不同财税的处理

一、转为出租开发产品核算

1.出租期间会计利润

租金收入： 360万元;

摊销成本： 1500÷20x3=225万元;

会计利润： 360-225=135万元。

2.出租期间应纳税所得额

根据税法规定，用于出租的开发产品未转作固定资产核算，其摊销的折旧不能税前扣除，因此出租期间已摊销的折旧225万元应调增应纳税所得额，即应纳税所得额为360万元，应交所得税为118.8万元。

3.租期届满时出售

甲企业出售该房产时结转销售收入3000万元，账面成本余值为1275万元，会计利润为1725万元，已摊销折旧225万元此时可作为计税成本调减当年应纳税所得额。因此，应纳税所得额为1500万元，应交所得税为495万元。

从上可看出，开发企业从出租至出售应交所得税总计为613.8万元。

二、转作固定资产核算

1.出租期间会计利润

同上。

2.出租期间应纳税所得额

根据规定，房地产开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售确认收入实现，缴纳企业所得税;开发产品转作固定资产后可按税收规定扣除折旧费用。

开发产品转为固定资产时的公允价值应以当时的市场价值计算，因此出租期间应调增应纳税所得额1000万元。因开发产品已转为固定资产，按税法规定，其计税成本为2500万元，增加的计税成本1000万元中属于出租期间的折旧费用150万元应调减应纳税所得额。

应纳税所得额：135+1000-150=985万元;

应交所得税： 985x33%=325.05万元。

3.租期届满时出售

甲企业出售该房产时结转销售收入3000万元，账面固定资产净值为1275万元，因此，会计利润为1725万元。开发产品转为固定资产时增加的计税成本余值850万元应调减当年应纳税所得额。

因此，应纳税所得额为1725-850=875万元，应交所得税为875x33%=288.75万元。

从上可看出，开发企业从出租至出售应交所得税总计也为613.8万元。

通过比较，采用不同的会计处理方法，不会影响会计利润，应交所得税总额也是相同的;但是，从年度现金流量来看，采用第一种会计处理方法，企业前期支付的税金较少，资金压力较小。

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