房地产抵押贷款的内容
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1、什么是房地产抵押贷款
房地产抵押贷款，即所谓的按揭，是指购房者以所购买的房地产为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺以年金形式定期偿付贷款本息，当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿。房地产抵押贷款以年金形式定期偿付，贷款额度总是小于房产市场价格，差额部分叫借款人在抵押房地产上的净资产权益。目前各银行要求首期付款额基本上在30--20%左右。
房地产抵押，是指抵押人以其合法房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供责任履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有依法以抵押的房地产拍卖所得的坐优先受偿。房地产抵押中的抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或第三人履行债务担保的公民、法人、或者其他组织。抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
预售商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
2、哪些房地产不能抵押
根据建设部《城市房地产抵押管理办法》，下列房地产不得设定抵押：
(一)权属有争议的房地产;
(二)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;
(三)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;
(四)已依法公告列入拆迁范围的房地产;
(五)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;
(六)依法不得抵押的其他房地产。
《上海市房地产抵押办法》根据建设部的规定，又对不能抵押的房地产进行了细化规定，《上海市房地产抵押办法》第六条(不得抵押的房地产)规定，下列房地产不得抵押：
(一)以行政划拨方式获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的土地使用权;
(二)尚未建有房屋及其他地上定着物的农村集体所有土地使用权;
(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;
(四)依法列入城市房屋拆迁范围或者集体所有土地征用范围的房屋、土地使用权;
(五)政府代管的房地产;
(六)未依法登记领取权属证书的房屋和土地使用权;
(七)权属不明或者有争议的房地产;
(八)依法被查封、监管的房地产或者依法被以其他形式限制转移的房地产;
(九)已出租的公有居住房屋;
(十)依法不得抵押的其他房地产。
3、办理房地产贷款抵押的条件
根据中国人民银行的有关规定，办理房地产抵押贷款必须具备以下条件：
(1)具有城镇常住户口或者有效居留身份;
(2)有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;
(3)具有购买住房的合同或协议;
(4)无住房补贴的以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款;有住房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款;
(5)有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人
;
(6)贷款规定的其他条件。
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