“组合拆迁”陷阱多，你做好应对准备了吗？

“组合(式)拆迁”，可谓是近年来在全国各地兴起的一种新现象。

所谓“组合”，也可以解读为“促拆”，即通过某一与征收拆迁存在本质区别的行为来与拆迁强行“捆绑、结合”，进而实现以其促进拆迁推进的最终目的。

“抱着一个打一个”，一旦被征收人对拆迁的程序、补偿不满，征收方就会拿抱着这个说事儿，从而占据法律甚至是道德、舆论的制高点。

那么，实践中究竟都有哪些“组合拆迁”所编织的陷阱呢?面对这些促拆妙计，被征收人又该如何避免被算计呢?

「法律法规」相关推荐：关于“房地产权属登记”的15个裁判规则

对此，在明拆迁律师指出，“促拆”的本质，实质上是变相的逼迁方式，只不过是采取了更为迂回、柔和的形式而已，其实质层面可能比断水断电、“株连式拆迁”等老套路更加值得警惕。

具体到实践中，比较常见到的有以下几种表现形式：

其一，以拆违促拆迁。

在全国各地掀起新一轮拆除、整治、清理违法建设的浪潮后，以拆违促拆迁早已不是什么不可言说的秘密，而俨然成为了一些地方政府红头文件、通知上的明文内容。

不可否认，实践中一些拆迁区域客观上违法建筑与合法建筑并存，拆迁的同时势必要对其中的违法建筑加以一并处置。

但必须明确的是，拆违和拆迁的程序、适用法律是迥然不同的，二者在处置层面上绝不可也“并存”，而应分而治之。

合法建筑的拆迁，主要依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及各地区的地方政府规章。必须先补偿后搬迁;违法建筑的处置，则主要依据《城乡规划法》《土地管理法》《行政强制法》的规定，必须先认定后处置。

据此，二者实质上是完全独立的程序和法律性质。

根据《条例》第24条的规定，只有完成了对未登记建筑的调查、认定和处理后，才能决定其对其是否予以补偿，予以何种程度的补偿。

二者在时间、逻辑上是先行后续的关系，而不是混同、促进的关系。

对此问题的结论就是，以拆违促拆迁的提法本身就是于法无据的、不当的。

如此开展拆迁工作，极易导致因违建认定、处置错误而损害被征收人补偿权益的情形，是以牺牲公平、合法来换取拆迁效益的做法，完全不符合法治精神和行政行为目的的正当性。

其二，以拆危(旧)促拆迁。

《条例》第8条规定，由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要，确需征收房屋的，下房屋征收决定。

据此，危旧房改造、棚户区改造项目事实上属于国有土地上房屋征收的一种特殊形式，拆危与拆迁在逻辑上是后者包含前者的关系，不存在“组合”的问题。

实践中，一些地方频繁出现好好的楼房“被棚户”“被危房”的情形，群众意见很大。

因为一旦征收项目被确认为“旧改”并加以落实，就会直接导致被征收房屋所适用的补偿标准降低的结果，这是广大被征收人无论如何也不愿看到的，更可能严重损害其合法补偿权益。

需要指出的是，危房的认定是有其严格的专业标准的，必须依据住房和城乡建设部《城市危险房屋管理规定》和《危险房屋鉴定标准》所规定的权限和程序来加以认定，而不能指哪儿就是哪儿。

棚户区则是一个非法律专业名词，其定义在实践中尚存在模糊之处，因而也给了征收方以较大的解释、腾挪空间。

但无论如何，这类旧城区改建项目都具有极强的公益性，在审批手续上都有“快速通道”可走，将并非棚户、危房的建筑据此对待，从实体和程序上都是难以承受严格的法律检验的。

其三，以专项行动(环保)促拆迁。

这是一种在近期迅速爆发的促拆方式，值得广大被征收人予以高度关注。

所谓“专项行动”，多是以环保名义开展的，譬如已持续近一年的针对农村养殖场的关闭、拆除行动，以及各种专项拆违、清退行动等。

这类行动的特点是具有比较强的临时性，一旦启动就会依托红头文件而雷厉风行的推进，被征收人往往没有任何反应的时间。

然而事实上，这里面的法律问题是非常多的，最浅显的两个通用的道理是：环保治理行动未必要拆除、关闭，有条件的完全可以采取环保设施升级改造等其他措施;专项行动未必要拆房，有些是可以通过责令限期改正、罚款等方式予以解决的。

最重要的一点是，对于必须要拆除的那类，事实上与拆迁是完全没关系的。

故此，此类行动波及正常的征收领域，实属非正常的状况。

其四，以谈话促拆迁。

所谓“谈话”，不是一般意义上的上门沟通、协商、做工作，而是针对特定的被征收人开展的有其他名头的严肃谈话。

本质上，这和株连式拆迁差不多，但却拥有了各种合法合规的外衣。

要知道，当“谈话”这一原本很正常的事情也被单拎出来赋予特殊的意义时，这样的谈话对于被谈话者而言可就不那么好谈了。

可以确定的一点是，此类谈话如果被用来解决拆迁问题，是完全不具有目的正当性的。

那么，面对零零总总的这么多“组合拆迁”陷阱，处于弱势地位的被征收人又该怎么办呢?在明拆迁律师提出以下两点供大家参考：

其一，要全力以赴将其促拆行为的影响解除。

无论是上述哪种促拆行为，都是有相关的法律规定的。

兵来将挡水来土掩，你有来言我有去语，针对征收方发出的责令限期拆除、关闭等通知，被征收人要第一时间启动法律程序加以应对，力争通过充分的证据和事实将其撤销。

实践中，许多这类行政处罚决定都属于“一拍脑袋”作出的，难以经受严格的法律检验，甚至出现过被征收人刚一起诉政府就自动将其撤销的情形。

鉴于此类处罚具有极快的推进速度，往往就是几天到十几天的期限，被征收人一定要对此高度重视，切不可随意忽视维权期限，落得个回天乏术的下场。

其二，要努力利用征收项目本身存在的问题，让“焦点”重新回归到征收项目上来。

维权中的“釜底抽薪”，就在于此。

与其被带节奏，不如自己主动带节奏，主动权争取过来，对于被征收人而言极为重要。

总之，“组合拆迁”的出现是为被征收人的依法维权提出了更高的要求。

不懂法，不敏锐，就可能落入陷阱，最终只能在不公平不合理的补偿协议上签字。

精准识别，有效应对，那么无论怎么“组合”，拆迁依旧是拆迁，必须严格依法进行!