房地产企业所得税若干问题详解

企业所得税以取得应税所得、实行独立经济核算的企业或者组织为纳税人。房地产开发企业，不管是国有企业、集体企业、私营企业、联营企业还是股份制企业，都是企业所得税的纳税人。按照税法规定，企业所得税的征税对象是企业的生产、经营所得和其它所得。

房地产开发企业从事房地产开发经营和其它经营活动取得的所得，是企业所得税的征税对象，同时还包括股息、利息、租金、转让各类资产、特许权使用费以及营业外收益等所得。企业按照章程规定解散或者破产，以及因其它原因宣布终止，其清算结束后的清算所得，也属于企业所得税的征税对象。企业的生产、经营所得和其它所得，包括来源于中国境内、境外的所得。

■房地产企业收入总额的确定

按照税法规定，房地产企业的收入总额包括：

生产、经营收入。房地产开发企业的生产经营收入主要是其对外转让、销售房地产的收入，出租房地产取得的收入以及代建房屋和工程取得的结算收入。

财产转让收入。是指纳税人有偿转让其各类财产所取得的收入，包括转让固定资产、无形资产、有价证券、股权以及其他财产而取得的收入。

利息收入。是指纳税人购买各种债券等有价证券的利息、外单位欠款而付给的利息以及其他利息收入。

租赁收入。是指纳税人出租固定资产、包装物以及其它财产而取得的租金收入。

特许权使用费收入。是指纳税人提供或者转让专利权、非专利技术、商标权、著作权以及其他特许权的使用权而取得的收入。

股息收入。是指纳税人对外投资入股分得的股息、红利收入。

其它收入。是指除上述各项收入之外的一切收入，包括固定资产盘盈收入、罚款收入、因债权人缘故确实无法支付的应付款项、物资及现金的溢余收入、教育附加费返还款、包装物押金收入、接受的捐赠收入等。

减免或返还流转税的税务处理。对减免或返还流转税，除国务院、财政部、国家税务总局规定有指定用途的项目以外，都应并入企业利润，照章征收企业所得税。

销售货物给购货方的折扣销售，如果销售额和折扣额在同一张发票上注明的，可按折扣后的销售额计算收入;如果将折扣额另开发票，则不得从销售额中减除折扣额。

纳税人在基本建设、专项工程、管理部门、非生产性机构、捐赠、赞助、集资、广告、样品、及职工福利、奖励等方面适用本企业的商品、产品的，视同对外销售取得收入处理。纳税人对外进行来料加工装配业务节省的材料，如合同约定应当留归企业所有的，也应视为收入处理。

纳税人取得的收入为非货币资产或者权益的，其收入额应当参照取得收入当时的市场价格计算或估定。

■房地产企业扣除项目的确定

按照条例、细则和《企业所得税税前扣除办法》的规定，企业在计算应纳税所得额时准予扣除的项目，是指企业每一纳税年度发生的与取得收入有关的所有必要的和正常的成本、费用、税金和损失。企业销售房地产所发生相关成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积， 可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用;建筑安装费;基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。 按照《扣除办法》的规定，企业缴纳的消费税、营业税、关税、城建税、教育费附加以及在“管理费用”中扣除的房产税、车船使用税、印花税等都可以扣除。但企业缴纳的增值税属于价外税，不在扣除之列。

按照《实施细则》和《扣除办法》的规定，企业发生的固定资产和流动资产盘亏、毁损、报废净损失，以及遭受自然灾害等人类无法抗拒因素造成的非常损失，减除责任人赔偿和保险赔款后的余额，由纳税人提供有关清查资料，经主管税务机关审核后可以扣除。由于企业出售职工住房的收入计入住房公积金，因而出售职工住房发生的损失不得扣除。按照国税发[1997]190号文件规定，纳税人发生财产损失，应及时向所在地主管税务机关报送税前扣除书面申请。 纳税人在报送财产损失税前扣除申请的同时，必须附有关部门、机构鉴定确认的财产损失证明资料以及税务机关需要的其它资料。纳税人不能提供相关详细资料的，主管税务机关可不予受理。

除金融保险企业等国家规定允许从事信贷业务的企业外，其他企业直接借出的款项，由于债务人破产、关闭、死亡等原因无法收回或逾期无法收回的，一律不得作为财产损失在税前进行扣除;其他企业委托金融保险企业等国家规定允许从事信贷业务的企业借出的款项，由于上述原因无法收回或逾期无法收回的，准予作为财产损失在税前进行扣除。

