擅自签订房屋买卖合同无效

原告邬坤风与朱日才（1995年去世）系夫妻关系，邬坤风与朱挺梅、朱挺伟系母子女关系，被告朱日顺与朱日才系同胞兄弟。1979年至1989年期间，邬坤风夫妇先后建造和继承分得两栋土木结构房屋，与被告分得房屋连栋，且与被告共一大院。邬坤风丈夫去世前全家人便开始在外租房居住，故邬坤风夫妇共建和继承祖业的两栋房屋均委托被告朱日顺负责看管。1998年和1999年，邬坤风连续二次再婚。1999年12月25日，被告朱日顺与朱挺伟签订了一份“房屋买卖协议”，该“协议”主要内容载明：“立让售房屋字人朱挺伟现因本人经母亲调理已另建住房，愿将先父朱日才遗产：坐（座）落梅关镇东山村五羊滩坐（座）北朝南土木结构瓦房前后贰栋。四向（至）界址：前（南）以院门院墙为界，后（北）以院墙为界，左（东）以己墙为界，右（西）以己墙为界。以上所标明房屋以及界址让售与胞叔朱日顺（被告）永远掌管为业，当时议定房屋价款人民币叁仟陆佰元整并已当场交付清楚（未另立收据），谨立此据交付胞叔朱日顺执业为凭。让售房屋字人：朱挺伟，在场人：邬乾琢（朱挺伟外公）、邬坤兵（朱挺伟舅舅）、朱雄卫（被告堂兄）、刘文华（朱挺伟表兄）、朱雄武（被告堂兄）、何国栋（被告姐夫）、钟其林（被告姐夫），依稿代笔人：蔡开文（同村人）。……一九九九年十二月二十五日立。”“协议”签订后，被告当日付清了房款计人民币3600元。嗣后，因原告邬坤风一家已新建住房，故上述让售房屋便由被告看管（并使用了一间）。2005年，因国家建设高速公路，需拆迁上述争议房屋（被征用时各项手续均由被告经手办理），二原告和第三人得知后，均主张由被告弥补一定比例的征地补偿款，经村干部调解未果，导致二原告和第三人于2005年10月20日，曾以要求被告返还土地补偿费和安置补助费为由向本院提起诉讼，但因诉请的原因，便于2005年12月5日向本院提出撤诉申请。2005年1月10日，原告又以被告朱日顺与第三人朱挺伟签订的房屋买卖合同无效为由，再次向本院提起诉讼，要求法院确认该房屋买卖合同（协议）无效。

另查明，上述两处争议房屋均未办理《土地使用证》和《房产证》，也未办理过户手续。

[审判]

本院认为：二原告和第三人因朱日才去世，对邬坤风和朱日才夫妻共同所有房屋均享有继承权。原、被告和第三人系三代以内的旁系血亲关系，本应在生活、生产和相邻中更加相互理解、相互关照、和睦相处。本案中，被告明知其同院的坐落在南安镇（原梅关镇）东山村五羊滩坐北朝南土木结构两处房屋系邬坤风、朱挺梅、朱挺伟三人均因继承共同享有，在未征得共有人同意的情况下，便于1999年12月25日与当时年仅16周岁的朱挺伟签订“房屋让售协议”，该“协议”侵犯了房屋共有人的合法权益，被告本人作为“协议”主体人员，既未在该“协议”中签字（导致存在重大瑕疵），又未到政府有关部门办理登记手续，故应确认该房屋买卖协议无效，因此对原告的诉请，本院予以支持。被告在抗辩中提出当初签协议时原告邬坤风在场，且收了房款的抗辩意见，被告虽提供了证人钟其林、何国栋、朱雄卫等人的调查笔录，但上述三证人系被告亲戚，加之原告朱挺梅一直不在场，被告也未提供朱挺梅已对该“协议”进行了确认的证据，所以，该“协议”仍属效力待定状态，而至今却一直未得到二原告的确认，故对被告的这一抗辩意见，本院不予采信。关于被告提及的当初签“协议”时朱挺伟已在学徒，具备了完全民事行为能力，其所签“协议”生效的辩论意见，且不说学徒不能维持生计，不属于完全民事行为能力，即使朱挺伟当初已成年，已具备了完全民事行为能力，该“协议”也同样侵犯了房屋共有人的合法权益，故对其这一辩论意见，本院不予采纳。至于被告提出“其与朱挺伟签订的‘房屋买卖协议’之后已付清了款项，是善意取得，应受到法律保护”的辩论意见，由于朱挺伟签“协议”的当时系限制行为能力人，虽然其对上述房屋有部分处分权，但合同签订之后，被告并未去要求房屋所有权利人进行签字确认或追认，导致该“协议”至今并未发生法律效力，因而不符合善意取得的法律特征，故对其这一意见，本院不予采纳。对被告提及的“原告起诉已超过诉讼时效”的辩论意见，因本案“房屋买卖协议”并未发生法律效力，由此无效合同自订立时起就没有法律约束力。本案中，第三人朱挺伟与被告签订“房屋买卖协议”的当时系限制行为能力人，被告仍与其签订“协议”虽有过错，但作为当初朱挺伟的法定监护人邬坤风未尽到法定监护人的义务，导致本案的发生，亦有不可推卸的责任，故对本案诉讼费用应承担一定责任。鉴于本案事实清楚，证据充分，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第130条、《中华人民共和国婚姻法》第17条和《中华人民共和国继承法》第2条、第3条、第9条、第10条及《中华人民共和国合同法》第12条、第51条、第56条、第131条之规定，判决如下：

