物业税之四大难解疑问

一时间，围绕着物业税各种纷纷扰扰的说法又开始了。这“达摩克利斯之剑”能否落下来，又怎么落下来。物业税这个新税种能否真的抑制房价如果物业税开征，又该怎么来征收物业税离我们还有多远

疑问一：第一套自住房该不该征

“老百姓的第一套房应该不予征收，因为这是他的生活必需品，一旦征收势必会影响他的生活水平。”对外经济贸易大学财政税务系教授、博士生导师孔淑红抛出了她的观点。

北京房地产协会学术委员会委员蔡金水的观点也很明确：“我多次发过公开声明，老百姓的第一套住房应该不予征收。”他还特别解释道，这第一套住房应该不是豪宅或者别墅，“按理说140平方米以上的住宅就是豪宅，但是这还要分地段，还要分多少人住，如果一家三代七八口都挤在这140平方米的子里，这算不算豪宅呢”蔡金水也有点“纠结”，不过他表示，物业税如果一旦征收，政策中关于征收对象的标准应该是合情合理的，让老百姓看得过去的，“毕竟谁都不傻，老百姓不能接受的政策肯定实行不下去。”

更有网友在业主论坛对此大加议论，帖子中说：如果征收应该以家庭为单位，90平方米以下的房子不征税，90平方米以上递增征税，最好如果你住150平方米以上的房子，一年交个10万8万的，心疼死你;对第二套房子征重税，决不能征个不痛不痒的税额，逼得你早点把房卖掉，而且，你房子越多，税收越高。

也有网友这么表示：从道理上说，这类税收的本质应该是“劫富济贫”，自住的房子应该是免征物业税的，这一点估计在物业税的实行过程中应该是会考虑进去的。

看来，大家都希望老百姓的第一套住房应该在物业税赦免之内。相关专家也表示，由于对居民征收涉及到利益关系较广，因此在处理上需要谨慎对待。同时，在制度设计上采用什么计税依据、税率水平设计多少社会能够接受、如何给予居民基本住房的优惠和保证公平以及现有的征管条件是否具备等问题，也是制约物业税出台的重要因素。

一些业内人士预测我国的物业税很有可能采取分级制。简单来说，分级标准为：最普通的业主，即只拥有一套自住房的业主，并且这套物业的面积小于一定标准，将会免于收取物业税;业主只拥有一套物业，但面积大于一定标准，将按一定比例收取物业税;拥有两套和两套以上物业的，将全额征收物业税。总结一句话就是，基本自住者不征税，超出居住标准才课税。

疑问二：北京率先开征商业地产

物业税的话题永远炽热，从它在国内诞生的第一天起。

2003年10月，十六届三中全会通过的市场经济体制的相关决议称：实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。随后，物业税问题一直备受关注。

从这一年开始，财政部和国家税务总局就分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。而所谓物业税的模拟“空转”，是指虽然没有实际征税，但一切步骤与真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。

专家预计，如果空转将在全国推行，则物业税的进程将再进一步，有学者甚至预计，率先实行空转试点的深圳，有望在今年“实转”起来。更有不少学者在接受媒体采访时直接排出时间表一学者称，物业税2010年开征的可能性不大，他对物业税开征的预期是2011—2012年。

在今年北京市两会上，北京市政协委员、中央财经大学税务学院副院长刘桓表达了这样的观点，他认为北京商用房产物业税开征的条件已经具备。

是北京先行还是有别的选择对外经济贸易大学财政税务系教授、博士生导师孔淑红表示，物业税的征收是一个十分复杂的系统工程，比如是按市值征收还是按原值征收，这都需要相关的评估，“如果一个税种考虑不成熟，要么不征收，要么先进行小规模谨慎地试点征收。”

因此有关专家就表示，选择部分二三线城市或区域作为试点倒是有可能。“征收物业税是一个必然步骤，但还有很多基础问题需要解决，比较稳妥的做法是在试点城市或区域使物业税真正落地。而北京、上海等一线城市，由于其城市地位比较特殊，一旦物业税落地对市场和人们的心理等都会产生影响。”

疑问三：能否抑制房价

一些人对物业税的期盼在某种程度上是希望这把“达摩克利斯之剑”能够将“房价”腰斩，但是真能如此吗相关人士也给出了他们的观点。

媒体报道称：央行货币政策委员会委员樊纲日前建议，应通过开征物业税等制度改革稳定房价;中国社科院财贸所税收研究室副主任张斌说，征收物业税将提高房屋的持有成本，因而会影响抑制购房需求、投机需求，因此一旦出台会对供求关系改变很大;财政部财政科学研究所所长贾康表示，要想实现中国房地产业的健康发展，需要减少资产价格和不动产价格上的剧烈波动，应当考虑“釜底抽薪”的措施，在不动产保有调节上加大税收力度。

看来，不少专业人士在“物业税能否抑制房价”这个问题上持肯定意见。然而对外经济贸易大学财政税务系教授、博士生导师孔淑红表示，在打击投机炒房者这方面，物业税的出台并不管用，“如果税负不高，对炒房者来说没什么影响，物业税一年一征，他赚取了差价就跑了，而且还有可能将税负转移到真正需要买房的人身上，那就太不应该了。”

财政部财政科学研究所税收政策研究室副研究员许文接受媒体采访时表示，研究表明，物业税对于房地产价格在短期内有一定的影响，但在长期内并无明显影响。国外实践也能证明这一点，很多国家实施了类似于物业税的房地产保有环节的税收，但仍然避免不了房地产投机和泡沫的问题。在未能解决房价走高的根本原因时，不能对物业税抑制高房价有太多的期待。“税收的调控并不是万能的，对于包括物业税在内的税收的调控房地产价格的作用不能高估。”

疑问四：税率又该是多少

关于物业税，网友们有各种疑问和猜想，比如：央产房、军产房等“公房”将来是否也纳入征收范围各地物业税的起征点是否因平均居住面积的不同而有所区别是否能对城镇居民的不动产状况有较为客观的了解和掌握是以一套房两套房作为标准，还是应该设定免征额，以金额为标准才更加公平

而其中税率是多少也成为大家最为关注的猜想话题网友爆料称，物业税在全国十几个省市空转税率为1.2%;目前空转的物业税有两种计算模式：如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收1.2%的物业税;如果房产是出租、投资用，就以投资回报的18%为基准，征收12%的物业税。由于物业税具有调节财富分配的功能，因此对消费者第一套房产可能会采取免税或减税的政策，主要是对消费者拥有的第二套住房征税。

也有专家公开表示，鉴于中国地区之间经济发展极不平衡，国家应当确定物业税幅度在0.1%-3%之间，由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，具体确定适用税率。

媒体报道称，“中国物业税改革研究“课题组执笔人之一、国务院发展研究中心产业经济研究部副研究员王晓明认为，关于税率设计，中央应设计统一的税率范围，同时允许各地方政府在此范围内自行选择。通过不增加居民税负的”倒推原则“，并考虑纳税人的承受力，税率范围不宜定得过高。其课题小组根据测算，认为定在房地产市场评估价值的0.3%—0.8%为宜。

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