案析互换二手房免征土地增值税
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案析互换二手房免征土地增值税
税法是国家制定的用以调节国家与纳税人之间在纳税方面的权利及义务关系的法律规范的总称。
[案例]李先生在方庄有一套65平米小两居公房，建于1998年，产权证已满5年，当前方庄小户型二手房价在12000元/平米左右。由于这套房子面积较小，李先生想换一套面积稍微大一点的房子，位置可以相对稍远一点，最好在地铁周边或者交通较方便的地方。
赵女士在天通苑附近有一套98平米商品房，建于2004年，该区域二手房价格8500元/平米左右，现在是其父母在居住。为了方便父母生活，赵女士希望在城区找一套房子，周边配套要比较成熟，附近最好有公园和医院，房子不需要很大。
李先生和赵女士在朋友引见下，发现各自的房屋情况和所处位置都比较符合对方需求。为了更好地节约购房成本，他们都想到了换房的方式，能够节省一些税费的支出。于是，他们迫切想要了解具体的税费缴纳情况。
据链家地产市场研发中心专业人士介绍说，房屋交换过程中需要涉及到的税费，涵盖契税、营业税、个人所得税、土地增值税，而根据北京相关规定，对于房屋交换价格相等的，可以免征契税;交换价格不相等的，由房价低的一方缴纳契税，并且对个人之间互换居住住房的，经税务机关核准，可以免征土地增值税。
差价换房可省契税23400元
第一种方案：如果李先生和赵女士按照市场价进行交易，也就是李先生房子总价为78万，赵女士房子总价为83.3万。
两套房子的价格不相等，作为房价低的一方李先生需要缴纳契税，契税额为x1.5%x10000=795元，赵女士则不需要缴纳契税。如果是按照二手房交易来进行，换房的过程实际上完成了两次买卖交易，按每次买卖交易都需要由买方来缴纳1.5%的契税来计算，两次交易一共需缴纳的契税是24195元。可以看出，和双方彼此卖出再买入的交易相比，这一项可节省契税23400元，其中李先生节省11700元，赵女士可节省12495元。
尽管可以节省契税，但由于赵女士的房子还未满5年，需要缴纳营业税和个人所得税，其中赵女士需要缴纳营业税83.3x5.5%x10000=45815元和个人所得税83.3x1%x10000=8330元，李先生的房子已经满5年，不涉及营业税和个人所得税。土地增值税双方都不需要缴纳。
等价换房可免契税
链家地产专业人士还给出了第二种方案，如果李先生和赵女士并没有按照市场价进行交易，而是约定一个相同的价款50万，那么根据“对于房屋交换价格相等的，可以免征契税”这项规定，李先生和赵女士均不需要缴纳契税。而在这种方案中，赵女士需要缴纳营业税50x5.5%x10000=27500元和个人所得税50x1%x10000=5000元，李先生的房子满5年，还是不需要缴纳营业税和个人所得税;土地增值税双方都不需要缴纳。
不过，需要提醒的是，这种方式虽然能省掉契税，但对于“做低房款”的业主来说，在今后再转手的时候，对于房屋价格的认定，会出现低估的可能。
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