探析婚前按揭房在离婚诉讼中的法律

【婚前财产抵押】探析婚前按揭房在离婚诉讼中的法律问题

一、司法实务中相关真实案例导入

案例1：离婚你得150万房产，我得10万现金

最近马先生遭受烦心事：其妻李女士告状离婚，而法院把夫妻俩唯一一套房子判给了李女士，认为这是女方的婚前个人财产，却只给了马先生区区10万元。

据马先生说，2003年7月他与公司的同事李女士办理了结婚挂号。因为李女士是北京户口，切合相关条件，因此她在结婚前3个月以个人名义采办了一套经济适用房，支付了20%的首付款后，向银行办理了按揭贷款。其妻李女士当时表示：“买房的目的就是为了婚后的夫妻俩能有一个温暖的家。”马先生听后很感动，所以婚后的‘月供’险些都是用自己关饷收入支付的。

2007年9月夫妻俩拿到了房屋产权证。但令马先生意想不到的是，2008年5月李女士向法院提起离婚诉讼，要求离婚并确认该套房产为自己的婚前个人财产。马先生认为：“这套房产虽然是婚前所购，却是以结婚为目的采办，每个月都是自己在辛辛苦苦地偿还房贷，房产证也是婚后取得的，这房子当然应该属于夫妻的共同财产。”

一审法院经审理认为，一方在婚前已经通过银行贷款的体式格局向房地产公司支付了全部的购房款，生意房屋的合约义务已经履行完毕。一方在婚前就取得了房产的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化。虽然产权证是婚后取得，但不动产品权挂号仅是一种行政管理手眼行为，其实不能以此作为物权取得的凭据。因此，法院将该套房屋认定为李女士的婚前个人财产，只将婚后还贷部分的一半即10万元，判决由李女士负责归还给马先生。

马先生当然不能接受这个结果，认为显失公平，认为“这房子应属于夫妻俩，其实不是她一个人的。退一步说，就算法院不能认定房屋是夫妻俩的，我也应该享受到房屋的增值啊。当初买这房时合约价是35万元，如今房价已经到150万元。按照法院的判决，我却只拿到了区区的10万元，这在此刻的北京可能连一个小厨房都买不到!我真是居于无家可归的境地了。”目前，马先生已经向第二中级人民法院提出上诉。

案例2：同样是婚前按揭房，法院认为应是夫妻共同财产，判决按市场价值赔偿对方一半。

丈夫彭某与妻子王某于2001年7月在北京西城区民政局挂号结婚。婚前，彭某以个人名义采办了北京市朝阳区某小区房屋一套，支付了40%首付款，余下房款办理了个人房屋按揭贷款。婚后，夫妻共同居住使用该房屋，并以双方劳动收入偿还房屋贷款和负担家庭生活支出。2002年7月彭某取得了房屋占有权证书，房屋产权挂号人为彭某。

婚后因为双方性格不合，经常发生争吵。王某于2007年向北京朝阳法院告状离婚，并要求分割属于夫妻的共同财产。彭某同意离婚，但在双方共同居住的房屋归属需要别人解答的题目上孕育发生意见分歧，彭某认为该房屋是其婚前个人的，与妻子并无联系关系。

法院经审理认为，根据物权法的相关规定，不动产的物权变动应在挂号时生效。就被按揭房屋而言，彭某在采办房屋时所签房屋生意合约仅是房屋占有权变动的原因行为，作为设立房屋生意合约的立约人，彭某其实不能当然因此享有房屋的占有权，对此仅能享受因签订合约而孕育发生的债权。因为涉案房屋是具有物权性质的财产，根据物权法的相关规定，应是在夫妻双方婚后因挂号生效而正当取得，根据我国婚姻法“夫妻在婚姻关系存续期间所得才产属夫妻共有所有”之规定，涉案房屋依法应属夫妻共同所有。法院将该房屋判归王某所有，在扣减彭某的婚前个人首付后，按房屋的市场价值赔偿给彭某一半。