●按税法规定予以调整的扣除项目

1、借款费用

借款费用是指企业为经营活动需要承担的、与借入资金相关的利息费用，包括：

长期、短期借款的利息;

与债券相关的折价与溢价的摊销;

安排借款时发生的辅助费用的摊销;

与借入资金有关，作为利息费用调整额的外币借款产生的差额。

按照规定，企业在生产、经营期间发生的经营性借款费用，凡是符合规定条件的，可以直接扣除。具体来讲，向金融机构借款的利息支出，按照实际发生数扣除;向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。

房地产开发企业为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本的50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。

2、公益性、救济性捐赠

按照《企业所得税暂行条例》、《企业所得税实施细则》的规定，纳税人用于公益、救济性的捐赠，在年度应纳税所得额3%的部分，准予扣除。这里所说的公益性、救济性捐赠，是指通过中国境内的非营利性社会团体或国家机关向教育、民政等公益事业和遭受自然灾害的地区、贫困地区的捐赠。但是税法规定：纳税人直接向受益人的各项捐赠，不允许在企业所得税前扣除。另外，企业、事业单位、社会团体等社会力量，通过非营利性的社会团体和国家机关向红十字事业的捐赠，向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，向农村义务教育的捐赠，对公益性青少年活动场所的捐赠，对非关联的研究开发经费的资助，经主管税务机关审核确定，准予在缴纳企业所得税前的应纳税所得额中全额扣除，但当年应纳税所得额不足抵扣的不得结转。

3、业务招待费

企业每一纳税年度发生的与生产、经营直接有关的业务招待费，在下列规定比例范围内，可以据实扣除：全年销货净额在1500万元以下的，不得超过销货净额的5‰ ;全年销货净额超过1500万元的部分 ，不得超过该部分的3‰ 。全年业务收入额在500万元以下的，不得超过业务收入额的10‰ ;全年业务收入额超过500万元的部分，不得超过该部分的5‰ 。一般而言，计提业务招待费的收入可依据“损益表”中的营业利润以前的收入净额为依据，至于投资收入、补贴收入、营业外收入等不应提取业务招待费。

4、保险和其它基本保障缴款

按照《实施细则》和《扣除办法》规定，企业为职工按规定向税务机关、劳动社会保障部门或其指定机构缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、基本失业保险费，按经省级税务机关确认的标准交纳的残疾人就业保障金，按国家规定为特殊工种职工支付的法定人身安全保险，可以扣除。而企业为其投资者或者雇员个人向商业保险机构投保的人寿保险或财产保险，以及在基本保障以外为雇员投保的补充保险，不得扣除。企业参加财产保险和运输保险，按规定缴纳的保险费用，经主管税务机关审查核实，可以扣除。但保险公司给予的无赔偿优待，应作为当年的应纳税所得额。

5、固定资产租赁费

纳税人根据生产经营需要租入固定资产而支付的租赁费，分别按下列规定处理：

对于企业以经营租赁方式从出租方取得固定资产，其符合独立企业之间交易原则的租金可根据受益时间，均匀扣除。

融资租赁是指在实质上转移与一项资产所有权有关的全部风险和报酬的一种租赁。符合下列条件之一的租赁为融资租赁：

a、在租赁期满时，租赁资产的所有权转让给承租方;

b、租赁期为资产尚可使用年限的大部分;

c、租赁期内租赁最低付款额大于或基本等于租赁开始日资产的公允价值。

按照规定，企业以融资租赁方式从出租方取得固定资产，其租金支出不得扣除，但可按规定提取折旧费用。

6、坏账损失与坏帐准备金

按照《实施细则》和《扣除办法》的规定，在计算应纳税所得额时，对于企业发生的坏账损失，原则上应按实际发生额据实扣除。经税务机关批准，也可以按照规定提取坏账准备金。

7、支付给总机构的管理费

按照《实施细则》、国税发[1996]177号和国税发[1999]136号文件有关规定，纳税人按照规定支付给总机构的与本企业生产经营有关的管理费用，应当提供总机构出具的管理费用汇集范围、定额、分配依据和方法等证明文件，经过主管税务机关审核后可以扣除。总机构管理费年终有结余的，可结转为下一年度使用，并相应核减下一年度的提取比例。通常管理费的增幅不得超过销售收入总额或利润总额的增长幅度。总机构管理费提取采取比例和定额控制，提取比例不得超过总收入的2%。

下属企业和分支机构超过税务机关审批标准上交的管理费，应进行纳税调整，不得在税前扣除。 低于标准上交的管理费，按当年实际上交数额据实扣除，其差额不得在以后年度补扣。

