划拨土地上在建工程拍卖的效

【已办理在建工程抵押】划拨土地上在建工程拍卖的效力认定

本案所涉的拍卖标的，即“位于某市将军街40号的综合楼的第一、二层(面积为857.52平方米，价值393.7万元)”，系招商银行成都分行依据成都市中级人民法院作出并生效的(1998)成经初字第23号民事判决，向成都市中级人民法院申请执行，并在成都市中级人民法院作出(1999)成执字第380号裁定书，裁定取得的。其裁定的具体内容为：将成都谢氏房地产发展有限公司位于成都市将军街40号的综合楼的第一、二层(面积为857.52平方米，价值393.7万元)抵偿给招行成都分行。

2006年4月13日，招行成都分行与某拍卖公司签订《委托拍卖合同》约定：招行成都分行委托某拍卖公司对位于成都市龙泉驿区文明西街和位于成都市青羊区将军街33-40号(现18号)东胜街13-17号综合楼1、2层房产进行拍卖。某拍卖公司接受委托后于2006年4月25日在《成都商报》刊登拍卖公告并在四川省工商行政管理局备案。2006年5月11日，王某、周某作为竞买人在规定期限向某拍卖公司交纳了保证金26万元人民币。拍卖前，某拍卖公司向王某、周某送达了《拍卖规则》、《拍卖会介绍》。《拍卖会介绍》中某拍卖公司将拍卖品的来源、土地使用为国家划拨、拍品原所有人等情况一一作了介绍。同年5月12日某拍卖公司就包括本案标的在内的房屋举行了拍卖，王某、周某作为竞买人参加了此次竞拍，并以250万元人民币竞拍得将军街33-40号(现18号)东胜街13-17号综合楼1、2层面积857.52平方米的房产(上述房产的土地使用权系国家划拨性质)。同日，王某、周某、某拍卖公司拍卖成交，双方签订了《拍卖成交确认书》和《竞买协议书》。《竞买协议书》中明确约定：拍卖人以委托人提供的拍品资料予以说明介绍，委托人未提供该房产的《房产证》及《土地证》，资料显示该宗土地为划拨方式取得，拍卖人对房产及土地过户不作承诺。竞买人认为资料不足或有疑问，请自行到有关部门查询。拍卖标的物涉及房屋和土地面积，以相关管理部门核定为准，房屋及土地最终面积数据与拍卖人提供资料有误差的，不影响拍卖价格。有关过户登记手续及税、费等，以相关管理部门核定为准;竞买人参拍前，务必认真咨询了解和实地查验拍卖标的物现状及可能存在的真伪、品质等瑕疵问题，然后报名参拍。一旦报名竞买，即表明已对拍卖标的物的完全了解和认可，并愿承担一切责任;买受人不按约定支付成交价款和佣金，或放弃标的物的，应承担违约责任。其交纳的保证金将不予退，并追究相关法律责任。……。其后，王某、周某以某拍卖公司拍卖行为违法和拍品不能办理权属登记为由拒绝交纳拍卖价款，双方发生纠纷。

另，由于王某、周某未交纳拍卖价款，致使该次拍卖的拍品未能交付，招行成都分行第二次委托某拍卖公司对上述拍品进行拍卖，并由成都市青羊区少城街道办事处以240万元的价格拍得该拍品。

王某、周某诉称，因本案中拍卖房屋所占用的土地系划拨土地，故拍卖无效。据此，请求法院判决：某拍卖公司依据招商银行成都分行的委托与王某、周某签订的《拍卖成交确认书》和《竞买协议书》无效;某拍卖公司退还王某、周某交纳的竞买保证金26万元和资金占用利息。

[审判]