以上两个案例，是相同法院不同法庭分别审理的案件。一个适用《合约法》，认为签定合约后取得全部债权，物权为自然转化，不动产品权挂号仅为行政管理的需要;另一个则适用《婚姻法》和《物权法》的规定，认定不动产品权的孕育发生应以挂号为生效要件，婚后取得的不动产品权理应为夫妻共同财产，以此作出了两份完全不同的判决。

2、关于婚前按揭购房性质如何界定，学术界、司法界意见极不统一，当事人的好处由此得不到有效保障。

随着房价飙升，向银行按揭贷款购房已经成了老百姓的必然选择。那么，离婚时，婚前以一方名义签订购房和银行贷款合约并交首付款、婚后共同还贷并取得房产证的房屋，究竟是一方的婚前个人财产照旧婚后夫妻共同财产即使认定为一方婚前个人财产，对方能否分得婚后共同还贷部分的增值对此，法律还没有明确规定，在适用不同法律之间又孕育发生冲突，以至于出现了上述的大量同案不同判的情况。

对于婚前按揭购房，目前司法审判及学术界主要有三种不同的观点：

熬头种观点，婚前按揭购房是一方的个人财产，婚后配偶一方参与了债贷款，其实不改变该房屋为个人财产的性质。离婚时尚未归还的贷款为一方的个人债务，对夫妻共同财产还贷部分，返还一半给配偶一方。上海、广东、深圳等地方法院做出相关审判指导，恰是以此观点来审判案件的。

第二种观点，将婚前按揭购房认定为夫妻共同财产。夫妻一方婚前以个人名义办理房贷，且用个人财产支付首期房款，在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷，如在婚后取得房屋占有权，无论挂号于一方照旧双方名义之下，均该当认定为夫妻共同财产，离婚时平均分割。对于一方婚前支付的首期付款，由另一方返还一半;尚欠的贷款，作为夫妻共同债务，由双方返还。这是江苏法院的审判意见，也带有一定的普遍性。

目前有不少司法界人士是持这类观点：一方面是因为相关的法律条文对婚前一方享有特别权益，婚后双方共同还款以保护和维持该特定权益的情形，一般规定按夫妻共同财产处置惩罚。如，我国婚姻法的司法解释二第19条就明确规定“由一方婚前承租、婚后用共同财产采办的房屋，房屋权属证书挂号在一方名义之下的，该当认定为夫妻共同财产。又如，《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干需要别人解答的题目的解释回答》中答复，对于夫妻共同居住的公房，一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的，离婚后双方均可承租。这两处法律规定，均体现了婚前一方居于特定的身份关系或国家福利性政策所特别享有的一种承租权或采办权，于婚后由夫妻双方以共同财产采办或还款的房屋，应按照夫妻共同财产处置惩罚的精力。究其原因，主要目的是为了把这类婚前一方享有的特别权益平等地分配售婚后共同还款的另一方，以维护婚姻关系的稳定，保障双方的平等权益[1];另一方面因为婚前按揭采办的房屋占有权证书典质给了银行，其取得的是有限制的占有权，其实不是完整的占有权，不能自由处分该房产，需要夫妻另一方对“维持和使成为事实完整的占有权”予以帮助和付出努力才能达到。综合两个方面，婚前按揭房既不属于《婚姻法》第18条规定的“一方的婚前财产”，也不属于夫妻特有财产，而应认定为夫妻共同财产。

值当关注是，如今将婚前按揭房判定为夫妻共同财产最有力的理由竟然是对《物权法》的理解应用。《物权法》颁布实施以来，不动产占有权挂号生效的时间被认为是物权取得的时间，并以此认定房屋占有权之归属。如果物权取得的凭据即房产证的时间为婚后，就应认定为夫妻共同取得了房屋的物权，为夫妻共同财产，这类情况下分割时，应思量婚前一方作出的较大孝敬，对未取得房屋占有权的一方应给予相应的赔偿。朝阳法院奥运村法庭张莉法官在最高人民法院构造刊《人民司法》2009年第24期上撰文就是持这类观点。

