厦门部分房地产抵押项目评估报告

厦门部分房地产抵押项目评估报告

目 录

第一部分 致委托方函..............................................................................2

第二部分 估价师声明..............................................................................4

第三部分 估价的假设和限制条件........................................................5

第四部分 房地产估价结果报告............................................................8

第五部分 附 件.......................................................................................26北京中资房地产土地评估有限公司 第 1 页

房地产抵押贷款项目估价报告

第一部分 致委托方函北京中关村科技发展(控股)股份有限公司：

接受贵公司委托，我们对位于北京市海淀区中关村大街 18 号中关村科贸大厦部分房地产(建筑面积共 7831.78 平方米，分摊土地面积877.98 平方米)，在现状利用条件下的公开市场价值进行了评估，为贵公司以估价对象办理抵押贷款提供价值参考。

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在估价时点 2007 年9 月19 日的价值结果为：(币种：人民币)

房地产总价：17472 万元

人民币大写：壹亿柒仟肆佰柒拾贰万元整

其中：

土地价值：5153 万元

建筑物价值：12319 万元

具体估价结果见下表所示：北京中资房地产土地评估有限公司 第 2 页

房地产抵押贷款项目估价报告

序 实测建筑 房地产单价 房地产总价

楼层 设计用途 备注

号 面积(㎡) (元/平方米) (万元)

1 2 商业 30.23 45726 138.23

2 3 商业 141.42 38867 549.66

3 4 商业 51 33037 168.49

4 5 商业 448.14 29733 1332.45

5 8 商业 77.38 25422 196.72

15、16、17、

6 办公 6249.99 20173 12608.1

18、21

7 B1 商业 833.62 29733 2478.6

总计 7831.78 22309 17472 结果取整

估价的详细结果、过程及有关说明，详见附后的“估价师声明”、“估价的假设和限制条件”和“估价结果报告”。

北京中资房地产土地评估有限公司

法定代表人：

2007 年9 月24 日北京中资房地产土地评估有限公司 第 3 页

房地产抵押贷款项目估价报告

第二部分 估价师声明

我们郑重声明：

1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4. 我们依照中华人民共和国国家标准(GB/T 50291-1999 )《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5. 我们对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并

对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任。但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6. 没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。

7. 本估价报告只作为贵方与我公司签订的业务约定书中规定的估价目的使用，未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

估价师 资格类别 证书编号 签名

冯春雷 房地产估价师 1119960026

汪 溪 房地产估价师 1120070061北京中资房地产土地评估有限公司 第 4 页

房地产抵押贷款项目估价报告

第三部分 估价的假设和限制条件

1. 估价以委托方提供的资料为依据，其真实性、可靠性由委托方承担，并且委托方承诺提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留和隐瞒。因委托方提供的资料失真造成估价结果有误，评估机构和估价人员不承担相应责任;

2. 估价目的是为委托方以估价对象办理抵押贷款提供价值参考;

3. 任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家有关房地产法律法规;

4. 估价对象作为综合用途为最有效利用方式;

5. 估价对象的权属、用途、面积等情况以委托方提供的《房屋所有权证》【京房权证海股字第0004603 号】、《国有土地使用证》【京海国用(2003 出)字第2166 号】、“抵押物清单及承诺函”为依据，若上述情况发生变化，评估结果需作相应调整;

6. 评估人员对估价对象外貌进行了勘察，并在可能条件下对其内部结构进行了视察，然而未使用专业检测仪器对其结构进行测量，故无法呈报估价对象结构的详细状况，亦未对有关设备进行测试;

7. 估价对象为一整体物业中的局部，公共配套设施、水、电、气、热、空调供应及人流、物流交通均与整体物业为不可分割的一体，因此，本次估价是以估价对象可享有合理分摊的公共配套设施、水、电、气、热、空调供应及道路交通使用的权益为假设前提;

