房屋抵押权的效力
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㈠房屋抵押权对人的效力
1.房屋抵押权对抵押人的效力
房屋抵押权为不转移抵押房屋占有之担保物权，是供债权担保之价值权，故在设定房屋抵押权后，抵押人对抵押之房屋仍享有占有、使用、收益乃至处分的权利。
《担保法》第三十五条的规定一方面否定重复抵押，一方面又肯定再抵押。《担保法》禁止重复抵押的目的在于充分保护债权人的利益，确保债权的实现。但该规定既没必要也不符合法理。首先，当事人设定抵押权应遵循自愿原则，如果抵押物的价值小于其所担保的债权总额，或债权人明知该抵押物已为他人设定抵押而自愿为后序位抵押权人，双方自愿达成的抵押合同并不侵害他人的合法权益。其次，抵押物的价值在实现抵押权之前处于不确定状态，当事人在设定抵押权之时，就抵押物的价值只能依市场行情作大致的判断，然市场行情是瞬息万变、难以估测的，实现抵押权时抵押物的价值可能大于也可能小于设定抵押权时抵押物的价值。第三，重复抵押时，每次抵押不一定都必须通过实现抵押权来使债权获得清偿，如果债权关系处于正常发展状态，债务人完全履行了债务，则抵押权消灭;或者债务人履行了对先位债权人负有的债务而导致先位抵押权消灭，或者先位抵押权人放弃其担保物权或次序权的，后序位抵押权人的债权利益仍可以获得保护。故我国法律应允许抵押人就已抵押的房屋进行重复抵押，而且，在同一抵押物上设定数个抵押权，既充分利用了抵押物的交换价值和使用价值，又促进资金融通和市场交易，也使抵押物的经济效用得以充分发挥。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十一条的规定并非对重复抵押的肯定，而只是对余额抵押的补充，故有进一步修正的必要。
房屋抵押人以其房屋设定抵押权，并不因此丧失对抵押房屋的所有权，从而对抵押之房屋，抵押人仍有法律上的处分权，尤其是让与之权。我国《担保法》第四十九条的规定存在以下问题：第一，以抵押人通知抵押权人或者告知受让人作为抵押物转让行为的生效要件;第二，受让人合法取得抵押物所有权后，抵押权人不得行使追及权;第三，未规定第三人受让抵押物后对抗追及权的涤除权。该规定对转让行为的限制过多，并以抵押人转让抵押物所得价金来保证抵押权人的债权，严重违背法理，既脱离了抵押权作为担保物权所具有物权追及性这一固有理念，也忽视了抵押权不受抵押物物权变动影响这一规则，故不利于发挥抵押权登记的功能，也不能促进抵押物的充分利用。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条的规定从一定程度上弥补了《担保法》规定之不足。
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