第三种观点，将婚前按揭购房认定为一方的个人财产，尚未归还的贷款为一方的个人债务。之所以将婚前按揭房认定为婚前个人财产，究其原因是因为当购房人与开发商签订了购房合约，并在银行办理了按揭贷款手续、银行将贷款金额划给开发商，具备了办理房产证的条件，购房合约双方都已经履行完了合约义务，双方已经结束了购房合约的关系。今后，购房人偿还银行借款的行为，属于购房人与银行因贷款行为而孕育发生的履行债务行为，其实不影响所购房屋占有权的归属。房产证的取得是债权向物权转化的一种手续而已经，属于行政管理的需要，不影响房屋物权的归属。针对夫妻一方在婚姻关系存续期间参与还贷的行为应按借款处置惩罚，仅返还共同还贷部分的一半，既不切合配偶一方的本意，又变相褫夺了其拥有自己房产或者投资于其它方面而获益的权利。因此，对按揭房屋在婚后的增值，应思量配偶一方还货所做的孝敬，对其作出公平合理的赔偿，而不仅仅是返还婚姻关系期间共同还贷的一半。[2]

三、笔者观点：婚前按揭所购房产，可以认定为婚前按揭房为一方婚前个人财产，但应思量房屋增值，平衡双方好处，给配偶合理赔偿。

目前正在征求意见中的《 婚姻法 司法解释(三)》(草稿)初稿中曾对此需要别人解答的题目做出规定：“夫妻一方以婚前个人财产采办房屋并在银行按揭贷款，支付的购房款一定的数目超过房屋总价的一半时，无论房屋什么时候交付及房屋产权证什么时候取得，离婚时可以将该房屋视为一方的个人财产，尚未归还的部分贷款认定为了一方的个人债务。在婚姻关系存续期间由夫妻共同财产还贷部分，应思量离婚时房屋的市场价值，由一方对另一方予以合理赔偿。”

根据以上规定，考量婚前按揭房性质的标准，成了“婚前一方支付的房款是否达到总房款的50%”。许多学者、法官、律师在讨论该草案时，对此持强烈持反对意见。笔者也认为，婚前个人支付50%房款与支付20%或90%的房款，对于权属性质上来说并没有不论什么区分，也无实际意义，该当从权属获得的本质和婚姻法所保护的好处来分析这个需要别人解答的题目。

因采办房屋的行为发生在婚前，那么婚前一方所订立合约及实际付款行为应是婚后取得物权的原因行为，这时婚前所取得的债权就具有了财产期待权的性质。虽然《物权法》有明文规定，物权的取得为记载于不动产挂号薄时孕育发生，但是从采办到实际取证需要相当长一段时间，甚至有些房屋因为种种原因，底子就不能办理产权挂号手续，但这也不应改变房屋为个人所有的性质。房地产管理部分发放房屋占有权证的行为，其实是婚前一方通过合约所取得的期待权演变成物权的过程。对于夫妻双方来说，不会因这个过程而共同付出较大的金钱和劳动，仅是物权公示的体式格局发生了改变。显然，如果纯真以婚后取得房产证的时间机械地来认定房屋的产权取得，有可能造成显失公平的情况孕育发生。[6]

同时，我们可以从剖析《婚姻法》所要保护财产好处的本质出发来判定婚前按揭房的归属。《婚姻法》之所以要区分一方的婚前个人财产及双方婚后的共同财产，其期于区分财产来历性的基础上，公平合理地保护个人财产及共同财产的安全。婚前个人财产是通过个人努力所获得的财产，而婚后共同财产是通过双方婚后共同努力所得到的财产。婚姻法关于婚前个人财产与婚后共同财产区分的底子标准其实不是在财产获得时间上，[7]而在于到底是谁付出了劳动取得了财产。旧《婚姻法》曾规定，婚前一方的个人财产经过夫妻共同生活7年后转化为共同财产，新《婚姻法》却去掉了该项规定，修改为一方的婚前个人财产不会随婚姻而改变，也不会随财产的状况变化而改变，永远只属于一方的个人财产。这项立法的变化也体现了婚姻法所保护好处的精力所在。