8. 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假北京中资房地产土地评估有限公司 第 5 页

房地产抵押贷款项目估价报告定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。

处分抵押房地产所得金额依下列顺序分配：支付处分抵押房地产的费用;抵押房地产应交纳的各种税金;偿还抵押债权本息及支付违约金;赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的伤害;剩余金额交还抵押人。

由于影响处分抵押房地产费用的不确定因素较多，既有处分方式的影响，也有收费标准和市场议价的差异，故未考虑估价对象处分时应负担的费用和抵押房地产应交纳的各种税金等可能影响其价值的因素。

9. 我们在对估价对象抵押价值的评估中，希望评估出当抵押人不履行债务时，抵押权人依法以提供担保的估价对象折价或者拍卖、变卖所能实现的客观合理价格，将该价格折算到设定抵押权时的时点，最终得出估价对象抵押价值。但是由于这种预期价格受到多种不确定因素的干扰，我们难以准确把握和预见，本报告所称“估价对象客观合理价格(抵押物作价)”，是以估价对象在现有用途和周边环境维持不变，企业能持续开发经营的前提下，并且考虑到在估价时点各种房地产价格影响因素的作用，为抵押贷款目的而提出的公允价值。

10. 根据《中华人民共和国担保法》的有关规定，以房产抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。

11. 本报告附件中的材料系报告的重要组成部分。委托单位提供的资料均为复印件，本报告是按附件中的材料是真实、全面的前提下北京中资房地产土地评估有限公司 第 6 页

房地产抵押贷款项目估价报告进行评估的。如因材料不符、变更或委托方隐瞒有关材料，对评估结果造成偏差，委托方应对其负责任。

12. 若前述条件以及估价中遵循的估价原则发生变化时，估价结果会失效;

13. 本报告之估价结果为估价对象于 2007 年 9 月 19 日之市场价值，随着时间、市场行

情及相关条件的变化，该估价结果需作相应调整或重估;

14. 本报告自报告出具之日起有效期为一年;