成都市青羊区区人民法院认为，依照《中华人民共和国拍卖法》第六条“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”、第七条 “法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的”的规定，本案中，根据成都市中级人民法院发生法律效力的(1998)成经初字第23号民事判决和成都市中级人民法院(1999)成执字第380号裁定，招行成都分行虽获得了位于成都市青羊区将军街33-40号(现18号)东胜街13-17号综合楼1、2层房产，但未在国家有关机关办理变更土地使用权的性质、房屋过户手续，就将未依法登记领取权属证书的土地使用权和房屋所有权作为拍卖物与某拍卖公司签订委托拍卖合同，委托某拍卖公司进行拍卖，其行为违反了法律、行政法规的强制性规定。某拍卖公司在明知上述房地产未领取权属证书而不得处分的情形下，仍进行拍卖活动，某拍卖公司虽在《拍卖会介绍》中，将拍卖品的来源、土地性质、拍品原所有人等情况一一作了介绍，在《竞买协议书》中也约定：拍卖人以委托人提供的拍品资料予以说明介绍，委托人未提供该房产的《房产证》及《土地证》，资料显示该宗土地为划拨方式取得，拍卖人对房产及土地过户不作承诺，某拍卖公司的上述行为属规避法律、行政法规的行为，故某拍卖公司依据招行成都分行的委托进行的拍卖行为因拍卖标的依法不得处分而无效，同时与王某、周某签订的《拍卖成交确认书》和《竞买协议书》亦无效。无效合同自始无法律约束力，因无效合同取得的财产应予返还，因此，某拍卖公司收取王某、周某的竞买保证金26万元应如数返还给王某、周某，王某、周某要求某拍卖公司支付资金利息的主张，因王某、周某明知拍卖品有瑕疵，仍然参加竞拍活动，在一定程度上也有过错，故原审法院对王某、周某的利息之主张不予支持。综合上述事实和证据，依照《中华人民共和国拍卖法》第六条、第八条;《中华人民共和国合同法》第五十八条;《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：一、四川吉安拍卖有限公司依据招商银行成都分行的委托与王某、周某签订的《拍卖成交确认书》和《竞买协议书》无效。二、四川吉安拍卖有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内将王某、周某交纳的竞买保证金26万元返还给王某、周某。三、驳回王某、周某的其余诉讼请求。

宣判后，某拍卖公司不服，向成都市中级人民法院提起上诉。

成都市中级人民法院认为，所涉拍卖标的系招行成都分行委托拍卖，拍卖标的来源合法，且符合《拍卖法》第六条“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或财产权利”的规定，同时《拍卖法》第七条“法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的”规定，不得作为拍卖标的的物品，应当是国家禁止买卖的物品或者财产权利，而本案所涉的拍卖标的在通过司法程序抵偿给委托方招行成都分行时其房屋现状并未取得相关权证，系在建工程，且无法律法规规定禁止在建工程的交易活动，虽然房地产在交易中可能出现证照不齐全的现象，会影响到标的物的转让，但并不能因此将此类标的归入法律、行政法规规定禁止买卖的物品或财产权利的范畴;并且《拍卖法》第八条“依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续”规定的范畴，是针对一些特定物品或财产权利，如烟草、危险品、爆炸品、麻醉品以及文物等，而房地产交易是在转让后需要办理证照变更的标的物。在现行商品市场中，在建工程交易尚无需要相关部门进行批准的强制性法律规定，在建工程因缺少相应的权属证书，仅属于具有权利瑕疵的标的物，而具有权利瑕疵的标的物在转让时直接影响到的是成交价格。