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被告朱日顺与第三人朱挺伟于1999年12月25日签订的“房屋买卖协议”无效。

[评析]

本案的主要争议的焦点问题有如下几点：

一、被告与第三人签订的“房屋买卖协议”是否符合主资格？是否侵犯他人的合法权益？

纵览本案事实与证据，被告在与第三人签订“房屋买卖协议”时，应当知晓第三人系年仅16周岁的限制行为能力人，尽管其已在学徒，但仍无固定收入，仍不能维持其生计，故不能认定其已具备了完全民事行为能力。根据《合同法》第47条规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。”由此可见，法律对限制行为能力人所签订的合同效力有严格的限定，属于亲自缔约的能力受到限制的合同主体。这是由于限制民事行为能力意思表示的欠缺，在签订与他们的意思表示能力不相对应的合同时，应由其法定代理人代理或者征得其代理人的同意实施，尤其本案中第三人与被告签订的是不动产的房屋这一重大财产，就更显得与其年龄、智力不相适应，与其所签订的合同主体不相符。

本案中所争议的房屋系邬坤风夫妇的夫妻共同财产，当邬坤风丈夫去世后，二原告和第三人即发生了继承。因而，即使该房屋已征得了第三人的法定代理人邬坤风的同意，也同样侵犯了原告朱挺梅的合法权益。

二、被告对房屋的取得是否符合“善意取得”的法律特征？是否能受到法律的保护？

《民法通则》第78条规定：“按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。”在本案中，第三人擅自处分的是与他人共有的房屋，且系不动产。目前，我国法律规定“善意取得”仅适用动产，而被告取得的系不动产，因此被告的这一取得不符合“善意取得”的法律特征，不能受到法律的保护。

三、原告提起的诉讼是否属于确认之诉？是否可以以判决的形式处理？

根据《最高人民法院〈关于确认和处理无效经济合同适用何种法律文书问题的批复〉》（法[经]复[1990]2号）中：“人民法院审理只需确认合同效力的案件，用判决书。人民法院审理既要确认合同效力，又要对财产权益纠纷作出处理的案件，凡当事人对法院关于合同效力的确认无异议，且财产权益纠纷经调解达成协议的，用调解书，在调解书的认定是非责任部分写明合同的效力；凡当事人对法院关于合同效力的确认有异议，或者虽无异议，但财产权益纠纷经调解达不成协议的，用判决书”之有关规定，本案可以按确认之诉来受理，并应以判决的形式作出处理。

四、本案中，原告的起诉是否超过诉讼时效？

《合同法》第56条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”由此可见，从时间效力范围而言，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。在这里，所谓“自始”，是指自合同成立之时起。所谓“没有法律约束力”，是指不能产生当事人预期的法律后果，不发生履行效力；从民事诉讼法的角度来看，宣告合同无效的判决与撤销合同的判决都属于形成判决，都具有形成力，即依照判决的宣告而引起民事法律关系发生、变更或消灭的效力。在审判实践中，无效合同和被撤销的合同溯及既往地不发生法律约束力，即不发生行为人所预期的法律效果。因此，本案中，原告的起诉不受两年诉讼时效的约束。

作者：大余法院 张晓斌