李开发:物业税对老百姓很友好

这些年经济发展，有房有车的人那么多，大家都成了交税对象了，究竟要交多少，交得起还是交不起，许许多多人打听探风。说来也挺正常，咱们普通老百姓，收入有限，每月要掐着用，不计划那能行呢

一、什么是物业税

这个问题许多人不当问题，其实真是个问题。物业税这个概念是个舶来品，其实就是香港东南亚人喜欢这种说法，其它北美西欧市场经济国家把它定义为不动产税。核心是土地与土地上的建筑物。还要细分一下，是指土地上的商业地产与住宅地产。至于工业地产与其它地产，国家另有征收方法。它是指不动产，我们知道汽车是动产，所以不在内，别与物业费混淆起来。

二、物业税是什么税

物业税的这个说法也有分岐意见。大部分专家认为是财产税。但有部分专家认为是以资源税为基础的财产税，也有人认为是资源税，资源占用是主要部分。比如我就是这么认为的。我们知道，所有购买住房的人最后获得的是两个证，一是房产证，一是土地使用证。其实，细究起来，那个土地使用证的作用非常重要。你想，中国的土地资源是世界上最紧张的，一是因为有13亿人口，大家一平均，就比世界穷国的人均土地还少。第二，我国的土地质量差，有半数是穷山恶水，兔子不拉屎的地方，人们生存很艰难。因此土地都要十分节约。外国有个普遍的经济规律，是某一区域的经济总量一定与所在区域的人口成比例。经济总量大的地方一定人口多，谋生比较容易。土地在城市就是最稀缺的了。你在城里的房子值钱，其实不是住房值钱，而是它所在的那一块土地特精贵。你同样一幢房子，建筑费用就是800元平方米，在城市里也不会超过2000元一平方米，大多数1600元以内一平方米能拿下来。否则这些年许多小城市小县城怎么会有1000多元平方米的房子在出售呢那么，到城里了，到大中城市了，房子马上价格翻番，比方说，北京的三环内住房，新房每平米二万元已经是正常的了，北京的老城区的四合院，每平方米要值8万，金融街，通常的房价要值6万，现在许多大城市市区的住房每平方米上万是十分平常的事。可见值钱的不是住房，是所在的土地资源。所以，我们一部分专家认为物业税这个名称不怎么对头，应当叫土地资源占用调节税。也就是说，物业税实际上是资源类税收为主体。这一说，不知大家还有不清楚的欢迎大家提问。

三、物业税对那些人征

或者说那些人是征税对象。回答是所有人。所有拥有住房与商业地产及土地的人。这里要提一点，不仅是城市人，还有农村人，不仅是中国人在中国范围内拥有这些不动产要交税，外国人在中国有住房与商业地产也要交。只不过开征的时间可能有先后。

四、大致税率是多少

这里我只能把我们一些研究物业税的学者意见告诉大家。目前世界上市场经济国家与地区的不动产税情况有个大致的幅度。比如，在美国，不同的州的税率是不相同的。大致是1-3%左右，也有更高的，但有一个规律，就是那些年经济增长率超过3%以上的城市与地区的不动产税率多数在2.5%以上。最高的也有比这个高几倍的。新加坡与我国的香港是4%。少的也有0.5%的。目前我们专家中的多数专家认为，1%左右比较合适。但有一部专家认为2%左右比较合适。许多人看到过专家版住房制度建设稿，那个是专家版。大家可找来看一看。那也是一批专家的意见。不过，这不是说，1%不好，2%就好，关键在于我们的物业税想要个什么结果。大伙看一看新加坡为什么是4%，那个是个华人为主的国家，许多情况与我们的相接近，所以物业税的开征不一定税率低就好。税率是要适当一些才好，才有调控能力，有政府想要的调控结果。比如税率是3%，也会有许多好处。它对全社会的绝大多数人有好处。只是对炒房的不友好。

