如果转让抵押过的房产 应当告知买受
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【质押和抵押】如果转让抵押过的房产应当告知买受人
案情：某经营公司于2000年3月和房地产开发公司签订房屋买卖合同一份，由房地产开发公司出售400余平方米营业房给经营公司，约定在2001年一季度交付房屋，并同时办理房屋产权证。但到了约定时间，房地产开发公司并没有交付房屋和房屋产权证。经过多次催促，双方又于2001年10月达成新的购房合同，将原购C区换成E区，并约定当月底交房。经营公司要求备案登记，但在成都产权监理处得到的结果是，E区早在2000年2月已被房地产开发公司抵押给银行，至今未解除抵押，故不能备案。经营公司方知上当，于是向法院申请要求合同无效，返还购房款。
一审期间，房地产开发公司还款注销了抵押，认为已能实现经营公司合同的目的，不同意退款。
在这种情况下，买卖双方签订的房屋转让协议是否有效购房人应当如何保护自己的合法权益成为购房人询问的焦点。
一、在对房屋抵押事实不知情的情况下签订的购房协议是否有效
根据我国《民法通则》的有关规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下所作的行为，是无效民事行为。《担保法》第49条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。
以上案例都是在没有告知买主房屋已经抵押事实的情况下，签订了买卖协议，其行为违反了我国《民法通则》的有关规定，也违反了《担保法》第49条的规定，根据最高人民法院的司法解释，可以认定为欺诈行为，这样的房屋买卖协议应当依法确认无效。
二、购房人遇到这种情况应当怎样维护自己的合法权益
根据《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任”。因此，购房人可以以《合同法》的规定为依据，要求卖主返还购房预付款，如果遭受损失，还可以要求卖主赔偿自己的损失。按照最高人民法院的司法解释，买受人可以要求不高于已付房款一倍的损失。如果卖主拒绝还款或赔偿，购房人可以向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法保护自己的合法权益。
三、如何得知要购买的房屋是否属于抵押房屋
首先,购房人可以根据相关规定到房地产登记部门了解自己希望购买的房产的抵押情况。房屋抵押均须到房地产管理部门做抵押登记，没有登记的抵押无效。
其次，仔细查阅卖主提供的相关权属证明。因为，只要进行了抵押登记的，登记机关都会在产权人的《土地使用权证》《房屋所有权证》上作他项权利记载。因此,买房人.如果在买房时仔细查阅卖主的产权证,基本上能了解自己希望购买房屋的抵押情况。
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