物业税定义及相关思考

物业税是什么

讨论物业税的前提，是我们首先要明确什么是物业税。

“物业”一词，源于我国香港的用法，意指房地产，往往成为房地产的别称或同义词。物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产要求承租人或所有人缴纳相应的税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

2003年10月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”由此，物业税一词进入百姓视线。

按照目前房地产税制改革的设想，所谓的物业税，是将现行的土地出让金、房产税、土地增值税等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。过去一次性征收的各种税费，将在房产保有期内分批缴纳。

用5个“有利于”概括物业税的效力：有利于楼市的健康发展;大大拓宽税收征收面;有利于有效调节社会贫富差距;有利于避免重复征税;有利于建立地方财政主体税种。

物业税能降房价

一种较为普遍的看法是，物业税开征之后，将导致房价大跌。这种说法的第一个理由是：物业税开征之后，在房地产开发成本中的土地出让金，征收模式将发生改变。开征物业税之后，一次性征收的土地出让金，变成了业主每年缴纳的物业税。开发商的资金压力和建房成本，将大幅降低，自然会带动商品房价格下滑。第二个理由是：按照目前国家对房地产税制改革的设想，中国人房子消费的模式，将由原来的“高成本购买，低成本消费”，变成“较低成本购买，较高成本使用”。买房投资行为，成本大大提高，受益大大降低，房地产供需关系将得到改善。

住房系民生，房价无小事，无疑是时下讨论物业税时涉及的最热议题。

对此，文章指出：我国人口众多，土地资源有限，而且多数人都有购房置地的传统思想，除非遭遇重大的经济危机使房地产市场陷于萧条，否则大量购房者持币待购的力量难免不对房价的不断上涨起推波助澜的作用。在购房需求持续刚性的情况下，高房价将在一定时期内是常态。

笔者则认为，想通过开征物业税的形式，将开发商目前的承担的税费降下来，借此降低开发商的开发成本，进而降低房价，可能只是一厢情愿。因为追求利润最大化的开发商，会尽一切可能将房价仍维持在较高位置。到头来，老百姓为了生活最基本的需求，可能会付出双重代价。这不由得不让我们警惕。

人们不应天真地以为，政府不向开发商收取土地使用权出让金，房屋的售价就不会包括由土地级差效益决定的地价。事实是，开发商一定仍会通过“无形之手”最大限度地攫取土地级差效益。房价高低，仍主要由土地位置与环境决定。这时人们就会发现，开征物业税，不仅难以抑制房价过快上涨，反而有可能加重购房者的负担。

征物业税，对房价的影响非常不确定。希望物业税降低房价，打击房地产投机，从长期看，可能只是一厢情愿的幻想。

一向出语惊人的房地产大鳄任志强在博客中明确写道：物业税一定会提高房价。当开征物业税之后，地方政府为了让税收保持增长，同样会让房价越高越好。

关于物业税的其他思考

税收政策是调节社会分配的杠杆，用得好，会优化资源配置、推进社会公平。而任何一项税收政策，都是一把“双刃剑”。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容也撰文指出，征收房地产物业税的好处很多，但征收政策迟迟无法出台的根本原因在于目前中国还没有征收房地产物业税的条件。开征物业税需要具备四项基础条件，一是详实的不动产登记资料，二是用科学方法或市场方式对房地产进行低成本估价，三是政府的税收征管能力，四是要有严格细化、科学规范的征收规则。但就目前的情况来看，中国还不具备这些条件，即使开征也可能是一种不公平公正的税收。

对于易宪容的说法，我们虽不能做出是非分明的定性判断，但保持对他所提到问题的清醒认识，势必会对我们更好的制定、执行物业税政策有很好的帮助。在开征物业税之前，要先解决下面这些问题：第一，开征物业税同时，其他房地产相关税费是否取消;第二，开征物业税之后，总体税负是否超过开征物业税前的总体税费负担;第三，物业税的纳税主体、课税对象如何确定;第四，房产价值如何能得到公平、合理的评估;第五，如何避免重复征税;第六，政府在开征物业税之后，资源分配是否公平，政府是否能给居民提供更多更好的公共服务。

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