在签定拆迁补偿协议时需要知道的几个公告

众所周知，在征地拆迁实践中，被征收人获取建设项目征收进展情况的最常见途径，就是“看公告”。

各种公告，直接影响了被征收人的补偿权益实现，关乎被征收人的切身利益。

那么，在整个征收过程中，依法究竟都有哪些公告是会一一粉墨登场的呢?没有这些公告，被征收人是否有权拒绝签订补偿协议，甚至拒绝腾房交地呢?本文，在明拆迁律师为大家梳理这一重要的问题……

国有土地上房屋征收中的公告

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第一，房屋征收范围公告，或称“暂停公告”。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第16条对房屋征收范围确定后在征收范围内停止一系列不当增加补偿费用行为的规定，实践中各地都做了更进一步的细化规定。

通常而言，早于房屋征收决定公告，就会出现这样一个“房屋征收范围公告”，从而正式拉开拆迁的大幕，将被征收房屋的各项权利变动“锁定”住。

譬如《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第11条就规定，房屋征收部门应当将有关不得实施可能不当增加补偿费用行为(如新建、扩建、改建房屋，改变房屋、土地用途，迁入户口或者分户，房屋的转让、析产、分割、赠与等)的要求在房屋征收范围内予以公告。

公告应当载明暂停期限，暂停期限自公告之日起最长不得超过1年。

需要指出的是，这一公告的内容再细，也不得取代法定的征收决定公告，二者不能相互替代。

第二，房屋征收决定公告。

根据《条例》第13条之规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。

公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

这一公告在整个城市房屋拆迁中居于核心地位，是一种没有不行的公告。

最高院判决的“许水云案”中，当地政府就是在没有作出这一公告的情况下直接将被征收人的合法房屋强拆，最终导致了承担败诉责任的后果。

需要指出的是，这一公告中的征收补偿方案会直接影响被征收人的补偿安置结果，被征收人如果不服就应当及时提起复议或者诉讼程序来实施救济。

第三，房屋价格评估初步结果公示。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第16条之规定，房屋征收部门应当将房地产价格评估机构提供的分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。

存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。

在明拆迁律师想在此强调的是，房屋价格评估是城市房屋拆迁中一个十分重要的程序步骤，将对被征收人最终的补偿数额多少产生直接的影响。

而这一公示步骤则是一个合法的评估程序中所必须要履行的，对它的监督对于后续对评估报告的质疑乃至于对征收补偿决定的救济都具有一定的意义。

重视评估环节，盯紧评估程序，是被征收人需要牢固树立的维权意识。

第四，征收补偿决定公告。

根据《条例》第26条之规定，对于始终未能达成补偿协议的被征收人，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

这里被征收人要着重关注的是征收补偿决定本身，如果对决定的补偿数额仍不能接受，就一定要在法定期限内提起复议或者诉讼实施救济。

一旦过期，维权的可用空间将被大大压缩。

且在以往在明拆迁律师曾多次强调过，征收补偿决定直接指向司法强拆，故被征收人更不能等闲视之，而务必要对这一决定及时采取行动。

农村集体土地征收中的公告

第一，拟征地公告，或曰征地告知书。

《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》第(十)项规定，征地工作事关农民切身利益，征收农民土地要确保农民的知情权、参与权、申诉权和监督权。

市县国土资源部门要严格按照有关规定，征地报批前认真履行程序，充分听取农民意见。

征地告知要切实落实到村组和农户，结合村务信息公开，采取广播、在村务公开栏和其他明显位置公告等方式，多形式、多途径告知征收土地方案。

被征地农民有异议并提出听证的，当地国土资源部门应及时组织听证，听取被征地农民意见。

对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解决。

征地告知的内容包括拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等。

据此，在征地依法报批前，这一公告程序是依规应当得到履行的。

第二，征收土地公告。

根据《征收土地公告办法》的规定，被征收土地所在地的市、县人民政府应当在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告，该市、县人民政府土地行政主管部门负责具体实施。

其第14条进一步规定，未依法进行征收土地公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿登记手续。

可以说，这是一份没有不行的公告。

需要指出的是，鉴于征收土地公告中将包含征地批文等重要内容，将直接反映征收项目的合法与否，故被征地农民对此一定要予以高度重视，才能及时识别“未批先占”“少批多占”“拆分审批”“以先行用地批文代替征地批文”等违法用地情形，进而维护自己的土地权益。

第三，征地补偿、安置方案公告。

根据《征收土地公告办法》的规定，有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。

其第14条进一步规定，未依法进行征地补偿、安置方案公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿、安置手续。

可以说，这也是一份没有不行的公告。

需要指出的是，方案将会直接影响被征地农民的补偿安置权益，是直接关乎“房”“钱”和谁有谁没有的问题，是广大被征地农民维权所需关注的要点。

如果对补偿安置标准不满，可以考虑通过申请协调、裁决程序解决，也可以考虑针对方案直接提起行政诉讼。

在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是，在征收实践中可能出现的公告绝不只以上总结的7种，事实上还会有很多公示、告知、通知程序，性质都与公告大同小异。

被征收人需要明确的一点是，无论法律是否具体、直接的规定了被征收人在没有见到某一公告时是否有权拒绝签协议、腾房交地，只要被征收人认为自己在征收补偿中的知情权、参与权、监督权因没有见到公告而受到了损害，就有权依法进行维权，而暂时拒绝签协议搬迁。

实践中一些地方甚至存在将征地补偿、安置方案标注“密级”不予公告，而只允许在被征收人内部传阅的情况，各种违法乱象、怪象丛生。

对此类程序违法行为，作为被征收人的你应当坚决维权，促使征收补偿的全过程在阳光下运行。