就婚前按揭房而言，一方在婚前从选择开发商开始、到看房和签定生意合约筹款交首付，到与银行签定贷款合约每个月承担月供，甚至到装修，均是婚前一方支付对价，并承担所有义务。至于婚后的还贷行为，婚前一方继续承担着一半的义务，婚前按揭房应属于婚前一方付出劳动所获得的个人财产。如果只是因为婚姻状况的改变或是婚后物权凭据的取得，就将该房屋认定为共同财产，是违背婚姻法的精力，同时也不利于个人私有制财产的保护。

综上，笔者的个人意见可将婚前按揭房认定为一方的婚前个人财产。但笔者其实不认为所有的婚前按揭房都是属于一方的婚前个人财产，应该根据每个个案的不同，去剖析财产的来历和双方付出劳动的实际情况，综合起来做出公平合理的判断。

针对上海、广东、深圳等地方法院将房屋判为一方的婚前个人财产，对另一方只给予婚后还贷部分的一半的审判方法实际其实不可取，对此学术界及司法界大多数人都不认为这类分割体式格局。

究其原因，因为每个社会有自己不同的观念及属性，如果要构建新的和诣社会、平缓社会矛盾，就必需要正视神州社会中的传统观念对人们现实生活的影响。结婚时一般是男方负责买房装修，而女方的负责采办家具电器。到了离婚时，男方所采办的房屋早已经是天价，而女方所采办的家具电器却是日渐老化变得一钱不值。如果将一方婚前采办的房屋视为婚前个人财产，仅对配偶婚后参与还贷部分返还一半，这将是对裙钗、儿童及另一方好处的重大损害。

从另一角度来说，根据我国婚姻法解释二的相关规定，婚姻关系存续期间，属于婚姻法第十七条规定的"其它该当归共同所有的财产"包括一方以个人财产投资取得的收益。虽然一方婚前按揭房屋的增值算不算一方以个人财产投资取得的收益，还没有定论。但婚后配偶帮助另一方偿还其婚前个人债务即银行按揭贷款，这并非其法界说务，是属于建立于夫妻身份关系上的还贷行为，其实是一种融资行为。[8]同时，根据我国新的房贷政策，计算每户房屋的拥有数量其实不以人头算而是以一个家庭为计算标准。如果一个家庭已经有一套未还清房贷的房屋，无论从采办能力照旧从申请贷款的条件上来说，对未购房一方的相关好处都会有所影响。当婚前按揭房采办时的合约价可能只有几十万，经过一段时间后，房价飞涨到几百万一套的市场价值时，离婚时只分给对方参与还贷的一半，将会严重违背法律的公平原则，会出现极度不公正的情况。

因此，分割时如能思量到房屋的增值，给予对方以适当的经济赔偿，以便对方有充分的信心和足够的条件开始新生活，这将是对双方最为公平的一种做法。

四、婚前按揭房分割公式之相关探析

针对详细如何分割婚后房屋增值的需要别人解答的题目，目前司法界同样也还没有定论。笔者认为，这个需要别人解答的题目与确定房屋性质一样至关重要，如何能较为公平的分配房屋价值，对于平衡夫妻关系和增进社会和诣将起到积极推进作用。对此实务界不少律师都提出了自己的计算公式。

北京市昭德律师事件所的姜涛律师根据自己多年的实务经验提出，对婚后未购房一方应分得好处提出了如许的计算公式，即：双方婚后共同还贷一定的数目÷实际总房款(总房款本金+已经还利息额)/现行市场价值=双方应共同分割的部分。配偶在双方应共同分割部分的基础上分得一半便可。[3]

