房产交易税相关政策

房产交易也叫房地产交易。房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。本文主要介绍了房产交易的税费政策。

凡转让房地产的所有企事业单位、个人，除符合税收优惠条件的对象外，均应按照规定申报缴纳地方税收。

房地产交易的税收优惠政策主要有：

1、对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税。

2、企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征营业税。

3、个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

4、对出售自有住房并拟在该住房出售后一年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值全部或部分予以免税。

个人现自有住房房产证登记的产权为1人，在出售后1年内又以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义按市场价重新购房的，可比照享受上述规定。以其他人名义按市场价重新购房的，不予免征。

5、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经税务机关核准，免征土地增值税。

二级市场转让房地产需缴纳的地方税主要有：营业税、城建税及教育费附加、所得税、印花税和土地增值税。

1、营业税：以房屋转让价减去购入或受让原价后的差价，按5%的税率计征。

2、城建税和教育费附加

①城建税：以应缴营业税为计税依据(三资企业不征)。房产住落地在的，城建税税率为7%;房产住落地在镇区的，城建税税率为5%;房产住落地在常阴沙农场的，城建税税率为1%。

②教育费附加：以应缴营业税为计征依据。征收率3%(三资企业不征);

③地方教育附加：以应缴营业税为计征依据，征收率为1%。

3、所得税：企事业单位按购销差价减去房地产交易过程中缴纳的税费后的余额并入其应税所得额申报缴纳企业所得税。个人转让房地产需缴纳个人所得税，计税依据为转让价减去购入或受让原价、交易过程中缴纳的税费后的余额，税率为20%。

4、印花税：土地使用证、房屋产权证按件贴花，每件5元。另外，交易双方应按房产转让价的0.05%计征印花税。

5、土地增值税：计税依据为转让房地产所取得的增值额，即转让收入减去税法规定的扣除项目金额(房屋评估价、取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金)后的余额。按增值额与扣除项目的比率不同，实行30%到60%的超率累进税率。

(一) 征收办法：

1、二手房交易税从 2005年4月1日起实行自行申报制。

2、纳税人在办理房产交易纳税手续时，需填写“转让二手房信息表”，并提供如下资料：由交易双方签字的房产交易合同、转让方购置或受让房产时的原始凭证(发票、帐册或评估机构的评估报告)原件和复印件，转让房地产合理费用的原件和复印件。如纳税人原有购房发票遗失，应主动到原房产转让方索取相关证明材料如购房发票，复印并加盖原转让方公章。如属家庭唯一生活用房，还必须提供夫妻双方的户口簿复印件，不在同一户口簿上登记的，需提供能证明夫妻关系的合法证件复印件。

3、对交易双方隐瞒、虚报房产交易价格的，或者房产转让价格明显偏低的，由房产评估机构按照同类房产的市场交易价格进行评估，并以此作为计税价格。

(二) 换购房优惠的具体操作办法 ：

1、个人出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向征收机关缴纳。征收机关向纳税人开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专户存储。

2、个人出售现住房后1年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金。购房金额小于原住房的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。

3、个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。

4、个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同、“纳税保证金收据”、身份证证明材料等税务机关要求提供的其他证明材料。以产权人配偶名义或产权人夫妻双方名义按市场价重新购房的，需提供夫妻关系证明，并填写“个人重新购房退还纳税保证金审核表”，经审核确认后办理纳税保证金退还手续。

5、交易方按规定缴纳税款后，由征收部门开具正式税务发票。纳税人凭发票及房产部门要求提供的其他资料办理房产过户手续。