15. 评估结论仅供委托方为估价目的使用和送交房地产评估主管机关审查使用。北京中资房地产土地评估有限公司 第 7 页

房地产抵押贷款项目估价报告

第四部分 房地产估价结果报告

一. 委托估价方

单位名称：北京中关村科技发展(控股)股份有限公司

地址：北京市海淀区中关村南大街 32 号

法定代表人：许钟民

联系人：程力

联系电话：62140059

二. 受托估价方

单位名称：北京中资房地产土地评估有限公司

单位地址：北京市海淀区首体南路22 号国兴大厦17 层A2

房地产资格证书号： 建房估证字〔2006 〕023 号

法定代表人：冯春雷

联系电话： 010-88357080

邮政编码：100044

三. 估价对象概况

估价对象为北京市海淀区中关村大街18 号中关村科贸大厦部分房北京中资房地产土地评估有限公司 第 8 页

房地产抵押贷款项目估价报告地产，建筑面积共 7831.78 平方米，分摊土地面积 877.98 平方米。详细抵押清单见下表：

序号 楼层 房号 对应柜位 实测建筑面积㎡

1 2 2A060 30.23

2 3 3A005 51.58

3 3 3A114 44.26

4 3 3B072 10

5 3 3B153 10.98

6 3 3B163 13.42

7 3 3B166 11.18

8 4 4A063c 9.51

9 4 4A122 30.68

10 4 4B209 10.81

11 5 5A114 40.3

12 5 5B036 11.39

13 5 5B055 10.55

14 5 5B088 9.99

15 5 5B116 9.95

16 5 5B117 9.95

17 5 5B118 9.95

18 5 5B119 9.95

19 5 5B120 9.95

20 5 5B122 9.95

21 5 5B131 16.59

22 5 5B132 5A520 18.05

23 5 5B133 5A520 11.99

24 5 5B134 5A521 11.99

25 5 5B135 5A521 11.99

26 5 5B136 5A521 11.99

27 5 5B137 5A522 11.99

28 5 5B138 5A522 11.99北京中资房地产土地评估有限公司 第 9 页

房地产抵押贷款项目估价报告

序号 楼层 房号 对应柜位 实测建筑面积㎡

29 5 5B139 5A522 11.99

30 5 5B140 5A522 11.99

31 5 5B141 5A522 11.99

32 5 5B142 5A522 11.99

33 5 5B143 5A522 11.86

34 5 5B144 5A522 11.86

35 5 5B145 5A522 11.99

36 5 5B146 5A522 11.99

37 5 5B147 5A522 11.99

38 5 5B148 5A522 11.99

39 5 5B149 5A522 11.99

40 5 5B150 5A522 11.99

41 5 5B151 5A521 11.99

42 5 5B152 5A521 11.99

43 5 5B153 5A521 11.99

44 5 5B154 5A520 11.99

45 5 5B155 5A520 18.05

2F-5F 商业合计 670.79

46 8 8-02 77.38

8F 商业合计 77.38

15 1501A 86.46

47 15F-01

15 1501B 59.47

1502A 59.47

48 15 15F-02

1502B 59.46

49 15 15F-03 104.89

1505A 58.97

50 15 15F-05

1505B 58.97

1506A 58.99

51 15 15F-06

1506B 58.99

1507A 58.99

52 15 15F-07

1507B 58.99北京中资房地产土地评估有限公司 第 10 页

房地产抵押贷款项目估价报告

序号 楼层 房号 对应柜位 实测建筑面积㎡

1508A 58.99

53 15 15F-08

1508B 58.99

1509A 58.99

54 15 15F-09

1509B 83.44

15F-10 1510A 131.51

55 15

1510B 43.84

1511A 71

56 15 15F-11

1511B 75.81

1512A 59.34

57 15 15F-12

1512B 59.34

58 15 15F-15 118.68

59 15 15F-16 118.68

1517A 59.34

60 15 15F-17

1517B 59.34

61 15 15F-18 123.24

62 15 15F-19 45.52

63 15 15F-20 55.61

64 15 15F-21 434.32

65 15 15F-22 159.88

66 15 15F-23 33.66

67 15 15F-25 41.3

68 16 16F-19 45.52

69 17 17F-09 142.43

70 17 17F-10 175.35

1712A 59.34

71 17 17F-12

1712B 59.34

72 18 18F-01 145.93

1802A 59.47

73 18 18F-02

1802B 59.46

74 18 18F-03 104.89

75 18 18F-05 117.94北京中资房地产土地评估有限公司 第 11 页

房地产抵押贷款项目估价报告

序号 楼层 房号 对应柜位 实测建筑面积㎡

76 18 18F-06 117.98

1807A 117.98

77 18 18F-07

1807B

1808A 58.99

78 18 18F-08

1808B 58.99

1809A 58.99

79 18 18F-09

1809B 83.44

80 18 18F-10 175.35

81 18 18F-11 146.81

1812A 59.34

82 18 18F-12

1812B 59.34

1815A 59.34

83 18 18F-15

1815B 59.34

1816A 79.12

84 18 18F-16

1816B 39.56

1817A 59.34

85 18 18F-17

1817B 59.34

86 18 18F-18 123.24

87 18 18F-20 55.61

1821A 256.15

88 18 18F-21

1821B 178.17

89 18 18F-23 33.66

90 18 18F-22 159.88

91 18 18F-25 41.3

92 21 21F-09 142.43

2110A 43.84

2110B 43.84

93 21 21F-10

2110C 43.84

2110D 43.83

2111A 73.41

94 21 21F-11

2111B 73.4北京中资房地产土地评估有限公司 第 12 页

房地产抵押贷款项目估价报告

序号 楼层 房号 对应柜位 实测建筑面积㎡

写字楼合计 6249.99

地下一层

95 B1 833.62

商业

地下商业合计 833.62

总计 7831.78

1、个别因素

(1 )位置状况

估价对象为北京市海淀区中关村大街 18 号中关村科贸大厦部分房地产，位于中关村核心地区，南临中科大厦，西临中关村大街，东临中科院宿舍楼，北临中国网通办公楼。

(2 ) 权利状况

根据委托方提供的《房屋所有权证》【京房权证海股字第0004603号】，估价对象为北京中关村科技发展(控股)股份有限公司所有，产别为股份制产，设计用途为综合类。

根据《国有土地使用证》【京海国用(2003 出)字第2166 号】，估价对象土地使用权人为北京中关村科技发展(控股)股份有限公司，土地使用权证载面积为 13004.39 平方米，土地用途为综合及地下车库，土地使用年限至 2051 年 6 月26 日止。

