百密一疏——如何找出拆迁方的破绽

大凡在房屋拆迁过程中接触过律师的，都容易听到这样一种描述：“最终能争取到多少补偿我们秉着严谨的态度无法保证，但是，在我们的协助下能取得比之前更高的补偿这是一定的。

”为何许多律师能如此“大言不惭”呢?

其实道理很简单，就是题目中的四个字：百密一疏。

简单来说，作为实际实施的拆迁办的工作人员并非具有较高专业素质的群体，反而是最接地气最务实甚至还会有些市侩的群体，而拆迁工作整个流程下来，又所涉部门众多设计各类行政法规行政规章甚至细到会议纪要等法律政策也数不尽数，即是说拆迁工作实际又是复杂而严格的。

因此，在这种情况下，一个“很有经验”的拆迁工作者，其经验所在也往往是如何把握被拆迁人心理，如何谈下一个被拆迁户。

但拆迁毕竟不同于二手房买卖的中介行为，其工作人员总有疏漏既是题目中所说的“百密一疏”，而专业的拆迁律师往往是通过“火力覆盖”的工作完成“精准打击”的目的，用“愚者千虑，必有一得”对付“智者千虑，必有一疏”，从而获取谈判的主动。

例如，在拆迁的必要环节——拆迁评估中，拆迁方需要履行的义务众多。

首先，拆迁方需要公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的评估机构名单，供拆迁当事人选择。

而核心的问题是，对评估机构的选定是被拆迁人的权利，而拆迁人只有在被拆迁人放弃这项权力时才有权代为选择。

这项权限是法律明文限定的，不会因政策或地域因素而改变。

被拆迁人众多时，则需要采取公开透明的方式，由被拆迁人投票或者当事人抽签来确定。

另外，评估机构的评估必须经过实地考察，不能但从各类文件中总结作出评估报告。

这就意味着必须有拆迁方和评估机构一同到房屋内测量检验这一环节。

另外，评估报告做出后，被拆迁人均有申请复核、申请专家评审委员复核这两道救济程序，只要被拆迁人提出了救济申请，评估机构就必须按程序做出答复。

在拆迁评估中的这些环节具备了，拆迁评估报告才合法有效。

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