建设项目是否符合公共利益需要？最高院告诉你该如何审查！

为了公共利益的需要才能征收房屋，这一重要的征收领域法律原则已为广大被征收人所熟知。

但问题在于，“公共利益”是一个典型的不确定的法律概念，究竟何为征收领域所认可的公共利益?征收项目中有开发商等企业的参与还算不算为了公共利益?符合公共利益标准的审查认定要点又有哪些呢?2017年9月，最高人民法院通过一起判例对这一问题进行了精辟、明晰的阐述，可作为广大被征收人维权时的有效参考。

究竟何为征收领域的“公共利益”?

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条是我国征收领域行政法规层级首次以列举形式对“公共利益”范围进行界定，无疑具有重要的指标性意义。

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在2017年国土资源部发布的《土地管理法》修正案征求意见稿中，也同样采取了与之相类似的列举形式，可以预见590号令的这条规定可能作为《土地管理法》修改的重要参照。

这里面所列举的“公共利益”范畴一共是5项，加1项兜底条款：

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

所谓“保障性安居工程建设”，主要是指城市和国有工矿棚户区改造，以及林区、垦区棚户区改造;廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、公共租赁住房等的项目建设。

在一些地方性规定中，它的范围与“旧城区改建”有部分重合，“旧改”则包括平房院落整治、危旧房改造等。

棚户区和危旧房，从建筑意义上不完全是一个概念，前者够20年房龄且存在某一种安全隐患就有可能构成，后者则与房龄无关，主要看建筑的安全性评估。

如何依法审查认定某一项目是否符合“公共利益”的需要?

很多人认为，规范建设项目是否属于公共利益需要的就这么一个“第8条”，这种理解是错误的。

根据最高人民法院行政案件审判庭2017年所作出的一份再审裁定可知，《条例》第9-12条规定的内容均可用于对“公共利益”的审查认定。

最高法在这一裁定中指出：

(1)国有土地上房屋征收决定影响众多被征收人合法权益，事关建设项目的顺利推进和社会和谐稳定，人民法院对征收决定的审查，应当按照《征补条例》的规定依法进行。

(2)人民法院一般应审查建设项目是否基于公共利益的需要、建设活动是否符合一系列规划、征收补偿方案是否已经公布并根据公众意见修改公布、是否已进行社会稳定风险评估、征收补偿费用是否已经足额到位、专户存储、专款专用。

(3)由于公共利益属于典型的不确定法律概念，建设项目是否符合公共利益的需要，一方面应主要由立法判断，即只有立法明确列举的建设项目才属于公共利益的需要;另一方面，对于立法规定不明确或者可能认识有分歧的，则宜尊重通过正当程序而形成的判断，地方人大及其常委会、绝大多数被征收居民同意的建设项目，应当认为属于公共利益的需要。

尤其是以征收形式进行的旧城区改建，既交织公共利益与商业开发，也涉及旧城保护与都市更新，更应尊重拟征收范围内被征收人的改建意愿;大多数或者绝大多数被征收人同意改建方案的，即可以认为建设项目符合公共利益的需要。

也就是说，一个项目是否符合公共利益需要，“征收补偿方案公开征求意见”环节在司法审查中具有关键地位。

这一步骤大致如下：

房屋征收部门拟定征收补偿方案——报市、县级人民政府——市、县级政府组织论证并予以公布——公开征求公众意见不得少于30日——(多数被征收人有意见的组织召开听证会)——修改情况及时公布——发布房屋征收决定公告时一并公告最终的征收补偿方案

需要指出的是，旧城区改建类项目因其特殊性是有单独的“意愿征询”环节设计的，各地通常规定同意率不得低于90%，绝大多数地方已将这一比例提升至95%甚至更高。

一些地方还会有公证机构依法对这一征询过程进行公证。

总之，若征收方能够提供其征收前期行为符合《条例》第8-12条规定的证据的，应当认为涉案项目符合公共利益的需要，房屋征收决定的作出也是合法有效的。

在明拆迁律师最后想提示广大被征收人的是，法律意义上的“公共利益需要”并不排斥开发商等企业对项目的参与，这是我们需要正确理解的。

对于范围广大的棚户区改造项目而言，如果都等着由政府出资来搞，那么恐怕“4口人住10平米”的状态还要持续上很多年，且这也不符合市场经济发展的客观规律。

被征收人在这一阶段的维权要点，其实在于对房屋征收决定的依法审查，尤其是其作出程序是否严格合法的审查。

理解上的问题大家都可以探讨，但实务领域的判例则是大家必须接纳并严肃对待的。