陈淮解析物业税征收疑问
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中国不仅是一个人多地少的国家，而且是一个处于城市化快速发展过程的国家。在过去二十余年中，我国城镇居民人均居住面积从1980年的不足5平方米提高到了2005年的26平方米。在1999年到2005年的7年间，城镇居民每年每人居住面积的增长都在1平方米以上。二十余年里，中国的城镇人口从1.9亿人增长到了5.4亿人。按照这样的住房改善速度和城市化速度，中国可用于居住的土地将不可能满足未来15到20年发展的需要。不仅土地不够用，水资源和能源也严重短缺。人们很容易注意到，老百姓居住用能，已经从照明、听收音机发展到用彩电、冰箱，又发展到用空调和各种电热器具。目前中国一次能源消耗中超过40%以上的部分用于了建房子和住房子。而中国恰好是一个能源资源严重匮乏的国家。怎么应对呢就得鼓励资源节约，抑制过度消费。
节约资源是公共利益。这个公共利益包括国民经济可持续发展的利益，包括我们这个社会全体成员的利益，包括我们子孙后代的利益。请注意，这里所说的“过度消费”不仅包括富人的奢侈性消费，也包括中等收入阶层、普通工薪阶层享受性的消费。物业税真正开征时，单套面积过大，超出普通住宅标准或者生活必要限度的房子可能适用税率就要明显高一些。2005年党的十六届五中全会“关于十一五规划的建议”中明确指出，要“发展节能省地型建筑，形成健康文明、节约资源的消费模式”。
过去一些年来的住房制度改革、发展房地产市场等都是为了让老百姓拥有自己住房，这个目标没有疑问。但人人有房住、大多数人拥有自己的住房，不能光靠盖新房子。还要通过一定方式的鼓励流动，加快存量资源的优化配置。我国目前的城镇住房资源总量已达165亿平方米。但由于历史因素，这些资源的分布存在着两个极大的不合理。其中，一是从上世纪80年代初期起的很长一段时期内，为了应对当时严重的住房短缺危机，政府采取了“鼓励单位自建住房”的政策。机关、企业均可利用所占有的城市土地自建职工住宅。由此形成了严重的城市功能分区混乱。居民住宅与商业区、政务区、工业园区以致旅游区相互混杂。这种状况导致了宝贵的城市土地资源的极大浪费。
二是中国曾长期实行“福利分房”制度，居民的住房位置以及空间大小几乎完全不取决于个人或家庭的意愿。“分到什么房子就得接受什么房子”。这种被迫接受的资源配置格局，使大量住房资源实际上处于低效率的利用状态。社会资源所能提供的福利水平被大大降低。从1999年起，中国实行了大规模的住房制度改革。通过市场途径实现“以小换大”、“以远换近”、“以差换好”已成为人们的普遍要求。要实现这个目标，就需要促进促进存量住房资源的流转。
在持有环节的开征物业税的同时，降低交易、流转环节的税负，促进一级市场、二级市场、租赁市场和中介市场等多层次市场体系不断趋于完善，可以有效地推进现有住房资源的市场化流动，优化城市土地资源的配置结构，提高城市住房存量资源的利用效率。让所有资源都得到最充分、最合理的利用，这也是一种公共利益。
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