城中村越拆越穷?全都是因为这两种房屋补偿没谈好

城中村拆迁改造，农民变市民。身份变了，财富变了吗?2018年城中村拆迁补偿怎么算?城中村的违建房屋有补偿吗?无证房的补偿如何计算?今天，爱土拆迁律师团为大家一一分析。

城中村拆迁命运各不同：有的拿了900多万致富，也有的拆迁返贫

随着城市化加速，一些农村被动成为城中村，城中村规模越来越大。仅深圳市就有超过1000多个城中村，容纳深圳超过500万的外来人群。不少城中村周边高楼大厦矗立，人们居住在城中村中，生活在繁华的都市，但是城中村村民却没有完全融入都市。另一方面，在城市中央，土地寸土寸金，拆迁补偿成本高，城中村的存在成为影响城市发展的瓶颈。

在接待城中村拆迁改造的咨询中，最令人印象深刻的是太原市的城中村改造，补偿标准按照宅基地面积补偿，每分宅基地补偿90万到100万不等的货币，一家少则五六百万，多则能够到九百多万。广州市天河区等地的城中村村民，也是一夕成为了千万富翁的诞生地，不仅村民成为了相亲人群的香饽饽，各类豪车销售商也相继入驻，大量豪车被村民买走。

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农民变市民，好像兴家致富就在城中村改造中实现了，但是事情真有这么容易吗?

能够得到天价补偿的，毕竟只是少数人、少数地方，更多的城中村村民还在为争取提高拆迁补偿，在跟拆迁办斗智斗勇。今天我们就为大家分析一下城中村拆迁补偿面临的问题和应对方法。

城中村中的无证房屋，拆迁补偿被压低该怎么办?

城中村原本是靠近城市的村庄，因为城市发展，逐渐被城市包围。城中村的房屋多是农村宅基地上修建的房屋。因为历史原因，房屋建设等都没有经过规划局、国土局等部门的审批，很少有村民能够拿出土地证和房产证来。

此时，征收方来征收房屋时，往往会以各种理由来压低拆迁补偿。但根据相关法律规定，由于历史原因及管理不规范形成的无证房屋，应当考虑其实际情况，参考正常房屋的标准进行合理补偿。

举个例子，40、50年代到90年代以前的无证房屋，是可以参考正常房屋拆迁补偿的。征收方不应当以未登记、无证房屋为由，不予以补偿或故意压低拆迁补偿，造成拆迁户因拆迁返贫。

城中村加扩建房屋，可以争取到合理丰厚的补偿吗?

同时因为城市房屋难以容纳外来人口，城中村的房屋以相对低廉的租金，便利的交通等优势，吸引了不少的务工人员居住。庞大的租房需求，以及家中人口增加，也刺激了城中村房屋的建设。加建扩建房屋，楼层越建越高。像这样的房屋，能补偿多少?

征收方在补偿的时候，往往会认定为违建，不予补偿或象征性进行一些补偿。但事实并非如此。要根据实际情况而论，包括参考城乡规划法和各地政策来确定。

矛盾焦点：城中村拆迁补偿标准，是按农村算还是按城市算?

“城中村”虽然属于城市的规划区，但是其土地的性质属于集体土地，而非国有土地，是故不能按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的标准进行补偿。目前大多数的地方，也是以城中村土地性质为农村集体土地为由，按照集体土地补偿方案进行补偿，远低于周边房价。这样做，那将对“城中村”村民极不公平。因为除了这些房屋拆迁补偿等补偿项目之外，还有区位、交通等方面的优势，这些都没有得到体现。

根据2012年最高人民法院颁布的《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款的规定，“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费”。

可知，城中村的房屋拆迁可以参照“房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”标准进行补偿，此时，城中村村民可得公平合理的补偿额。

因为城中村特殊的土地性质和地理位置，现实中征收方有较大的操作空间，如果被拆迁人没有拿到合理的满意的补偿，那一定不能签字，及时咨询专业的征地拆迁律师，通过申请行政复议或提起行政诉讼的方式提高补偿。