五、物业税对咱们普通老百姓很友好。

在最近收到的邮件中，最多的是普通网友与老百姓。许多人很感激，说李老师你关注民生，一定要为俺老百姓向政府提提意见。有的人说，我现在的月供压力就已经很大，政府还要我交物业税，我每个月收入就那么多，老婆前不久因为企业不景气又下了岗，政府还让不让人活了有的在来信中说，他那个房子其实是弟兄几个合住着，但是产权是他的，面积虽然不到200平方米，但是实际上是几家住。人均也很少。在这里我特别感谢这些提问题的人，大家都是普通老百姓，没啥事咱也应当关照着，政府的政策也应当贴近民情，切合民意。我要告诉大家说，物业税其实对我们普通老百姓很友好。最主要的特点是保证生活基本需要的那一部分物业是免税的，或者叫扣减的，是税率为零的那一部分。虽然所有的人都要交税，但大家要记住，去税务所填一张单，填上税率为零，那也是一种交税，不是不交税。这不是形式主义，也许你一过那个坎，你就得交钱了。目前扣减的数，虽然还在讨论中，但基本的问题是每个人的基本生活面积要多少有一些专家认为人均30个平方米，这是过去曾经有的研究机构认为的小康住房标准，在这个范围内税率是零。也有一些专家认为人均40平方米是合适的数。目前40平方米的扣减数为大多数专家所赞成。另外，这里有个分岐意见，就是一个人是单人户，该怎么办，有些专家的意见是适当放宽，有的专家认为基本家庭户是3口人，再加上我们现在的住房面积是建筑面积不是使用面积，所以还要上下浮动20%，所以社会上有144平方米之内税率为零的说法。目前该说法是主导意见了。不过，这个说法还是要分不同的城市，比如小城市，比如乡镇，许多人是城镇居民加农户，家里还要摆个农具什么的，这个面积他们不够用。那么，具体的扣减面积究竟是多少还得分对象研究。目前所说的也仅是北京的一些情况。设想一下，大多数普通老百姓只有一套房，面积比144平方米大的真是不多，再说了，政府制订政策的目标不是要加重咱们普通老百姓的负担，税收政策当然不会与老百姓过不去，所以你尽管放宽心踏实挣钱去。

六、关于征收方法

这是个核心问题。目前我们也不知道主导意见。有从价征收与从量征收两种意见。从量征收，就是从面积征收。你是100平米，他是200平米，那么200平方米的其中有56平方要交物业税。但是人们认为，市中心与远郊区不一样，同在市中心，不同的地段也不一样。你要是买老潘的三里屯SOHO，房价超过3万呢，怎么能一样呢，与他相距不到两公里的地方，价格就差1万多元一平方米，房子跟房子咋一样呢所以多数专家赞成从价征收。就是你的房子值多少钱按多少钱来征收，扣减多少钱。比方，你的房屋在北京三环内，100平方，价值160万元，论面积，你不要交税，有144的扣减点，但是你的房子特值钱，也就是说占有资源特别好，或者叫位置特别好，如果扣减点是资产100万元，余下的部分要交税。那么是有60万元要交税。我们偏向有一头符合扣减标准的，比方面积符合144平方米以下的，就是税率零了。但不知道这个意见最终是不是主导了。从量征收的不公平，体现是好位置与差位置不一样，相差是一个天一个地。从价征收的也不一样，人家小民百姓就是当初住在这里。比方说，有朋友给我邮件说，他家住在东城区，是四合院，占地面积有200多平方，住了上百年了，也没有出租，一家四口，他在国营企业，他太太在公交公司售票员，两个人每月全部收入就是4000上下，交物业税实在交不起。象他这种情况是实情。我会和那些参与物业税政策研究的学者转告这些情况。我个人认为他这种情况应当是零税率。当然情况很复杂，最终结果还得要有个平衡。不过不要担心，一个税法出台，少不了征求意见过程，大家到时候还可以再反映，我也会帮大家在许多地方提出你们的问题与疑惑。复杂的是第2套房与第N套房，事情多着呢。

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