综上，某拍卖公司在拍卖本案所涉标的物时程序合法，所拍卖的标的物亦非法律、法规所禁止拍卖的物品，且在拍卖前已经声明了标的物存在的瑕疵，即《竞买协议书》中明确约定“拍卖人以委托人提供的拍品资料予以说明介绍，委托人未提供该房产的《房产证》及《土地证》，资料显示该宗土地为划拨方式取得，拍卖人对房产及土地过户不作承诺。竞买人认为资料不足或有疑问，请自行到有关部门查询。拍卖标的物涉及房屋和土地面积，以相关管理部门核定为准，房屋及土地最终面积数据与拍卖人提供资料有误差的，不影响拍卖价格。有关过户登记手续及税、费等，以相关管理部门核定为准;竞买人参拍前，务必认真咨询了解和实地查验拍卖标的物现状及可能存在的真伪、品质等瑕疵问题，然后报名参拍。一旦报名竞买，即表明已对拍卖标的物的完全了解和认可，并愿承担一切责任”，拍卖成交后双方亦签署了《成交确认书》;同时双方就本案所涉的拍卖标的签订的《成交确认书》及《竞买协议书》均系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、法规的强制性规定，《成交确认书》、《竞买协议书》合法有效。由于买受人王某、周某到期不能按照《成交确认书》的约定履行其付款义务，构成违约。按照双方签订的《竞买协议书》中约定“买受人不按约定支付成交价款和佣金，或放弃标的物的，应承担违约责任。其交纳的保证金将不予退还，并追究相关法律责任”，因王某、周某未按照《成交确认书》约定支付成交价款，王某、周某交付的保证金不予退还。综上，某拍卖公司的上诉请求，应当予以支持。为此，原审法院认定不当。最后，二审做出终审判决：撤销原判;驳回王某、周某的诉讼请求。

[评析]

一、关于“依法可以处分的物品或财产权利”的理解。根据《拍卖法》第六条“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或财产权利”的规定，并结合《拍卖法》第七条“法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的” 的规定，只要不属于法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，且委托人有证据证明其对委托的标的来源合法，并享有所有权或处分权即可。就本案而言，因本案所涉的拍卖标的系委托人通过人民法院法律文书取得，根据《物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本案所涉标的应当属于“依法可以处分的物品或者财产权利”。

二、关于划拨土地是否属“需要审批才能转让的物品或者财产权利”的问题。关于该问题有两种意见：第一种意见认为，按照《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权”、《土地登记办法》第四十条“因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件”、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的相关规定，转让房地产时，涉及到划拨土地转让，均应当经过相关部门审批，未经审批不得转让，因本案所涉标的在拍卖前无相关部门审批，故王某、周某与某拍卖公司签订的拍卖合同无效。第二种意见认为，《拍卖法》第八条“依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续”，并未对“需要审批才能转让的物品或者财产权利”作明确界定，该条中“需要审批才能转让的物品或者财产权利”主要是针对一些特定物品或财产权利，如烟草、危险品、爆炸品、麻醉品以及文物等，而房地产交易是在转让后需要办理证照变更的标的物，在现行商品市场中，在建工程交易尚无需要相关部门进行批准的强制性法律规定，在建工程因缺少相应的权属证书，仅属于具有权利瑕疵的标的物，而具有权利瑕疵的标的物在转让时直接影响到的是成交价格。同时，本案所涉标的为委托人通过人民法院法律文书取得，并且在当前拍卖市场中，特别是在处分银行资产时需要在拍卖成交后补充办理有关证照手续是常见的现象，其中在建工程，包括所谓烂尾楼等等，是常见的拍卖标的。本案中拍卖人在拍卖前对拍卖标的在证照不全等权利瑕疵，加以了明确的声明，且现行市场中对“土地性质为划拨土地的在建工程”(包括烂尾楼)的处置，以及通过人民法院法律文书直接抵偿给当事人的“土地性质为划拨土地的在建工程”(包括烂尾楼)，最终是通过拍卖程序解决，且现行法律、法规中对此中处置程序又无明确具体规定，为此本案应结合原审法院走访成都市国土局，成都市国土局针对本案所作的答复“办房产证与未交国土出让金无直接关系，成国土拨(1999)71号划拨土地的批复，就明晰了土地权属，如要办理法院裁定书上分摊的国土使用证，须办理了部分房屋的产权证，并计算出土地对应的分摊面积后，办理出让手续，领取分摊土地使用权证书”，以及从维护市场的稳定，保护交易安全及双方当事人的权利，维护司法的公信力的角度，应当认定通过人民法院法律文书取得的本案所涉类型的标的，不属于“需要审批才能转让的物品或者财产权利”。基于以上考虑，二审判决采纳第二种意见，并认定王某、周某与某拍卖公司签订的拍卖合同有效，驳回了王某、周某的诉讼请求。