探讨二手房税收征管存在的问题

探讨二手房税收征管存在的问题

税法是国家制定的用以调节国家与纳税人之间在纳税方面的权利及义务关系的法律规范的总称。

近年来，随着房地产市场的活跃，国家税务总局陆续出台了一系列有关房地产的税收政策，房地产税收的征管成了是当前税收征管的热点，而其中二手房交易的税收控管是落实房地产税收政策的必不可少的一部分。就我市而言，今年1—10月共受理二手房交易121户，征收税款81.06万元，在税收征管过程中，笔者发现二手房交易中存在着错综复杂的困难和问题，有待进一步解决。

一、交易价格难以核实。我市自2007年下半年实行房地产税收一体化办公以来，二手房计税依据统一按契税交易价来征收。今年办理的121户二手房交易中，有57户成交价低于契税交易价格，占总户数的47.11%。分析其原因主要是买卖双方为了逃避税收，有意降低合同成交价格。另一方面，由于我国目前房市多变，二手房的交易价格也处于不断的波动中，这也导致税务部门对交易价格难以掌握。

二、家庭唯一生活用房界定难。个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一居住用房取得的所得，免征个人所得税。如何确定家庭唯一居住用房，仅凭税务部门力量不能确切掌握证据资料，房管部门也没有现成的历史资料可供查询，各地房管部门信息不能共享，深入调查难度较大。对此税务部门在家庭唯一生活用房方面难以界定。这就造成二手房个人所得税征免上存在着税收流失与损害纳税人合法权益相冲突的现象。

三、减除项目金额认定难。根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知》规定，2006年6月1日后，个人将购买超过5年的非普通住宅对外销售，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。这项税收政策中购买房屋的价款较难确定。一是以前办理房产证较为简单，不需提供税务发票，就可以办理，购买人大多都没有索取发票;开发商除非购买人索取，一般也不开具发票;二是即使以前有发票，有的购买人因保管不善而丢失，而税务部门对销售不动产发票未进行单独管理，不易查找，三是以前许多单位集资建房，这些房产即便实行房改后也大多没有税务发票。

四、真假赠与难以甄别。从目前办理的121户二手房交易中，赠与行为有17户，占总户数的14.05%。对赠与中的亲属关系、继承权属等关系单凭税务部门是难以核实清楚的，且核实需花费大量的时间和精力，致使那些表面属于赠与而实质上具有交易性质的假赠与行为，只需经过公证，就可在二手房交易中免缴营业税、个人所得税等主要税收。

针对当前二手房交易中存在的问题，笔者建议如下：

一、加强宣传，提高纳税意识。税务机关应加强房地产税收政策的宣传，让纳税人明白房产的交易价格对其再转让、个人财产价值等方面会造成长期的影响，增强纳税人的法律观念和自我保护意识，督促其如实申报交易价格，提高纳税人的遵从度，使其自觉纳税。

二、加强交流，科学管理。房地产信息是房地产税收信息的源头。房地产税收一体化因牵涉的政府职能部门很多，为了使房地产信息资料在部门间更好地传递，应该由地方政府牵头，将财政、地税、国土、房产、规划等部门系统进行联网，建立房地产信息交换平台，实现房地产基本信息共享。各部门间应加强交流与协调，及时传递税款征收与土地、房产等权属证件的交易信息。地税部门应对各部门提供的信息及时整理、归集、比对，并将结果及时反馈到相关部门，地税税源管理部门应对房产交易价格进行核实，加强管理，采取一房一户一档形式，建立电子文档。同时完善二手房交易的应用软件，以房屋的建成年代、楼层、座落地段等因素科学设置参数并及时更新，自动生成房产交易价格和相关信息，以应对市场价格的波动，对二手房交易实行科学管理。

三、加强控管，以票控税。房地产交易环节基本上是现金交易，这种交易方式成为滋生房地产企业偷逃税的温床。地税部门应加大购房者索要发票的宣传力度，建立举报奖励制度，充分调动起社会各界和广大公民参与监督的积极性，共同参与打击发票违法犯罪行为;加强房地产业开发、销售、发票开具信息的比对，同时督促纳税人保管好发票;土地、房管部门必须凭税务机关开具的完税凭证、税务发票或其他有关资料、证明等方可办理土地、房屋权属登记或变更登记，严格执行“先税后证”。一方面有效地减少了房地产开发企业税收的流失，另一方面在源头上为二手房交易提供可靠的价格依据。

四、加强审核，严厉打击。采取假赠与规避税收，似乎节省了不少税费，但却蕴含很大法律和市场风险。税务机关应加强宣传，提高赠与双方的风险意识和诚信意识，从赠与双方关系、房产证、土地证、身份证原件等方面加强审核，深入实地调查核实，争取与公安、公证部门联合认定赠与行为，将审核关口前移，遏制虚假行为。对一经查出的假赠与行为，要按《征管法》有关规定从严处理。