上海市地方税务局关于对营业税有关税政问题的处理意见的通知
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状态:有效 发布日期:1997-01-06 生效日期: 1997-01-06 发布部门: 市地方税务局
发布文号:
最近，接部分单位反映，要求对房产销售以及其他营业税应税行为的征收问题予以进一步明确，根据营业税的有关征收规定，现就房产销售以及其他营业税具体税政问题的处理意见补充通知如下：
一、关于销售不动产具体税政问题的补充意见
(一)纳税人采取不同形式销售房产以及收取价外费用的征税问题。
对纳税人采取“还本销售”、“返利销售”、“折让销售”等形式对外销房产，除了在销售同时，在同一张发票上直接体现并从销售额中扣减折让额、还本额、返利额，可按实际取得的销售收入征收营业税外，对事后发生的向购房者支付的还本、返利、折让等费用均不得冲减销售收入，应按规定的计税依据计征营业税。
对纳税人销售房产时，采用各种名目向购房者收取的除房价以外的有关费用，如贷款利息补贴、咨询介绍费、装修改造费、材料费、补贴费以及其他自收或代收款项，我们认为有的是构成房产价格的组成内容，有的是价外代收的费用。根据营业税的征收规定，不论其价外收费的性质如何，均应并入房产销售收入一并计征营业税。
(二)关于销售购进房产差价征收营业税的计算口径问题。
纳税人购进房产再销售，对其取得的销售收入可凭购进房产的发票上注明的房价按实计算扣除后征收营业税。如果纳税人一次购进，分批销售，应按其购进原价计算出平均单价后从转售收入中计算扣除征收营业税。如果分批销售中，售价有低于购进价的，其低于购进价的部分不得从其他转售差价中抵减。即：转售房产差价计征营业税，只能按每张转售发票单笔对应计算缴纳营业税，不同销售对象、不同房产销售项目的正负差不能相互冲抵。
对无购进发票的房源，发生转售时，一律全额征收营业税。
(三)关于纳税人开发职工住宅建设项目或动迁用房建设项目以房产造价成本让与其他方联建、参建不征收营业税的具体掌握口径问题。
根据沪地税一[1996]43号第三款第(二)点的精神，纳税人开发职工住宅建设项目或动迁用房建设项目，如果按该文规定的房产造价成本让与其他单位联建、参建的，视同共同投资建房暂不征收营业税。因此，对主建方这种性质的对外联建、参建所取得的资金投入，不得开具销售发票给联建、参建方；联建、参建方将这部分联建、参建来的房产对外销售时，应全额征收营业税。如果主建方对这部分联建、参建房产开具了销售发票，应按规定征收营业税。
(四)关于联建、参建中的共同列项开发计划以及代建房产的开发计划问题。
沪地税一[1996]43号文第三款中涉及的联建、参建房产的共同列项的开发计划问题以及第六款中涉及的代建房产的开发计划问题，这里所指的房产开发计划是指列入各级计委(或计经委)的房产项目投资开发计划，而非项目施工计划。
(五)关于以土地换取的房产再销售取得的销售收入应全额征收营业税的问题。
纳税人以土地换取房产，按沪地税一[1995]56号文的规定应折算后计缴营业税。这部分税款是纳税人发生土地使用权转让应负担的税额，因此，如果纳税人将这部分以土地换取的房产再对外销售，应全额征收营业税，其以土地换取房产时的折价计税依据不得从中扣除。
另外，土地方以土地换取房产的折价计税依据已考虑了多种因素，因此，对土地方发生的停工损失等费用不得从折价计税依据中扣除。
(六)纳税人租用的公有房产，发生由所有者收回后给予的补偿的征收问题。
纳税人将长期租用的公有房产，发生转让从续租方(或受让方)取得的补偿，按沪地税一[1996]43号文规定，比照房产使用权转让征收营业税。但对由公有房产的所有者自行收回给予的补偿费用，可暂不征收营业税。
(七)关于纳税人销售房产应设立营业税征收台帐的问题。
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