8、会员费

按照财税字[1995]081号文件规定，企业加入工商业联合会交纳的会员费可以扣除。有结余的可结转为下一年度使用，并相应核减交纳会员费的数额。按照国税发[1997]191号文件规定，企业按省及省级以上民政、物价、财政部门批准的标准，向依法成立的协会、学会等社团组织交纳的会费，经主管税务机关审核后允许扣除。

9、广告费与业务宣传费

广告费用是企业为销售产品或者提供劳务而进行的宣传推广费用。按照《扣除办法》的规定，企业的广告费用可以分为两个部分，一部分是企业正规的广告费支出，另一部分是业务宣传费。

按照规定，企业申报扣除的广告费支出，必须符合下列条件：

广告是经工商部门批准的专门机构制作的;

已实际支付费用，并已取得相应发票;

通过一定的媒体传播。

按规定，房地产开发企业每一纳税年度发生的广告费支出不超过营业收入8%的，可据实扣除;超过部分可无限期向以后纳税年度结转。

业务宣传费是指企业发生的不符合上述广告费支出条件的、未通过媒体传播的广告性质的宣传推广费用，包括广告性质的礼品支出等。按照规定，企业每一纳税年度发生的业务宣传费，在不超过营业收入0.5%范围内可据实扣除;超过部分当年不得扣除，以后年度也不得扣除。

10、差旅费、会议费和董事会费

按照《扣除办法》的规定，企业发生的与其经营活动有关的合理的差旅费、会议费、董事会费，主管税务机关要求提供证明资料的，应能够提供证明其真实性的合法凭证，否则不得的税前扣除。差旅费的证明材料包括：出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。会议费证明材料包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。

11、佣金

佣金是指企业在推销产品或劳务过程中向提供中介服务的中介机构和代理人支付的合法报酬。按照《扣除办法》的规定，企业发生的佣金符合下列条件的，可计入销售费用：

有合法真实凭证;

支付的对象必须是独立的有权从事中介服务的企业或个人;

支付给个人的佣金，除另有规定者外，不得超过服务金额的5%。

按照规定，企业在推销产品或劳务过程中支付的回扣不得在税前扣除。

12、劳动保护支出

按照《扣除办法》规定，企业实际发生的合理的劳动保护支出，可以扣除，劳动保护支出是指企业确因工作需要为雇员配备或提供工作服、手套、安全保护用品、防暑降温用品等发生的支出。企业发放的非因工作需要和国家规定以外的带有普遍福利性质的支出，除从职工福利费用中支出的以外，一律视为工资薪金支出。按照国税函发[1996]673号文件规定，企业职工冬季取暖补贴和职工防暑降温费，据实在税前扣除。

13、违约金、罚款和诉讼费

按照《扣除办法》的规定，企业按照经济合同规定支付的违约金、罚款和诉讼费可以扣除。

14、按照国税函[1999]486号文件规定，企业按国家统一规定交纳的住房公积金，首先应用住房周转金支付，住房周转金开支不足的部分，经主管税务机关审核，可在税前扣除。

15、按照财税字[1997]022号文件的规定，企业收取和交纳的各种价内外基金，属于国务院或财政部批准收取，并按规定纳入同级财政预算内或预算外资金财政专户，实行收支两条线管理的，不征收企业所得税，并允许在计算交纳所得税时做税前扣除。 转贴于 热点论文网 http://www.lwhot.cn

16、按照财税字[1997]022号文件规定，企业根据劳动部关于《违反和解除劳动合同的经济补偿办法》规定支付给职工的经济补偿金，可在税前扣除。

●不得扣除的项目

按照《条例》规定，在计算应纳税所得额时，下列项目不得扣除：

1、资本性支出;

2、 无形资产受让、开发支出;

3、违法经营的罚款和被没收财物的损失;

4、各项税收的滞纳金、行政性罚金和罚款;

5、自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分;

6、超过国家规定允许扣除的公益、救济性捐赠，以及非公益、救济性的捐赠;

7、 各种非广告性质的赞助支出;

8、纳税人为其他独立纳税人提供与本身应纳税收入无关的贷款担保等，因被担保方不能还清贷款而由该担保人承担的本息等，不得在担保企业税前扣除;

9、与取得收入无关的其它各项支出;

纳税人与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款和费用。不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税所得额的，税务机关有权进行合理调整。

10、存货跌价准备金、短期投资跌价准备金、长期投资减值准备金、风险准备金以及国家税收法规规定可以提取的准备金之外的任何形式准备金;

