生的回扣约33亿元。

3.形式和方式的多样性

估价行业回扣的形式主要包括：公对公，即估价机构与银行信贷部之间给受回扣行为;个人对个人，即企业业务员与银行信贷员之间给受回扣行为;个人对公，即企业业务员与银行信贷部门之间给受回扣行为。回扣主要采取现金和消费买单的方式，其中现金方式所占的比重大。

4.账务处理的法律风险大

估价机构对回扣的账务处理一般采取票据冲账、提取大量现金的方式。其中，票据冲账主要是搜集发票作费用冲账，存在假发票现象。提取现金主要是采取给业务人员提成的方式，但账务处理实质还是用票据冲账。另一种方式则是隐瞒收入，收取的评估费不开发票只开收据，收入不入账或少入账。

5.涉及面小，治理成效明显

估价行业较小，回扣涉及的行业相对集中，且回扣的中间环节较少，若进行有针对性的集中治理，效果会很明显。

三、不动产估价行业商业贿赂的危害性

1.估价是一种独立的专业服务，给社会提供信贷决策的基础及科学依据，是社会交易的一个重要环节，是价值信息的专业提供者。估价质量的好坏直接影响到国家和个人资金安全，影响到国民经济运行的安全。但由于回扣的存在，估价机构受利益驱使不能坚持 “独立、客观、公正”评估原则，估价的专业原则让位于商业原则，服务者与被服务者都不以追求专业品质为目的。回扣作为商业贿赂的一种主要形式违背了社会主义市场经济的基本原则，破坏了市场秩序，妨碍了公平竞争和资源合理配置，增加了企业经营成本，减少国家税收，侵吞公有财产、个人合法财产。

2.估价是控制金融风险的重要手段，但由于回扣的存在，银行以给予回扣的多少来选择合作的估价机构，而不是从能否提供优质专业服务的角度来考量，不注重对估价机构专业品质的要求。同时，由于利益驱使，成为国有资产流失、不良资产增加的帮凶。以80年代初美国的储贷危机为例，主要原因一是由于银行内控体制不完善，使得贷款人与估价师合伙欺骗银行，造成银行的坏账损失;二是银行给估价师施加压力，要求按照其意愿高评或低估;三是估价师的个人能力较差，无法为银行规避风险。

3.大量的商业贿赂行为造成严重的偷逃税现象，使国家的税利大量流失，是群体性的税务违法，致使国家和集体蒙受巨大的损失，后果严重。据了解，许多估价机构的年度所得税额均为零申报。

4. 商业贿赂损害估价行业的专业形象，严重影响专业发展和行业建设。回扣的存在使技术人员成为业务人员的附属，估价机构无力也不着力于提高专业水平和服务质量、培养和保有专业技术人才、研究解决客户真正的专业需求，阻碍机构乃至整个估价行业后续发展。