税收种类中城镇土地增值税的介绍

土地增值税

一、纳税义务人：

所有转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的单位和个人。

二、征税范围及标准

1、转让的土地使用权是否国家所有;

2、土地使用权、地上建筑物及附着物是否发生产权转让;

3、转让房地产是否取得收入。土地增值税税额=土地增值额x适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数

土地增值额=转让收入-扣除项目金额

纳税人有下列情况按房地产评估价格计算征收：

隐瞒、虚报房地产成交价格的;

提供扣除项目金额不实的;

转让成交价格低于房地产评估价格又无正当理由的;

存量房地产转让。土地增值税实行四级超率累进税率

级数增值额与扣除项目金额的比率税率速算扣除系数

1 不超过50%的部分 300

2 超过50%-100%的部分 405

3 超过100%-200%的部分 5015

4 超过200%的部分 6035

应纳税额的计算步骤：

确定扣除项目金额

确定增值额=应税收入-扣除项目金额

确定增值率=÷，找税率

计算税额

1、对纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征。

2、对因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征。

3、对个人转让房地产的：凡居住≥5年的，免征;3年≤居住 5年的，减半征收;居住 3年的，征税。

一、纳税申报时间：纳税人签订房地产转让合同后的7日内。

二、纳税地点：房地产所在地主管税务机关。

纳税人是法人的，房地产坐落地与其机构所在地一致时，原管辖税务机关;不一致时，房地产坐落地。

纳税人是自然人的，房地产坐落地与住所所在地一致时，住所所在地;不一致时，在办理过户手续所在地。

税种纳税人及征税范围税目、税率

土地增值税

有关事项是否属于征税范围

1出售征。

出售国有土地使用权

取得国有土地使用权后进行开发建造后出售

存量房地产买卖。

2继承、赠予继承不征。赠与中公益性、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人不征，其余征。

3出租不征。

4房地产抵押抵押期不征;抵押期满不能偿还，以房地产抵债的，征。

5房地产：) 单位之间换房，有收入的征;个人之间互换住房免征。

6以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业，免征;将投资联营房地产再转让，征。

7合作建房自用，免征;建成后转让，征

8企业兼并转让房地产暂免

9代建房不征

10房地产重新评估不征

扣除项目的确定

1、对于新建房可扣除

取得土地使用权所支付的金额，包括地价款及国家统一规定缴纳的有关费用，据实扣除;

房地产开发成本;

房地产开发费用：

①纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明，其房地产开发费用为：利息+x5%以内。

②纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：x10%以内

注：利息不高于商业银行同类同期贷款利率计算的金额，银行的加息和罚息不能扣除。扣除比例由省级人民政府决定。

转让房地产有关的税金：房地产开发企业，营业税、城建税和教育费附加;如果是其他企业，还包括印花税。

从事房地产开发的纳税人可按[+]x20% 加扣

2、销售存量房地产，即销售旧房可扣除

旧房及建筑物的评估价格=由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价x成新度折扣率

取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用

转让过程中缴纳的税金

税种纳税人及征税范围应纳税额计算税率税收优惠征收管理及纳税申报

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