根据估价人员的现场勘查，估价对象的设计用途为办公及商业，北京中资房地产土地评估有限公司 第 13 页

房地产抵押贷款项目估价报告评估设定用途为办公及商业，截至估价时点，剩余土地使用年限为43.77 年。

截至估价时点 2007 年 9 月 19 日，未发现估价对象有设定抵押、担保等他项权利的记载，也未发现涉及诉讼事宜。

(3 )建筑物情况

中关村科贸大厦于2004 年底建成，建筑高度92.4 米，地下4 层，地上 22 层，其中 B1 至地上8 层设计用途为商业，9 层以上设计用途为写字楼，首层层高5.4 米，2 至8 层层高4.5 米，标准层层高3.3 米。中关村科贸大厦是集科技会展、科技产品交易、商贸办公、餐饮娱乐为一体的综合性智能建筑。

Ⅰ房屋结构类型：

结构形式：钢筋混凝土框架剪力墙结构。

地震设防烈度：八度

Ⅱ水、空调、燃气系统：

1.上水水源引自市政自来水。二层及二层以下采用市政管网直接供给，三层以上采用给水加压泵一次提升至屋顶水箱，由屋顶水箱供高低压用水，十九至二十二层由屋顶水箱经增压后供水。

2.生活水箱设置水箱自洁消毒器，可有效地保证客户用水的安全卫生。厨房等大型用水点采用水表计量。北京中资房地产土地评估有限公司 第 14 页

房地产抵押贷款项目估价报告

3.大厦设中水系统。废水经处理后由中水泵提升送入屋顶中水箱内，然后由中水箱以水表计量分别供酒店、写字楼、商场用于冲厕，此水不得饮用。

4.排水系统采用浴废分流制。洗浴废水经中水处理站处理后回用，其余废水经处理后排入市政下水管道，地下一层至地下四层的污水排至地下四层的污水坑内，由潜水泵提升至室外。

5.大厦为中央空调。冷热源均由大厦内直燃机组供给。燃料为天然气。

其中：首层至六层大空间多采用全空气系统，小空间采用风机盘管加新风系统;写字楼、公寓等房间采用风机盘管加新风系统;空调机组内设置紫外线消毒装置，以保证输送空气的卫生要求。风机盘管设有三速温控开关。

Ⅲ消防系统：

1.控制中心设在大厦首层，控制室内设有火灾报警主控屏，火灾专用通讯电话，具有报警探测器状态监视以及延迟报警等功能。

2.中控室内设有消防广播、背景音乐控制柜。火灾时，切换到消防广播状态，平时可用于播放背景音乐。

3.中控室内设有远程启停联动控制台，楼内的排烟风机、正压送风机、补风风机、消防泵等可在消防控制中心直接启停。

4.大厦内均设有消火栓系统、水喷淋系统、火灾自动报警系统，北京中资房地产土地评估有限公司 第 15 页

房地产抵押贷款项目估价报告其中直燃机房设有水喷雾系统，变配电室设有二氧化碳气体灭火系统。

5.中控室内设有电梯运行模拟屏。显示大厦内所有电梯运行情况，发生火灾时，控制电梯全部停于首层。大厦共有四部消防电梯。

Ⅳ供电系统：

1.办公区内配电箱的进线为 YJV-3 x10mm 2 电缆，总负荷容量10KW。电表为磁卡式电表(15--60 A )，每个配电箱下设3 路照明回路，4 路插座回路，1 路空调风机盘管回路，2 路备用线路均为 BV—2.5mm2 铜线，插座回路均配有漏电保护装置。。

