小区停车位收费合法吗?小区停车位产权归谁？

小区停车位收费合法吗?

　　是否合法要分情形，具体分析如下：

　　小区停车费的性质有两种，一种是土地使用费，一种是管理费。两种费用的收费依据与收费主体是不同的。

　　1、根据《民法典》第二百七十四条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

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　　第二百七十五条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　由此可知，土地使用费收费的法律依据是《民法典》，收费主体是业主。业主可以因车辆占用土地而收取土地使用费。

　　2、管理费的收费依据是《民法典》及国务院颁布的《物业管理条例》。

　　《民法典》第八百八十八条及第八百八十九条规定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。寄存人应当按照约定向保管人支付保管费。

　　《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。

　　由此，物业在征得业主同意后是可以利用小区的土地进行经营的。车主向物业交纳的其实是车辆保管费。

　　基于上述关于小区停车位归属的分析，总结如下：

　　1、在第一种情况下，物业公司是没有权利收取停车费的。因为此时各个车位属于购买或接受赠与的业主所有，停车场内的公共部分属于所有拥有车位所有权的业主共有。

　　2、在第二种情况下，物业公司经过建设单位的授权之后是可以代替建设单位向业主收取停车费的，但此时的停车费标准也不是由物业决定，由业主和建设单位在合同中具体约定。也可以说物业此时是没有权利要求收取小区停车费。

　　3、在第三种情况下，停车场的所有权应归全体业主共有，对于停车场的使用和收费标准由业主大会在管理规约中约定。

小区停车位产权归谁?

　　开发建设单位通过划拨、出让、转让等方式获得土地使用权以后，在土地上进行开发建设，形成房屋以及包括道路、绿地、停车场等在内的附属设施。在开发建设单位对小区内的任何财产进行转让以前，小区内除土地以外财产的所有权或者土地使用权都是归开发建设单位的。在开发建设单位开始出售住房以后，其他人要获得小区内财产的所有权或者土地使用权只能通过两个途径，一是通过一定的法律行为取得，其中主要是转让和赠与。通过和开发建设单位签订转让合同或者赠与合同取得所有权或者土地使用权。二是按照物权理论当中主物和从物的变动规则取得。在物权理论当中，从物是附属于主物的，当主物的所有权或者使用权发生转移，从物的所有权或者使用权也应当相应的发生转移。同时，按照物权的公示公信原则，物权必须以一定的外部形式表现出来，对于动产，占有是其物权公示的方式;对于不动产，登记是其公示的方式。因此，对于小区内财产权利的转移，同时也要完成法定的公示方式，才能得以实现。

　　如果没有上述的情形，即没有双方关系财产权利转移的合意，也不是从物附属于主物转移，同时还没有一定的公示，就不会发生所有权或者使用权的转移。也就是说，具体到停车场，要判断其所有权或者使用权是否转移，一要看是否有转移的基础原因，也就是前面论述的两种情况;二要看是否完成了法定的公示要求，也就是是否有产权的登记。除此以外，都不发生物权变动的效果。

小区停车位可以售卖吗?

　　要明确住宅小区停车位的法律性质。住宅小区的停车位一般来说，依当时规划和批准，是供小区内全体业主停车之用的，自然是住宅小区的公共配套设施之一，也是整个建筑物的公共使用部分。因而，住宅小区内部的停车位不能脱离小区住宅房屋而单独买卖。

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