小产权房，被征收人应当知道的事情

小产权房是一个通俗的概念，一般指代区别于正常的有房屋所有权证和土地使用权证的房屋，这些房屋往往建设在农村的集体土地上，或者原属于当地村民的集体安置房、福利房。

因为小产权房的价格较正常房屋的价格相差很多，有很多城镇居民涌入城郊或城中村购买此类房子。

都知道小产权房有风险，那么小产权房到底有哪些风险?万一已经买到了小产权房怎么办，拆迁时会有补偿吗?作者今天为大家捋一捋小产权房的那些事儿。

小产权房到底能不能买卖?

首先，作者在这里要排除由村民或村委会违反国家规定私自建设的住宅楼，因为这类房屋本身属于违章(法)建筑，无论城镇居民是否去购买，都属于拆违范畴，是没有任何补偿的。

所以，如果买主在不知情的情况下买到了违章(法)的此类住宅，可以通过民事诉讼判决合同无效退款。

即使在知情的情况下，也可以起诉解除合同，根据双方各自的过错责任分担损失，否则将来行政机关来拆违，可能人房两空。

实践中，较为理性的购房者买到的一般是因为城市规划，或者当地村委会报批后给村民兴建的住宅。

对于这类住宅，并不如原来住建部通知纸面上那样统统无效。

比如，北京门头沟区法院曾判决一位城镇居民朱先生购买当地村民房屋，合同有效。

再比如上海市高级人民法院在法院裁判标准中表示，买卖双方如不是同一集体成员组织的，如合同已实际履行完毕且买受人已实际居住的，合同也可认定有效。

当然，也存在相反的判决，比如同在门头沟的西辛村，一位名叫高永茂的购房者被判决合同无效。

在上述判决买卖有效的案例中，有几个共同的因素，

第一、涉案房屋为“合法”建造的房屋，不是违章建筑。

第二、购买时，双方当事人都知情，而且当地村委会没有表示反对，也没有限制性规定。

第三、合同已经履行完毕，并且已实际居住。

小产权房有没有拆迁补偿?

虽然在实践中，有的小产权房购买者的买卖合同得到了法院的支持，但是小产权房始终面临着产权问题。

《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》明文规定，严禁城镇居民在农村购置宅基地，国土部下发的另一个通知也规定，严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。

对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。

一旦小产权房面临土地征收，购买房屋的城镇居民是无法享受到属于农村居民的宅基地使用权的补偿，也无法享受属于基于农村居民身份的拆迁福利。

但是，这并不意味着小产权房被拆迁毫无补偿，或者仅仅补偿当初的房款。

在上海市的一个案例中，当地政府和购房者李阿姨通过拆迁安置合同约定：政府对该房实施拆迁。

作为补偿，政府向李阿姨支付各项奖励费、临时过渡费以及提供房屋安置。

合同签订后，李阿姨按照合同约定搬离了房屋，政府也依约向其支付各项补助、奖励、补偿款项，但最后政府以其非农村集体居民为由拒绝安排安置房，仅按征收时价格补偿现金。

李阿姨最后胜诉，法院判决：认定原被告之间的拆迁安置合同合法有效。

合法有效的小产权买卖合同受法律保障，政府因此和购房者签订的拆迁协议也合法有效。

但值得注意的是，法院判决并未表明政府在没有拆迁协议的情况下如何操作的问题。

在上海市高院掌握的标准中，对于拆迁利益的分配可考虑买受人的合理购房成本后按照7:5的比例分配。

但这种地方性标准并不在全国适用，小产权房拆迁仍然面临在其他地区同案不同判的风险。

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