这个公式从整体上来说，较公平合理并具有可执行性。但有关学者对此提出贰言，认为该公式前半部分是计算夫妻共同还贷部分占总房款(本金加利息)的比例并没有需要别人解答的题目，但需要别人解答的题目在于这个比例是直接乘以离婚时房屋的市场价值的。这类算法，使婚前购房一方婚前的房屋增值部分被完全抹去，对于婚前购房一方的好处将造成重大损失。

北京市炜衡律师事件所王芳律师对此也专门撰文，提出可以思量分别计算夫妻双方为购房及还贷支付的价款，算出各自支付的比例，再按照该比例对应待分割房屋的现行市场价值，算出非购房一方应得的价款，然后判定房产归属婚前购房一方，并按照这个价款给付非购房一方相应的还贷款，同时支付房屋增值所带来的投资好处。[5] 她的计算方法与朝阳法院奥运村法庭张莉法官的意见基本一致。

王芳律师所提出的计算公式思路清晰，也思量到了双方所做出的详细孝敬。但不足之外与之前姜涛律师提出的公式同出一辙，即未思量到购房一方的房屋婚前增值。因为计算完夫妻双方各自支付的房款比例后，所乘以的照旧离婚时房屋的现行市场总价值。

退一步讲，在分配房屋增值上要做到绝对公平是很是难的。因为需要思量方方面面的需要别人解答的题目其实是太多了，例如婚前一方支付首付款的钱币增值以实时间的成本等等需要别人解答的题目，这将是一个无比复杂的函数公式。这个函数公式如果出台，没有不论什么实用价值，只会让法官头晕目旋，而束之高阁。法律本来就是相对的公平，那么有无一个更为合理的公式来达到这一点呢

经过一翻思索，笔者认为如许一个公式可能更为合理，即：双方婚后共同还贷一定的数目÷实际总房款(总房款本金+已经还利息额)/婚姻存续期间市场价值(离婚时的市场价值-结婚时的市场价值)=双方应共同分割的部分。配偶在此基础上分得一半便可。

笔者的这个公式，特别是对于对于采办时间距离结婚时间较长的一方而言，可能会越发公平。笔者的这个公式将涉及到三个时间点，熬头个时间点是采办房屋时的价值，即总房款的本金，这个价值由合约价格来确定; 第二个时间点是双方结婚时的房屋市场价值，这个确认有一定的难度，可以尝试通过专业评估房地产的公司历史数据或是政府相关部分每年公示的划区域的房屋均价来确定; 第三个时间点是离婚时的房屋市场价值，这个很好确定，双方可以申请评估就会得出一个较为准备的数据。笔者的这个计算公式不仅思量到了婚前购房一方的婚前房屋增值，同时又分配售了未购房一方应得的房屋增值好处，应是思量较为周全的一个分割公式。

五、呼吁：尽快完善相关立法，社会公众在现实生活中当务之急是做好财产约定。

没有不论什么一部法律的修改能像《婚姻法》如许，全社会人人都能发表出各自的意见，各人出于自身角度各持己见是正常的，但是需要相关立法构造尽快出台《 婚姻法 司法解释(三)》，明确关于一方贷款所购房屋性质的认定及离婚时的分割处置惩罚意见，定纷止争，增进和谐家庭、和谐社会的建立。在现阶段，也可采用提请最高人民法院以案例指导的情势，在《中华人民共和国最高人民法院公报》公布典型案例，来规范各地人民法院的审判尺度。”

今年初，最高人民法院吴晓芳法官也发表观点，认为对婚前按揭贷款购房应认定为一方的个人财产，尚未归还的贷款为一方的个人债务。在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷部分，应思量房屋增值收益，由一方对配偶一方进行合理赔偿。[4]此文所发表的虽为其个人观点，但法律业内人士分析认为，这在某种水平较早一代表了目前最高院官方一定的倾向性意见，值当关注。