2.商业区内每三至五个柜台由一个配电箱(内设一块磁卡表)供电，配电箱的进线为BV--3 x4mm2 铜线，总负荷容量 3.5 KW。电表为磁卡式电表(5--20 A )，每个配电箱下设2 路插座回路，线路均为 BV—2.5mm2 铜线，插座回路均配有漏电保护装置。

3.每个精品间由一个配电箱(内设一块磁卡表)供电，配电箱的进线为 BV--3 x4mm2 铜线，总负荷容量3.5 KW。电表为磁卡式电表(10—40 A )，每个配电箱下设 2 路插座回路，1 路照明回路，线路均为BV—2.5mm2 铜线，插座回路均配有漏电保护装置。

Ⅴ电信系统：

1.办公区每个柱网内设有三个网络插座，六个电话插座。

2.每个柜台可提供两个电话点，电话插座预留在柱子上。北京中资房地产土地评估有限公司 第 16 页

房地产抵押贷款项目估价报告

3.每个精品间有两个电话插座。

Ⅵ有线电视系统：

1.写字楼区域内未设有线电视系统，如果有需要的话，可以与物业管理单位联系。

2.商场区域各层公共区域内设有有线电视接收插座，由物业管理单位或商场经营单位统一管理。

3.大厦设有大屏幕系统，可播报相关的业务广告。

Ⅶ电梯：

直梯共30 部，其中 OTIS 牌客梯 23 部、货梯 7 部;扶梯共 38 部。

Ⅷ室内装饰标准：

根据委托方提供的资料，估价对象室内装饰标准具体见下表：北京中资房地产土地评估有限公司 第 17 页

房地产抵押贷款项目估价报告序 地面(厚度指建筑

部位 墙面、柱面 顶面 其它 注意事项号 面层)1 中庭 高档花岗岩(70 厚) 高档铝板石 高档铝板造型吊顶 弧形钢化玻璃栏板 1. 卫生间、开水间、空调机房的地面已做

材 好防水，如要剔凿装修，必须重新做防水2 首层商场 高档花岗岩部分高 干挂高档花 矿棉吸音板吊顶， 高档格栅灯 并作闭水试验。

档玻化砖(70 厚) 岗岩，高档环 局部石膏板吊顶 2. 11 层～22 层写字楼部分办公房间内 60

保乳胶漆 厚建筑面层业主可根据装修需要剔凿。3 二层至五层商 高档玻化砖(50 厚) 高档环保乳 黑色铝格栅，局部 玻璃吊轨门，高档 3. 各层防火墙均为 200 厚粘土空心砖墙，

场 胶漆 矿棉吸音板，石膏 精品间，按层分色 用户不允许在此墙上开洞或剔凿。

板吊顶 的高档柜位，拉丝 4. 各机房四周的隔墙为陶粒空心

砌块墙，

不锈钢扶手栏杆 在此墙体上装修，装修方案应经物业审核4 六至七层电子 高档玻化砖，(6 层 同上 矿棉吸音板，局部 拉丝不锈钢扶手栏 后方可实施。

商场 50 厚)(7 层70 厚) 石膏板吊顶 杆 5. 卫生间四周隔墙在 1.4 米以下为陶粒实5 八层餐厅 高档玻化砖(70 厚) 同上 矿棉吸音板，石膏 心砌块，1.4 米以上为陶粒空心砌块，厚

板吊顶 度均为 150 厚。开水间隔墙为陶粒空心砌6 八层厨房 高档防滑地砖(70 防水腻子及 防水腻子及耐水涂 地面满做防水，墙 块 150 厚或 200 厚。此部分墙体不允许剔

