分析房产转租、转出税务筹划案例

分析房产转租、转出税务筹划案例

税法是国家制定的用以调节国家与纳税人之间在纳税方面的权利及义务关系的法律规范的总称。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税由产权所有人缴纳，产权属于全民所有的，由经营管理单位缴纳。房产税的税率，依照房产原值计算缴纳，税率为1.2%，依照房产租金计算缴纳，税率为12%。那么房产转租、转出和代销房产税如何缴纳呢让我们来看看三种情况房产税的支出。

示例一：改出租为转租

A公司的一处两层楼房位于城市闹市区，专门用于对外出租。因该房屋设施陈旧，每年只能收取租金60万元。2006年，该公司准备花500万元对房屋进行重新装修改造，预计装修改造后，每年可收取租金200万元。但是，该公司在测算中发现，装修改造比税费负担增加了24.5万元。

筹划方案 A公司可以先将装修改造前的房产出租给关联方B，并签订一个期限较长的房屋租赁合同，每年收取租金60万元。然后由B出资500万元进行装修改造，并对外转租，假设每年仍然收取租金200万元。按此方案实施后，A公司和B的税费负担合计为21.5万元，比筹划前可少负担税费13.5万元。

政策依据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳，也就是说，不论是从价计征还是从租计征，其前提是对房产所有人征税。很显然，此例中产权所有人是A公司，B是房产转租人，而不是产权所有人，因此不存在房产税纳税义务。

但需要注意的是，本例A公司将房产出租给B应当按照正常交易价格收取租金，如果A公司为了降低税收负担，向B收取的租金明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权根据《税收征管法》等相关规定进行调整。

示例二：转出减值

房产C公司有一幢综合楼土建部分的价值为800万元，2002年，该公司花费2000万元将综合楼装修为高档娱乐城，但是因经营管理不善，2006年该公司决定停止娱乐城的经营活动，将娱乐城内的一些设施拆除，并改作其他用途，该房产的实际价值也大幅度降低。该房产的计税原值为2800万元，账面价值为2000万元，公允价值下降为1200万元。C公司每年应缴纳房产税为23.52万元

筹划方案 C公司可将上述房产对外投资成立新公司或者投资于关联方，假设被投资方为D公司。根据《企业会计制度》规定计算，D公司接受C公司房产投资的入账价值应为公允价值1200万元。而根据《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》计算，D公司每年应缴纳房产税为10.08万元

由此可见，经过筹划后C公司每年可少负担房产税13.44万元。

在此筹划方案中需要注意的是，虽然税法规定以房产对外投资不需要负担营业税、土地增值税等相关税费，但是被投资方需要负担契税。本例C公司应按税法规定确认资产转让损失800万元。如果C公司是盈利企业，则可以起到推迟企业所得税纳税义务发生时间的作用。因此，纳税人应当进行精密的测算，并根据实际情况确定是否选择上述筹划方案。

示例三：房产出租改代销

某市的E公司将一处小型商场出租给F公司用于其销售自产产品，每年收取租金200万元，该房产的计税原值为1000万元。E公司和F公司均为增值税一般纳税人。E公司取得的租赁收益应缴纳的相关税收情况如下：E公司每年应当缴纳营业税为10万元，E公司每年应当缴纳房产税为24万元。

筹划方案 E公司可考虑利用门面房为F公司代销产品，代销产品的品种、价格可由F公司确定，E公司只收取代销手续费。假设E公司每年收取的代销手续费仍为200万元，E公司应负担的相关税收为：E公司每年应当缴纳营业税为10万元，E公司每年应当缴纳房产税为8.4万元。可见，筹划后E公司可少负担房产税15.6万元。

在此筹划安排中需要说明的是，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》规定，将货物交付他人代销以及销售代销货物都应当视同销售缴纳增值税。当货物在一般纳税人之间销售时，增值税的总体税收负担一般不会因为增加纳税环节而增加。如果E公司是增值税小规模纳税人或者是非增值税纳税人，则应当重新测算上述筹划方案是否可行。