商用租房遭遇拆迁，承租人如何争取停产停业损失费？

首先，我们先看一个案例：

张先生在国有土地上有一处厂房，产权证齐全，为获取稳定收益，张先生将厂房出租给李先生经营，租期十年，租金每年100万，2013年因镇政府要环境整治发布通告，要将包括张先生在内的58户拆迁户进行拆迁，并给予补偿，镇政府派出工作人员开始与张先生谈补偿问题。

此事被李先生知道，心中不是滋味，心里想。

我是实际经营者，镇政府就算不跟我谈，至少也得通知我吧。

「法律法规」相关推荐：200余平房屋遭遇违建困局，律师用了这个方法，当事人喜获高补偿

而关于拆迁所导致的停业停产损失费应该由我享受啊。

难道说，镇政府与张先生商谈补偿时，故意隐瞒我，不想给我补偿吗?难道补偿并不包括停业停产损失费吗?不可能啊!李先生似热锅上的蚂蚁，是焦急万分。

其实，李先生承租张先生厂房经营以来，关系甚好，李先生从不拖欠张先生的房租，而张先生也对李先生的生意给予了很多帮助。

张先生知道李先生的心思，后来也主动把与镇政府谈判的过程一五一十的与李先生说了，并让李先生放心，张先生之所以不避讳李先生也是因为镇政府的人员第一次与他谈，并没有谈实质性的补偿问题，而是海阔天空的说了一些镇政府关于环境整治的任务、目标、镇政府的决心与苦衷等等。

但是，第二次第三次镇政府与张先生的协商谈判，张先生却都没有告知李先生。

难道这真如李先生所想：这里面真有着镇政府和张先生之间的不可告人的秘密?

不错，镇政府在与张先生在之后的几次谈判中明确了表达了这样一层意思：张先生是厂房的持有者，是法律上的被拆迁人。

全部补偿利益只有张先生才能享有，所以，作为镇政府只和张先生谈。

讲到这，有人就会问：镇政府的说法与做法对么?不瞒大家，镇政府的做法并没有毛病，按照现行法律之规定，被征收人享有全部征收补偿款，如果有经营行为，那么补偿款中当然包含停产停业损失费。

那么，作为承租人的李先生可以依据租赁合同向张先生主张停产停业损失费吗?当然可以!

既然是这样，那么，李先生只要依据租赁合同的条款向张先生主张这块费用不就行了么?话虽这么说，问题在于当初李先生与张先生签订租赁合同时，并没有在合同中约定，遇到拆迁时，如何处理补偿款，更没提到停产停业损失费。

因为按照合同法的规定，合同中有约定的按约定处理，没有约定，就按照法律处理。

李先生到底能否享受停产停业损失费呢?停产停业损失费，顾名思义，从他的性质及用途来讲，是因为经营终止所导致的损失，结合本案例，租赁合同是是因为征收而终止的，所以，法院一般会支持李先生的诉求，但是，李先生仍然面临较大的举证责任，第一，要证明补偿款中是否包括停产停业损失费，第二，要证明停产停业损失费的额度。

实践中，拆迁方把房屋本身的价值补偿和停产停业损失费分开谈，但在签订协议时，却只列总的额度，或者不把补偿款的明细作为合同的附件，导致承租方作为原告提起诉讼时，很难举证停产停业损失这块费用。

还有一种情形，就是拆迁方与出租方恶意串通，故意压低停产停业损失费的数额，导致承租方主张权利时，只得到被压低价格的停产停业损失费。

因此，作为承租人，李先生通关打租赁合同官司的方式斗争争取利益仍然会面临较大的障碍和不确定性，并不是理想的解决问题之路。

事实上，镇政府工作人员与张先生的二次谈判中，镇政府都在极力压低停产停业损失费的数额，而且镇政府在对张先生进行的法律咨询中也隐晦的表达了李先生获得停产停业损失费的难度等等。

张先生自然是心知肚明，虽然这会在很大程度上影响到李先生的补偿利益，但在利益面前，张先生犹豫了，这个字签还是不签?

敏感的李先生察觉了张先生的变化，及时的找到了征地拆迁领域的法律专家，一番咨询，李先生茅塞顿开。

他找到张先生，晓之以情动之以理，讲述了只有出租人与承租人联合起来，一致对外，这不仅能保证李先生的补偿利益，也能使张先生的拆迁补偿利益最大化，一举两得。

张先生终于被说动了，如果被镇政府说服，张先生认为，他也许会背上良心之债。

李先生与张先生共同委托了拆迁专业律师，展开了与镇政府的谈判协商之旅，几番下来，终于取得了房屋补偿5500万的、停产停业损失费2500万的利益。

几度艰辛，终成正果。

说到这里，我不得不给大家解释一下我国的立法问题，旧的城市房屋补偿条例因为违反法律，被屡遭诟病，终于被新的房屋征收条例取代了，这无疑是一个历史的进步，但也有遗憾的一面，那就是，由于新的征收条例删去了承租人也是被征收人的法律主体地位的条款，导致承租人在维权中，往往处于被动的地位，这方面的失败案例也很多，希望引起大家的警惕。

为此：在明律师总结以下几点，希望引起承租户的足够重视:

一、签订房屋租赁合同，一定要明确约定拆迁补偿款的利益分配包含项目以及相应的违约及赔偿责任。

当然，拟订合同最好有专业律师的参与。

二、一定要避免出租方与拆迁方单独达成拆迁补偿安置协议。

以避免打租赁合同官司所可能导致的被动状态。

三、积极主动达成与出租方的良好沟通与联合，一致对外。

共同与拆迁方形成谈判优势。