对于土地使用权分类有哪些

一、对于土地使用权分类有哪些

土地分类是根据土地的性状、地域和用途等方面存在的差异性，按照一定的规律，将土地归并成若干个不同的类别。

按照不同的目的和要求，有不同的分类。我国的土地目前大致有三种分类：

(1)按土地的自然属性分类，如按地貌、植被、土壤等进行分类;

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(2)按土地的经济属性分类，如按土地的生产水平、土地的所有权、使用权等进行分类;

(3)按土地的自然和经济属性以及其他因素进行的综合分类，如土地利用现状分类。

从我国的实际情况出发，同时借鉴国外一些发达国家的经验，国家新颁布的《土地管理法》，科学地将我国土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。《土地管理法》定义："农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等;建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等;未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

为了更有效地管理土地，在上述三种分类的基础上，我国土地管理工作者又将土地作了更进一步的分类，其方法是按照《土地利用现状调查技术规程》中使用的土地利用现状体系，根据土地的用途、利用方式和复盖特征等因素，将我国土地分为了8大类、46小类。

8大类土地是：耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地、交通用地、水域、未利用土地。

(1)耕地是指种植农作物的土地，包括新开荒地、休闲地、轮歇地、草田轮作地;以种植农作物为主间有零星果树、桑树或其他树木的土地;耕种三年以上的滩地和海涂，耕地中包括南方宽小于1.0米，北方宽小于2.0米的沟、渠、路和田埂。

耕地中又分出灌溉水田、望天田、水浇地、旱地和菜地5个二级地类。

(2)园地是指种植以采集果、叶、根茎等为主的集约经营的多年生木本和草本作物，复盖度大于50%，或每亩株数大于合理株树大于合理株树70%的土地，包括果实苗圃等用地。

(3)林地是指生长乔木、竹类、灌木、沿海红树林的土地，不包括居民绿化用地，以及铁路、公路、河流沟渠的护路、护草林。

林地又分出有林地、灌木林、疏林地、未成林造林地，迹地和苗圃6个二级地类。

(4)牧草地是指生长草木植物为主，用于蓄牧业的土地。草本植被复盖度一般在15%以上、干旱地区在5%以上，树木郁闭度在10%以下，用于牧业的均划为牧草地，包括以牧为主的疏林、灌木草地。

牧草地又分出天然草地、改良草地和人工草地3个二级地类。

(5)居民点及工矿用地是指城乡居民点、独立居民点以及居民点以外的工矿、国防、名胜古迹等企事业单位用地(包括内部交通、绿化用地)。

居民点及工矿用地中又分出城镇居民点、农村居民点、独立工矿用地、盐田和特殊用地5个二级地类。

(6)交通用地是指居民点以外的各种道路(包括护路林)及其附属设施和民用机场用地。

交通用地中又分出铁路、公路、农村道路、民用机场、港口码头5个二级地类。

(7)水域是指陆地水域和水利设施用地，不包括泄洪区和垦植3年以上的滩地、海涂中的耕地、林地、居民点、道路等。

水域用地中又分出河流水面、湖泊水面、水库水面、坑塘水面、苇地、滩涂、沟渠、水工建筑物、冰川及永久积雪9个二级地类。

(8)未利用土地是指还未利用的土地，包括难利用的土地。

未利用土地中又分出荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩石砾地、田坎和其他8个二级地类。

二、土地使用权的取得方法

(一)有偿划拨取得土地使用权外商投资企业以这种方式获取土地使用权，应先向所在地的市、县国土部门提出用地申请，按照国家规定的建设用地审批权限经审查批准后，由市、县国土部门与外商投资企业签订土地使用合同，并办理登记手续，领取土地使用证，取得土地使用权。通过划拨方式取得土地使用权，须按规定每年缴纳土地使用费，并且土地使用权不得随意转让、出租、抵押。如需转让、出租、抵押，应按广东省颁布的《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》的规定，补办土地使用权出让手续，补交出让金。目前国家对行政划拨范围有所限制，即按国家产业政策应予鼓励、支持的项目用地可采用行政划拨，其他用地原则上以出让方式提供。

(二)中方合作者以土地使用权作价投资为扩大吸引利用外资，国家鼓励沿海地区国营企业和集团企业以现有场地、厂房等作价入股或作为合作条件与外商组成合营企业。这种合营必须到国土部门办理用地手续。所有土地如属行政划拨用地，合营企业中方须补办土地出让手续，补交出让金。

(三)国家出让、转让或出租国有土地使用权。根据《广东省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》的规定，广东省实行城镇国有土地使用权出让和转让制度。外商投资企业可依照本办法的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营并在使用年限内转让、出租、抵押土地使用权。广东省政府的国土厅、市、县(区)国土局负责组织实施城镇国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止的管理和监督检查。

对于土地使用权，分为国有土地使用权和农民集体土地使用权两大类。土地利用类型只有土地出让和土地出让两种，而使用权的取得主要包括出让、划拨、出让三种方式。