厚) 耐水涂料 料 面防水高度3.0 米， 凿。

“赛柏斯”防水 6. 一般房间隔墙为轻钢龙骨双层双面研7 全楼公共卫生 高档防滑地砖(90 高档墙面瓷 条形铝板吊顶，耐 地面满做防水，高 讨板隔墙，此部分隔墙调整需经物业部门

间、开水间 厚) 砖 水涂料 档卫生洁具，有残 同意，并不允许影响公共交通及公共设

疾人专用设施 施，应符合消防疏散要求。8 全楼电梯厅 高档花岗岩，2 ～6 干挂高档花 拉丝不锈钢，铝板 7. 混凝土结构体，不允许业主自行剔凿、

层为(50 厚)，1 层、 岗岩，彩釉玻 吊顶 打洞，如必须改动，需经原设计单位同意。

7 层、8 层、11 层～ 璃饰面 8. 任何防火卷帘不允许取消、更改，更不

21 层为(70 厚) 允许在卷帘上开洞，防火卷帘下不允许放

置任何影响卷帘落下的物品及分隔墙。

北京中资房地产土地评估有限公司 第 18 页

房地产抵押贷款项目估价报告序 地面(厚度指建筑

部位 墙面、柱面 顶面 其它 注意事项号 面层)9 写字楼 高档花岗岩(70 厚) 干挂花岗石、 石膏板造型吊顶 置任何影响卷帘落下的物品及分隔墙。

大堂 彩釉玻璃装

饰墙、樱桃木

装饰10 写字楼走廊 高档玻化砖 肌理质感壁 “超级暗插”矿棉吸 具有韵律感的墙顶 9. 所有消火栓箱不允许被其它物体或装

(70 厚) 纸及不同颜 音板 装饰灯带 饰遮挡，不允许随意更改位置。

色的高档环

保乳胶漆11 写字楼办公间 水泥压光地面(60 耐水腻子 部分预留吊顶龙 白色哑光木门，拉 10. 防火门不允许拆抻，不许锁住，不许

厚) 骨，吊杆 丝不锈钢扶手栏杆 封堵。12 楼梯间 高档防滑楼梯地砖 高档环保乳 高档环保乳胶漆 拉丝不锈钢扶手栏

(35 厚) 胶漆 杆13 空调机房 压光水泥地面(83 吸音板 上面无机房做吸音 地面满做防水 11. 其它消防设施(喷淋头、烟感探头、

厚) 板，有机房的为涂 按钮等)不允许更改位置，或用装饰物进

料 行遮挡。

北京中资房地产土地评估有限公司 第 19 页

房地产抵押贷款项目估价报告

经评估人员现场勘查，整栋大厦结构牢固，墙面、地面及顶棚平整如新，门窗密封严密，开关平滑，各项设施、设备外观完好且使用正常。日常维护较好。

(4 )宗地基础设施状况

委估对象所在的宗地开发程度目前已达到红线外“七通”(通上水、通下水、通电、通讯、通热、通燃气、道路)，具体情况如下：

①通上水：由市政供水;

②通下水：目前为雨污分流接市政管网;

③通电：接市政电力管网;

④通热：接市政热力管网;

⑤通讯：接市政通讯网络;

⑥通燃气：接市政燃气管网;

⑦通路：道路通达度较好。

2、区域因素

估价对象位于中关村核心地区，南临中科大厦，西临中关村大街，与海龙大厦、太平洋科技发展中心隔街相望。有地铁4 号线路，公交车路线335，365，307，718，811，302，运通105，106 等，交通便利。

估价对象周边分布有中钢国际广场、理想国际大厦、中国电子大厦、辉煌时代、左岸公社、融科咨讯等众多中、高档写字楼，办公集北京中资房地产土地评估有限公司 第 20 页

房地产抵押贷款项目估价报告聚度高。

四. 估价目的

为委托方以估价对象办理抵押贷款而评估其抵押价值。

五. 估价时点

2007 年9 月19 日。

六. 价值定义

根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估采用公开市场价值标准。评估结果中的房地产价值是指上述项目于估价期日2007 年 9 月 19 日的出让国有土地使用权及其建筑物在现状利用条件下的公开市场价值。出让国有土地使用权价值是指估价对象法定用途为综合，剩余出让年限为 43.77 年，实际开发程度为宗地红线外“七通”(即包括通路、供电、供水、排水、通讯、供气及供暖)及红线内场地平整条件下的土地使用权价值。

