旧改中的协议拆迁合法了，那开发商是不是想拆就拆？

提起"协议拆迁"，很多被拆迁人朋友的第一印象一定是"既不合法，也不靠谱"。然而在我国幅员辽阔的土地上，有一个地方却打破了许多被拆迁人的这种固有观念，走在了前头。那就是率先开展"三旧改造"的广东。

说到三旧改造，就不得不提即将于9月30日起开始施行的《广东省人民政府关于深化改革加快推动"三旧"改造促进高质量发展的指导意见》。

因为看不懂这份指导意见，我那位远嫁广东、最近家里正面临拆迁的表姑最近急得吃不下饭也睡不好觉。这份《指导意见》到底说了啥?下面即明拆迁律师就借这个案例为大家科普科普。

如果协议拆迁合法，那开发商不是想拆谁就拆谁?

「法律法规」相关推荐：定期租船合同中的留置权

不知道大家还记不记得，去年广州石牌村有一位卖鸭饭的"网红"大叔，家里有10栋楼可以收租。今年这位大叔再次现身，爆料家里正面临拆迁，自爆补偿单价有20万那么高。网友纷纷再次化身酸透了的"柠檬精"。

而我这位表姑家里一直在做生意，也在当地积累了不少房产家业，仅收租也是一笔可观的收入。房子一多，表姑就特别担心拆迁的问题，怕拆迁时拿不到合理的补偿，多年的经营付之东流。

看到《指导意见》中多次出现的"市场主导的拆除重建类改造项目"，表姑十分担心。表姑问，"市场"如果可以通过签订协议主导拆迁，那是不是开发商就可以想拆谁就拆谁了?

假如这份《指导意见》真的是这个意思，那当地的拆迁早就乱套了。咱们还是看看，这份《指导意见》到底是什么意思，对被拆迁人有没有好处吧!

重点一：少数服从多数，协议拆迁也可能转变为国家征收

协议拆迁之所以会出现在"三旧改造"中，是因为，如果被拆迁人可以自主自发地对居住生活环境进行改造，国家和地方能省不少钱、省不少事。可是协议拆迁不同于国家征收，既然是协商着拆迁，被拆迁人就有拒绝的权利。这样一来，肯定会有人对拆迁有不同意见，改造项目就有可能随时"夭折"。

为了避免这种情况出现，《指导意见》就提出了，如果一个改造项目里，多数人同意改造，少数人不同意改造，那就按照《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律的规定来处理;在法律缺位的情况下，就由政府进行裁决，保障改造项目能够正常进行。

举个例子，如果我表姑家的楼被纳入改造范围了，周围的被拆迁人都同意了改造拆迁，只有我表姑不同意，那她就有可能会面临被强制执行的处理结果。

重点二：协议拆迁出问题咋办?

单看上一点，不怎么愿意接受拆迁的被拆迁人朋友可能要像我表姑一样犯嘀咕了。但是其实大家反过来想一想，政府可以介入帮助推进项目的进行，那当改造项目出现问题时，政府当然也要做好"兜底"工作，避免"房子拆完了，改造没影了"的情况出现。

打个比方，在某个改造项目里有一部分被拆迁人不愿意改造，项目的时间拉得很长。这时候主导改造项目的企业已经投入了很多财力物力，难以负担继续等待的成本了。但是改造项目已经在进行中了，不能说停就停。这时候市县级人民政府就可以"接盘"，继续组织推进房屋的改造拆迁工作。

重点三：改造信息全公开，主导者有没有资质一目了然

"市场主体"可以主导三旧改造拆迁，难道真的是开发商的"狂欢"?如果大家和我表姑一样这么认为，那可就是大错特错啦。

《指导意见》明确提出，各地要将"三旧"改造标图建库、项目确认、规划计划编制、改造方案及用地审批、签订监管协议、土地供应、地价款核算、税费缴交、竣工验收等各事项的标准和办事流程纳入政府信息主动公开范围。对具体"三旧"改造项目的审批结果应依法依规及时公开。

举个例子来说，如果有谁要对我表姑的房子进行"三旧改造"拆迁，我表姑可以通过政府信息公开，了解这个单位有没有经过项目审批，有没有主导改造拆迁项目的资质，相关的改造拆迁程序是不是合法。如果不合法，我表姑就有权拒绝。

即明拆迁律师提醒大家：协议拆迁的合法是有着严格的条件限制的，被拆迁人朋友千万不要以为，这份文件一出，就意味着任何人都能随意私下搞拆迁改造了。

另外，各地的情况不同，也并不是所有地方都有类似广东省这样的规定，被拆迁人朋友们遇到协议拆迁时，还是要提高警惕，遇到不懂的问题一定要及时咨询专业律师。