房屋拆迁的补偿标准

征收拆迁，被征收人最关心的是能拿到多少补偿的钱。

根据法律规定，一个地区的征收拆迁项目是要经过多方的审批、意见交换、论证等程序来确定总的补偿利益。

也就是整个征收拆迁项目的经费支出是有上限的，摊到具体的个人身上，每个被征收人的补偿费用是在一个范围之内的。

通常，在征收拆迁的实际操作中，征收公告之后，征收方就会陆陆续续与被征收人交涉谈判。

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这样的谈判协商有数次，直至达到征收方满意的补偿额度为止。

而就在这个过程中，就出现问题了：

北京在明律师事务所的拆迁律师在代理案件的过程中，有很多当事人反映：“律师，征收方来找我谈判，问我要多少钱。

我不说要多少钱吧，他们给的补偿太低了，我不能签字的。

我报了我的价位吧，征收方说我漫天要价，然后就不跟我谈了，非得让我把价格降下来，否则就不拆我的房子了。

那我也不知道我该要多少钱合适呀?”

这样的问题是很多被征收人都比较苦恼的问题，而这个问题确实也是会直接影响到被征收人最终的补偿费用。

对此，在明律师首先要告诉大家的是：漫天要价确实是不可取的。

当然，被征收人也不要在一开始谈判就透露出自己的底价。

而是要通过数次的博弈，把握住征收方的心态，在掌控了谈判主动权的前提下，报合适价格，才能“一举得胜”。

其次，你该要多少钱才是合适价格?在明律师告诉你，你需要参考以下几个标准来估算好的土地房屋价值。

一、对比一起拆迁的周围邻居的补偿价格

一般来说，一个征收拆迁项目的启动通常是一个村、一个区域内的数家拆迁，而不会是单独的一家一户的拆迁。

为了兼顾平衡和整体的利益，通常说来，和你一起拆迁的周围邻居的补偿和你差不多都是一个标准的。

所以，你该要多少钱?你先去打听打听你周围邻居补了多少钱。

当然，这不是说总的补偿额是多少，而是看单价是多少。

要不然你的房子大，你的邻居房子小，那参照他的总的补偿额度来衡量你的大房子，那你就吃亏大了。

二、用“市场比较法”来评估房屋价值，而不要用“房屋重置价”来评估

上述有提到，被征收人的补偿额度是在“一个范围之内”，而不会是一个具体的数值标准。

所谓“一个范围”内，那么在这个“范围”中，就有低的一段，和高的一端。

这体现在征收拆迁的补偿范围中，“低”与“高”的差距很可能是数十万甚至上百万的差距。

将自己的报价放到这个“范围”高的一端，那么，这个被征收人就是“赢家”。

而这个“范围”是在征收方的接受范围内的。

实践中，能将自己的合适报价放到“高”的范围内的被征收人只有少数几个，大部分被征收人其实只得到了“低”范围的补偿费用。

这是为什么呢?

这主要是因为评估计算方法的不一样。

实践中，征收方通常估算房屋价值通常是采取“房屋重置价”来算。

房屋重置价，简单点说就是“一块地值多少钱，建起来的房子值多少钱，二者相加就是房屋的重置价格”。

这样算下来的价格其实只是房屋、土地的成本价格，而省略了房屋、土地的经济价值。

而房屋土地的经济价值恰恰才是最值钱的地方。

在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

”该条款体现了被拆迁房屋的另一个评估方法，即“市场比较法”。

所谓“市场比较法”，是指通过参照适用被征收房屋周边市场的房屋价格来估算房屋价值。

也就是说当时市场中房子是怎么卖的，你的被征收房屋就该怎么补偿。

很显然，这样的话，用“市场比较法”评估出来的房屋价值会远远大于“房屋重置价”评估出来的价格，而“市场比较法”也是法律允许并且鼓励的房屋征收评估方法。

如果你要报合适的“高”价，无疑，用“市场评估法”估算出来的价格会是你最大的补偿利益。

但要提醒一点的是：目前征拆市场上，很多地区的征收方通常是不会准许被征收人用“市场评估法”来计算土地房屋的补偿价值的，这需要专业律师来操作。

北京在明律师事务所以“只为被拆迁人维权”为宗旨，为您服务。

综合上述两点计算出你的土地、房屋总的价格，就是你在占据了谈判主动地位前提下，应该要的最合适、最大化补偿利益的价格。