七. 估价依据

1、有关政策法规和文件

(1 )《中华人民共和国土地管理法》;

(2 )《中华人民共和国城市房地产管理法》;

(3 )《中华人民共和国担保法》;北京中资房地产土地评估有限公司 第 21 页

房地产抵押贷款项目估价报告

(4 )《中华人民共和国房地产估价规范》(GB/T50291-1999 );

(5 )《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2001 );

(6 )《房地产抵押估价指导意见》。

2、委托估价方提供的资料

(1 )《国有土地使用证》【京海国用(2003 出)字第2166 号】;

(2 )《房屋所有权证》【京房权证海股字第0004603 号】;

(3 )有关评估的其他资料。

3、受托估价方调查和掌握的有关资料以及估价人员实地勘察所获取的资料。

八. 估价原则

在遵循公正、公平、公开、客观、科学的工作原则的前提下，我们具体依据如下估价技术原则：

1、合法原则

房地产估价以估价对象的合法产权、合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。

2、最高最佳使用原则

由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来北京中资房地产土地评估有限公司 第 22 页

房地产抵押贷款项目估价报告不同的收益量，且房地产权利人都期望从其占有的房地产上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据。所以，房地产价值是以该房地产的效用作为最有效发挥为前提的。

3、替代原则

房地产估价要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价值。

4、估价时点原则

估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。

估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价值的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价值。所以强调：估价结果是估价对象在估价时点的价值，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价值。

九. 估价方法

根据通行的评估惯例，以及国家和北京市有关政策法规的规定，遵循估价原则，依据评估目的，并结合委估房地产的特点和我们掌握的资料，经过反复研究，确定对评估对象采用市场比较法和收益法进行评估。北京中资房地产土地评估有限公司 第 23 页

房地产抵押贷款项目估价报告

十. 估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并详细考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在估价时点 2007 年9 月19 日的价值结果为：(币种：人民币)

房地产总价：17472 万元

人民币大写：壹亿柒仟肆佰柒拾贰万元整

其中：

土地价值：5153 万元

建筑物价值：12319 万元

具体估价结果见下表所示：

序 实测建筑 房地产单价 房地产总价

楼层 设计用途 备注

号 面积(㎡) (元/

平方米) (万元)

1 2 商业 30.23 45726 138.23

2 3 商业 141.42 38867 549.66

3 4 商业 51 33037 168.49

4 5 商业 448.14 29733 1332.45

5 8 商业 77.38 25422 196.72

15、16、17、

6 办公 6249.99 20173 12608.1

18、21

7 B1 商业 833.62 29733 2478.6

总计 7831.78 22309 17472 结果取整北京中资房地产土地评估有限公司 第 24 页

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十一. 估价人员

估价师 资格类别 证书编号 签名

冯春雷 房地产估价师 1119960026

汪 溪 房地产估价师 1120070061

十二. 估价作业日期

二○○七年九月十九日至二○○七年九月二十四日。

十三. 估价报告应用的有效期

本报告估价结果有效期自报告出具日起壹年内有效。

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二○○七年九月二十四北京中资房地产土地评估有限公司 第 25 页

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第五部分 附 件

一、 《抵押物清单及承诺函》;

二、 《国有土地使用证》【京海国用(2003 出)字第2166 号】复

印件;

三、 《房屋所有权证》【京房权证海股字第0004603 号】复印件;

四、 《房屋土地测绘技术报告书》复印件;

五、 委托方营业执照复印件;

六、 估价对象地理位置示意图;

七、 估价对象现状照片;

八、 估价机构营业执照复印件;

九、 估价机构资质证书复印件;

十、 房地产估价师资格证书复印件