作为从事婚姻家庭业务的专业法律人士，笔者建议那些婚前已经办理按揭购房手续或即将按揭购房的夫妻或准夫妻们：既然这类类型的房屋在法律性质上有不确定性，存在较大的法律风险，如果双方都能够接受的话，最好思量采用书面情势，对此类婚前按揭的房屋产权的归属及贷款债务承担进行明确约定，甚至也可以明确万一婚姻破裂时该房屋将如何分割，从而避免将来出现不必要的纷争。

参考文献： [1] 张莉叶永尧：《如何认定婚前一方按揭采办、婚后夫妻双方共同还贷的商品房占有权之归属——方某诉韩某离婚胶葛案相关法律需要别人解答的题目分析》，《 审判最前沿新类型案件审判实务》(总第21集)，法律出版社2008年8月版，第151-154页。 [2][4] [6]吴晓芳：《时下婚姻家庭案件中的疑问需要别人解答的题目探析》，《人民司法》(北京)2010年第1期(应用版)，第54—58页。

[3]姜涛律师(北京市昭德律师事件所律师)：《婚前按揭房屋性质认定及分割》，内部交流论文。

[5] [7] [8]王芳律师(北京市炜衡律师事件所律师)：《离婚诉讼中“婚前按揭采办房产”分割探讨》，内部交流论文

附 最新判例：婚前按揭房离婚该咋分 2010-04-08 03:25:00

来历: 海峡都市报(福州) 本报记者涂明通讯员

案情速览：丈夫婚前按揭买房，婚后也是丈夫还的月供。那么，妻子对这套房子有份吗最近几天，福州中院二审的一起离婚官司，就涉及这个需要别人解答的题目。最后法院判决：妻子有份，既包括婚后已经付月供款的一半，还包括相应比例的房屋增值部分。

阿祥与晓敏(均为化名)在1999年挂号结婚，婚后8年两人离婚。鼓楼区法院查明，1998年8月，阿祥买下福州晋安区一套房子，总价27.2万元，首付8.2万元，余款19万元由他向银行按揭贷款，借款期限自1998年10月至2008年10月，每月归还借款本息2271元。离婚时，按揭款已经付至2008年1月份儿，尚余2008年2月至10月共计两万余元未还。2003年3月，阿祥拿到房产证。

庭审中，阿祥提出这套房子属于他的个人财产，晓敏没份，理由是婚前他就按揭买下了这套房子，首付款是他付的，婚后的月供也主如果他出的钱，房产证上的名字也是他本人。而晓敏则提出，这套房子应属夫妻共同财产。房子仍为个人财产。

鼓楼法院法官认为，这套房子虽然在婚后才取得房产证，但房屋占有权在阿祥签订购房协议时即确定下来，其实不能因为阿祥和晓敏结婚而变成夫妻共同财产，所以房子应属阿祥婚前个人财产。但法官同时表示，婚后阿祥逐月支付按揭款，根占有关法律规定，在没约定的情况下，这笔钱属于夫妻共同财产。婚后，一共偿还了按揭款22.4万余元。现双方离婚，阿祥该当将婚后支付的按揭款的一半11.2万元还给晓敏。

对于房子的增值部分，法官认为应认定为夫妻共同财产，如许才能有效避免双方还贷、一方获利的情况，切合民法中公平的原则。因为是婚前交纳的首付款与婚后双方的交款共同保证了房屋能够增值，在分割时对首付款的增值部分应按比例予以扣减。这套房子采办时值值27.2万元，首付了8.2万元，约占采办时总价值的30%。经评估，此刻这套房子包括装修价值为61.1万余元，增值额为33.9万余元，按比例扣减首付款增值部分10.1万元，尚余23.8万余元。综合思量阿祥婚前还贷及应由阿祥继续承担的未还贷部分等因素，晓敏可享受房屋增值份额以8万元较为合适。

最后，鼓楼法院判这套房子归阿祥所有，阿祥支付给晓敏19.2万余元(婚后支付的按揭款的一半11.2万元+房产增值部分中的8万元)。对此判决，阿祥不服，向福州中院提出上诉。福州中院二审维持原判。