征税范围和征收方式是什么?

征税范围和征收方式是什么

1.一般规定

土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。

土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。

土地增值税只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。不予征收土地增值税的行为主要包括两种：

①房产所有人、土地使用人将房产、土地使用权赠与“直系亲属或者承担直接赡养义务人”。

②房产所有人、土地使用人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。

2.特殊规定

以房地产进行投资联营

以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件，免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。

房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途，如果产权没有发生转移，不征收土地增值税。

房地产的互换，由于发生了房产转移，因此属于土地增值税的征税范围。但是对于个人之间互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。

征收方式

第一步

核定征收，按照转让二手房交易价格全额的1%征收率征收，这种模式类似于目前的个人所得税征收方式。如成交价为50万元，土地增值税应为500000x1%=5000元。

第二步

减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收。其中又分两种情况，一是能够提供购房发票，二是不能够提供发票，但能够提供房地产评估机构的评估报告。

1.能够提供购房发票的，可减除以下项目金额：取得房地产时有效发票所载的金额

按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额

按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金

取得房地产时所缴纳的契税。

2.不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告的，扣除项目金额按以下标准确认：

取得国有土地使用权时所支付的金额证明

中介机构评定的房屋及建筑物价格，需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认

按国家规定统一交纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。

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