11、企业已出售给职工个人的住房，不得在企业所得税前扣除折旧和维修管理费。

●亏损弥补

企业所得税法规定，纳税人发生年度亏损的，可以用下一纳税年度的所得弥补;下一纳税年度的所得不足弥补的，可以逐年延续弥补，但是延续弥补期最长不得超过5年。5年内不论是盈利或亏损，都作为实际弥补期限计算。这里所说的亏损，是企业财务报表中的亏损额经主管税务机关按税法规定核实调整后的金额。

●免税所得

按照税法规定，企业的部分收入，如国债利息收入、技术转让收益等，免征企业所得税。对于这些免征企业所得税的收入，应当从当期应纳税所得额中减去。

国债利息收入

按照《所得税暂行条例实施细则》的规定，纳税人购买国债的利息收入，不计入应纳税所得额。所以在计算应纳税所得额时，应当将已经计入投资收益的国债利息收入减去。

免税的补贴收入

按照税法规定，企业取得国务院、财政部和国家税务总局文件明确规定专门用途的国家补贴和其它补贴收入可以不计入应纳税所得额，如无文件明确，应一律并入实际收到该补贴年度的应纳税所得额计算纳税。所以在计算应纳税所得额时，对于有文件明确规定可以不计入应纳税所得额的补贴收入，应当减去。

免税的纳入预算管理的基金、收费或附加

按照税法规定，纳入预算管理的基金、收费或附加免征企业所得税。所以在计算应纳税所得额时，对于纳入预算管理的基金、收费或附加，应当减去。

免予补税的投资收益

对于股息性所得，由于是税后所得，凡是投资方企业适用的所得税税率等于被投资企业所得税税率的，或者被投资企业因享受国家税法规定的定期减税、免税政策优惠而使其所得税税率低于投资企业所得税税率的，投资企业不再征收企业所得税;投资方企业适用的所得税税率高于被投资企业所得税税率的，其取得的投资所得应当按规定还原为税前收益，按照税率差额依法补缴企业所得税;投资方企业适用的所得税税率低于被投资企业所得税税率的，不退还已经缴纳的企业所得税。

免税的技术转让收益

按照税法规定，企业进行技术转让以及在技术转让过程中发生的与技术转让有关的技术咨询、技术培训的所得，年净收入在30万元以下的，免征企业所得税。在前面计算企业的收入总额和扣除项目时已经将企业的技术转让收入和技术转让支出包括在内，在此应当将企业当期免税的技术转让所得扣除。

按照财税字[1997]77号文件规定，企业接受的捐赠的实物资产，不计入企业的应纳税所得额。企业出售资产或进行清算时，若出售或清算价格低于捐赠时的实物价格，应以接受捐赠时的实物价格计入应纳税所得或清算所得;若出售或清算价格高于捐赠时的实物价格，应以出售收入扣除清理费用后的余额计入应纳税所得或清算所得，依法缴纳企业所得税。企业接受捐赠的现金资产转入资本公积金，不予计征所得税。

此外，按照规定，根据《国家赔偿法》的规定，因国家机关及其工作人员违法行使职权，侵犯企业合法权益，造成损害的，对受害人依法取得的赔偿金不征收所得税。

■房地产企业企业应纳所得税税额计算

房地产销售收人的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：

1、采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收人的实现。2、采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收人的实现。3、采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。4、采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收人的实现。5、外商投资企业预售房地产的，其取得的预收款，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移，销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。6、根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及《财政部国家税务总局关于企业所得税几个具体问题的通知》的有关规定精神，房地产开发企业以房屋抵顶地价款赔偿给原住户的，在计算缴纳企业所得税时，对赔偿的房屋应视同对外销售，销售收入按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定。

企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之目的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。具体分四个步骤：第一步是将企业当期实现收入总额减去当期的扣除项目，计算出当期的纳税调整前所得;第二步是在纳税调整前所得的基础上进行纳税调整，即加上纳税调整增加数，减去纳税调整减少数，计算出纳税调整后所得;第三步是在纳税调整后所得的基础上，弥补以前年度亏损，减去免税所得，计算出应纳税所得额;第四步则是在应纳税所得额基础上乘适用税率计算出企业当期的应纳所得税税额。

■相关规定：

●房地产开发经营业务企业所得税处理办法

为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。 全文

●《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》解读

在新企业所得税法环境下，房地产开发企业的所得税政策如何适用问题，至2009年3月6日《国家税务总局关于印发 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 的通知》文件的下发而水落石出，江苏省地方税务局也于4月29日对该文件进行了转发，并补充了相关规定。就新老31号文件而言，差异较大，下面就几个主要的差异情况进行比对、说明。 全文

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