关于京公积金最高上限额度调整

【公积金最高额度】关于京公积金最高上限额度调整 有望实现三赢局面

11月6日，北京住房公积金管理委员会下发了《北京住房公积金管理委员会关于调整住房公积金管理政策的通知》，调整并确定了住房公积金贷款的最高额度标准，由原来的最高上限额度60万调整至80万元。同时，对于购买政策性住房的借款申请人相对放宽了部分贷款原则。

对二手房市场，公积金额度调整购房人将得更多实惠。

根据目前北京市房地产市场价格走势，京公积金最高额度调整80万后，购房人将会得到更多实惠。从市管公积金和国管公积金分别来看，“伟嘉安捷”分析：

(1)市管公积金：缴存额度以家庭为单位，贷款额度增多。

举例说明：以家庭为单位，夫妻两人，男方月收入3000元，公积金月缴存比例12%，个人住房公积金月缴存额度为360元。女方月收入2000元，公积金月缴存比例是10%，个人住房公积金月缴存额度为200元。现在他们购买了一套90平方米的二手房，总价99万元，评估90万，在符合申请8成30年住房公积金贷款条件下，首付为18万，需要银行贷款72万。

现在公积金利率调整后30年对应的贷款月均还款额为51.2元，根据市公积金最高可贷款额度的公积金计算，男方最高贷款额度为[(360÷12%)-400] ÷51.2=50万;女方最高贷款额度为[(200÷12%)-400] ÷51.2=25万。公积贷款最高额度调整后，这夫妻二人使用公积金贷款最高可贷75万，而他们需要银行贷款72万，并未超出这个值。以此来看，与未调整前的公积金上限额度60万相比，借款人在贷款时能够申请到的额度更多，缓解了他们的购房压力。

(2)国管公积金：贷款上限80万，借款人降低组合贷使用频率。

如借款人隶属于国管，其最高可贷款额度的计算方式与市管公积金不同，国管公积金看借款人的收入证明，以家庭为单位，只要夫妻二人的收入证明能够开到月还款额的2倍以上即能够申请公积金贷款最高上限额度80万。

“伟嘉安捷”专家指出，以往公积金最高额度为60万时并不能够满足借款人的贷款需求，由于国管公积金可以使用“组合贷”，所以对于不能满足借款人贷款需求的那部分金额多数人会“求助”于商业贷款。这样就会产生一个问题，如果借款人首套住房是公积金贷款，因自住需求需要再次置业，那么使用“组合贷”后再次置业的这套房产会被认定为二套房，按照二套房贷政策执行。而现在公积金对二套房贷的政策是，如借款人首套住房使用公积金贷款，只要还清房贷后再次置业使用公积金贷款仍然是首套住房。公积金贷款上限金额调整后，对于借款人来说可以降低使用“组合贷款”的频率，更有益于他们贷款。

对政策性住房，放宽贷款“准入”条件、调整首付比例，保障低收入群体。

在这次的《通知》中明确规定：“购买政策性住房的借款申请人不再受北京住房公积金缴存时限限制。借款申请人只需满足建立住房公积金账户且处于缴存状态条件即可申请住房公积金贷款。”“伟嘉安捷”专家解释，近几年，政府为了改善北京低收入居住住房难的问题可谓“费尽心思”。作为带有福利性色彩的住房公积金贷款，此番政策层面上又放宽了这部分人群购买政策性住房的贷款“准入”条件。换句话说，以前不论借款人购买什么样的房屋，必须要满足足额正常缴存住房公积金12个月(含)以上且申请贷款时处于缴存状态才能贷款。现在，只要是借款人申请购买政策性住房包括经济适用房、两限房等，不再受缴存住房公积金12个月以上的限制，在已经建立住房公积金账户且在缴存的状态下，即便是开户一个月也可以使用公积金贷款买房。从这一点来看，对于北京低收群体而言，在商业贷款政策不稳、利率多变的金融市场环境下，完全可以通过住房公积金来解决贷款需求，将购房“梦想”变为现实。

对个人住房信贷市场，加速市场格局转变。

今年，全球性金融危机暴发以来，中国政府为了稳定国内金融、经济市场，根据国际金融形势变化及时适度调整，努力维护货币、金融与经济的稳定。尤其针对房地产市场，制订了一系列新的宏观调控政策，降息、减免税、首次贷款购房首付比例下调20%、优惠利率下限浮度扩大至基准利率的0.7倍等等，这一系列优惠政策都将有利于借款人贷款购房。

目前来看虽然央行下发了房贷新政的纲领性政策，但操作起来却较有难度，因政策条款中提到的改善型普通住房等定义不明确，造成各商业银行制订细则几度“难产”，借款人更是“迷雾重重”。此时，住房公积金对贷款最高额度做出新的调整，可以说是为借款人“另辟蹊径”，弥补了商业贷款房贷新政过渡阶段的空缺。“伟嘉安捷”认为，公积金贷款的优势较突出，首先利率低，现在三次降息后的利率为五年以上4.59%，五年以下4.05%;其次，二套房贷政策相对较宽松，规定首套使用公积金贷款的房贷还清后，再次使用公积金贷款不会被认定为二套房。第三，京公积金统一调整最高贷款额度至80万，照顾到以家庭为单位的置业群体利益。随着新金融形势的改变，个人住房信贷市场商业贷款“独占鳌头”的局面势必会打破，公积金贷款迎头赶上与商业贷款“平分秋色”的时代很有可能会到来，届时也将会加速个人住房信贷市场新格局的转变。

央行每次调息都会适当调整公积金贷款利率，公积金管理中心也在逐步放宽政策，引导公积金贷款走上“发展之路”，说明政府也在加大力度

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