抵押贷款在实践中的具体操作

抵押贷款是按《中华人民共和国担保法》规定的抵押方式，以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款，是担保贷款的一种方式。在实践中，根据《贷款通则》及《商业银行法》的规定，贷款人发放贷款时，可发放信用贷款或担保贷款，但信用贷款一方面借款人较难取得，要经过贷款人审查、评估，确认借款资信良好，确能偿还贷款的，才可获得;另一方面，贷款人承担的风险较大，一旦借款人在贷款到期不能还本付息，银行的贷款将面临收不回来的风险，严重影响贷款的安全性。因此，贷款人在发放贷款时，是以发放担保贷款为原则的。抵押素有“担保之王”的美誉，担保贷款是减少贷款风险，确保贷款及时回笼的有效法律手段。尽管现行担保法对抵押做出了相关规定，但在实践中仍存在一些亟待解决的问题，本文重点讨论银行在发放抵押贷款时，如何保全自己的债权，保证贷款的安全性。

一、抵押贷款存在的问题

(一)有关规定对抵押的登记部门确认不统一，致使银行无所适从

如中国人民银行和建设部联合签发的《关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的通知》中规定，当地房地产管理部门为城市房地产抵押登记部门。而某省工商行政管理局与中国人民银行某省分行联合签发的《关于对金融机构贷款业务相关的抵押物进行登记的通知》中却规定，工商行政管理机关为以企业动产和厂房等建筑物作抵押的登记机关。

另外，由于没有在各抵押登记部门之间建立起必要的沟通制度，导致了债务人重复抵押登记，骗取贷款人资金，损害债权人利益现象的发生，带来了一些不必要的混乱和纠纷。如某债务人以无地上定着物的土地使用权向贷款人甲银行作抵押，并在土地管理部门办理登记;此后此债务人在同一片土地上建筑房产，待办理合法的产权证后，又用房产向贷款人乙银行作抵押，在房产部门办理抵押登记，这就发生了债务人重复抵押，债权人权利发生冲突的问题。这便是由于登记机关分属不同的行政机关，缺乏相互间联系而造成的不应有的结果。

(二)法定登记部门对有些贷款抵押物未开办登记业务

《担保法》规定，以林木抵押的，登记部门为县级以上林业主管部门;以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的管理部门登记。在实际工作中，当事人虽经多次与林业局、车辆管理机关等进行联系，但有些部门一直不同意开展该项登记业务，使得银行部门抵押物无法登记。

(三)有些抵押物办理抵押登记难度较大

主要表现在：一是有些企业资产由于历史上的种种原因，没有办理产权登记手续，无产权证书，无法办理登记;二是有的抵押物估价难度较大，若找专门评估机构，费用较高，抵押人负担过重，登记积极性不高。

(四)抵押权的实现难度较大

《担保法》规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿，协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。在实践中，一方面由于很多抵押物没有统一的估价标准，有关部门对抵押物估价偏高，致使借款以物抵债后银行蒙受重大损失;另一方面，由于目前市场机制不健全，缺少规范的拍卖、变卖市场，即使有拍卖市场，也因基层市场不健全，拍卖抵押物难度大，银行难以及时实现处置权。

针对上述问题，笔者认为应从下列几方面加以完善。第一，尽快制定配套的法律法规。《担保法》尽管为担保行为提供了法律依据，但本身并非包罗万象，它的贯彻实施，需要相应的配套法规，以便在实践中操作。应

尽快制定《信贷法》，中国人民银行亦应根据《担保法》的总体原则和有关精神制定具体的担保贷款的规章。第二，应建立健全必要的抵押登记机构，消除抵押部门不统一的状况，或至少应在各登记部门之间建立相应的沟通制度，制定相应的办法、制度，逐步规范抵押登记，使办理登记有章可循、畅通无阻，只有这样，才能全面、及时地掌握抵押物登记的情况，堵住漏洞，防止债务人重复抵押，维护债权人的合法权益。第三，建立规范的市场体系，健全抵押物拍卖市场，以使抵押权及时变现，使贷款人的债权得以实现，从而保护贷款的安全性。

二、关于同一财产上设定数个抵押权的效力及整体抵押的效力

实践中往往存在着一项财产抵押给两个或两个以上的债权人的情形。这类抵押通常表现为两种方式，一是抵押人使用同一标的物分别以其全部价值进行两次或两次以上抵押的行为，此为重复抵押;另一种则为抵押人使用某一项不宜分割财物设定数个抵押关系，而各抵押关系不重叠，所担保的债权金额总计起来不超过该项财物的总价值，此为复合抵押。《担保法》第35条第2款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分”，这条规定，肯定了复合抵押的效力。但抵押物重复抵押的，应为法律所禁止，如果债务人就同一财产重复抵押的，债权人应怎样实现自己的权利呢根据我国《担保法》的有关规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖所得价款按先登记优于后登记，登记优于未登记的原则受偿，如果登记时间相同或合同生效时间相同的，按照债权比例受偿。在实践中，银行若想避免重复抵押给贷款本金带来不必要的风险，即使是对法律没有要求办理抵押物登记的抵押合同，仍须去当地公证机关办理抵押物登记，办理登记后，可以对抗同一物上的其他债权人，在实现抵押权时，顺序在先，先于其他债权人得到清偿。

有的银行在放贷时，在抵押合同中约定义务人抵押其全部的资产。对此，最高人民法院在1999年3月26日的法复[1994]第2号司法解释中规定：“债务人有多个债权人时，而将其全部财产抵押给其中一个债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法利益，根据《中华人民共和国民法通则》第4条、第5条的规定，应当认定该抵押协议无效。”因此，当企业有多个债权人时，不能将其全部的资产设定抵押给银行，信贷部门应注意这一点，以避免抵押合同无效给银行带来的不利。因为一旦抵押合同被认定为无效，银行就不享有抵押权，债务人到期不归还贷款本息时，银行也无法将其财产折价、拍卖或变卖，以实现自己的债权。

三、抵押人破产时，贷款人应保全自己的权利

抵押人进入破产程序，尤其是当抵押人是债务人本人时，那么贷款人应作为债权人在法院通知的期限内申报债权，逾期不申报，视为自动放弃债权，破产债务人对此笔债务不负清偿的义务，因此，贷款人必须在申报期内行使申报的权利，否则就会白白失去此笔贷款。对债务人来讲，已设定抵押的财产不属于破产财产，抵押权人享有别除权，对抵押的财产可以折价或从抵押物的拍卖、变卖所设的价款享有优先受让权，从而先于其他债权人实现贷款的本金及利息。综上所述，贷款人在发放了抵押贷款之后，应关注贷款的运作情况，在特殊的情况下，注意运用有关的法律规定，用于保护自己债权或抵押权的实现，保障贷款的安全性，保证商业银行的稳健运行。