确立不动产抵押权善意取得制
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【个人有抵押小额贷款】确立不动产抵押权善意取得制度的客观必要性
我国目前正在进行着制定物权法的伟大事业,制定我国物权法的一个重要原则,即应从中国实际出发,我们所设立的制度需对应中国的实际,为中国的实际情况服务。我国有关不动产之实际情况是,尽管我们的土地管理法、房地法以及私有房屋登记管理办法中均规定土地及房产这些不动产应当登记,但是我国土地所有权、使用权以及房屋所有权、抵押权等大量存在未登记的情况。尤其是广大的农村,村民们极少将自己的房屋进行产权登记。农村的土地所有权、国家土地所有权也极少登记,这些未登记的不动产实务中照样认可其产权,其交易、流转照样进行,并没有因其未加登记而有所影响,出现了纠纷后,实务中仍可以基于知情人了解的情况、当事人手中的契约、建房时支出的费用条据、村与村之间土地天然形成的界线、“土地改革”或“三包四固定”划定的界线、农村集体组织上交公粮的耕地亩数等材料来解决纠纷。虽然依据这样的材料解决起来颇为费时费力,且有时也有极大的分歧,但广大的农村就是在此情况下肯认产权,定纷止争的。
长期以来形成的这一习惯性做法,可以说是积重难返,要想在短时间内全部摒弃,改为非作登记不得有产权,非作登记交易不得生效,显然是做不到,也不太现实。尽管许多省份已着手开始给长期以来未曾确权发证的不动产进行确权发证工作,但其进展情况之缓慢和艰难,说明这并非一日之功。因此,即使我国的物权法能很快出台,即使政府主管部门及其工作人员高效率的工作,这种情况仍然会存留相当长一段时间。大量的普遍的不动产未登记将无法使市场交易的主体能极为简单快速地知悉不动产真正的权利状况,无权处分在不动产已登记时,尚且存在,在未登记的情况下,将更为普遍。因此,利用善意取得制度来救济第三人之利益就极为必要。所以,在我国物权法确立善意取得之制度(其中含抵押权之善意取得制度)是有着现实的意义的。从制度的系统性、安全性比较来看,对所有权人牺牲最大的是所有权的善意取得制度,立法者在确定立法政策时,为保护交易的安全都能选择所有权的善意取得。那么,对所有权人只是存在牺牲可能性的不动产抵押权善意取得制度就更应得到选择并予以确立(注:只有当债务人到期不履行债务时才可以实现抵押权)。为保护交易安全、维护公示方法的公信力,建立包含不动产抵押权善意取得在内的善意取得制度是必要的,也是可行的。
从公平角度看,无权处分人得以处分他人的不动产而设置抵押权,在许多时候,不动产所有权人是有一定责任的。比如所有权人未办理不动产登记、履行不动产登记手续,未取得法定的公示公信力;所有权人将不动产登记到了他人的名下,虽然真实的所有权人与登记簿上的所有权之间有约定,但该种约定债权人不知悉或不应知悉;所有权人委托他人办理产权登记,对将产权登记到谁的名下,所有权人抑或受托人缺乏明确的约定,当受托人为图省事或因其他原因而将不动产产权登记到自己名下等,均会导致无权处分不动产而对方并不知悉的情况。在此种情况下,所有权人应当对自己已有责任的行为担负不利结果,而不能让债权人在不知悉、不应知悉、无任何过失的情况去担负不动产抵押权不成立的不利的后果,倘若不是这样的,对债权人而言就太不公平了。
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