申请抵押贷款应注意哪些问题?

身为抵押人，有什么权利和义务抵押权人(即接受抵押的银行或金融公司)在什么情况下，可以拍卖抵押的房地产在进行抵押贷款之前，应该注意什么事项以下作出简述。

当个人或公司向银行或金融公司申请贷款获得批准后，须签署一份贷款要约。这份贷款要约要求贷款者把房地产抵押给银行，作为偿还债务的担保。

沈茂树律师受访时指出，贷款者也须缴付指定的利息，和依照规定年限例如15年、20年还清贷款。如果贷款者太快偿还贷款，他可能也必须缴付一笔罚金。银行和金融公司一般会规定，要是贷款者在两年内就还清贷款，须缴付的罚金相等于贷款额的1%或2%。

李斌律师说，银行在处理贷款时，须要支付拨款费、处理费等，要是贷款者太快还清贷款，将对银行造成损失，罚金正是对于损失的赔偿。至于罚金的数目则由银行来决定，每一家银行的罚金有所不同。

她指出，要约信通常特别点出有关获批准贷款的特定条款，其他条款则列在附于要约信上的标准条款中。不过，贷款者如果不同意任何条款，应该提出来商量，看银行是否愿意修改。

沈律师说，签署贷款要约后，银行或金融公司会委任律师准备法定抵押书，说明抵押人(即贷款者)和抵押权人(银行或者金融公司)的权利和义务，并由律师提呈给新加坡土地管理局进行登记。

大体而言，在抵押人权利方面，房地产被抵押后，抵押人仍然是业主，他随时可以还清贷款，赎回房地产。抵押人须妥当管理抵押的房地产，如缴付维持费、产业税等。至于抵押权人的权力，则是有权在抵押人无法偿还贷款时，把房地产卖出。

抵押人如果没有准时交钱，或违反抵押书规定，抵押权人将能够行使一系列权力，来追回贷款。这些权力包括销售权力与委任接管人的权力。

抵押权人会通过律师通知抵押人偿还贷款，否则将公开拍卖有关房地产或找买主购买房地产。

沈律师说：“抵押权人必须以合理价格卖出房地产，不能压价出售。在卖屋所得不足以抵销贷款的情况下，例如贷款100万元，抵押的房地产只卖了80万元，抵押权人还可以追讨其余欠款，并不是抵押的房地产被卖掉就没事了。”

抵押权人可以委任接管人管理房地产，要是房屋有出租，就由接管人代收租金。在市场萧条时，不适合拍卖房地产，加上房屋价格又低，抵押权人有时会选择收租，等到适当时机才售卖。当然，委任接管人的费用(包括律师费)都算在抵押人头上。

抵押权人一般要求抵押人为房地产投保，因为要是房地产受到火患等损坏，抵押人还可以用保险赔偿还贷款。如果抵押人没有为房地产投保，抵押权人有权为房地产投保，并要抵押人承担保费。

另外，有些抵押人是通过抵押多项房地产来取得贷款，而抵押权人有权把这些抵押的房地产视为一项抵押来处理。举例说，抵押人抵押了三所房子后又要赎回其中一所，可是如果抵押权人认为剩下的两所房子在售卖后根本无法还清贷款，就可以拒绝让抵押人赎回其中一所房子。由于抵押多项房地产后，要赎回部分房地产会有困难，沈律师一般会建议客户不要一次抵押这么多的房地产。

抵押权人只有权收回全数贷款及利息，因此售卖房地产的所得如果超过这个数目，抵押权人有责任把多余款项归还给抵押人。

李斌律师对贷款者的忠告则是，在签署文件之前，必须注意贷款的利率、贷款期限、偿还条件和罚金期(penalty period)，以决定是否值得贷款。

几个与抵押有关的法律

知识你不可不知

*抵押的房地产如果是婚姻住所，而非抵押人一人所有，银行的权力还是不受影响。

沈茂树律师说，婚姻住所这个说法通常是在离婚案件中才会提到，在抵押阶段一般不会考虑到所谓婚姻住所的问题。当然，如果夫妇是联名业主，那么有关文件就必须有两人的签名。

不过尽管夫妇闹离婚时，会争取婚姻住所的权益分配，但是抵押权人仍然享有优先权。也就是说，抵押权人的利益并不会受到离婚案资产分配的影响。

*抵押的房地产若是有动用到公积金购买，那么在抵押权人行使销售权后，有关数额必须填回业主的公积金户头，剩下的才由抵押权人获得。

抵押人如果动用公积金和向银行贷款以购买房子，那么三方就会签署一份协议。在协议中，抵押权人同意公积金局在抵押权人售卖房地产后，能够先取回抵押人用来购买屋子的公积金款项。

*在建屋局条例下，政府组屋不能作为银行贷款的抵押品。

*过去法律把抵押权人看成是信托人，并要求抵押权人以最高价把抵押的房地产卖出。如果抵押权人没有以最高价格卖出房地产，就被看成是失责，而抵押人可以追讨损失。

不过沈律师说，近年的判例显示法律观点已改变，抵押权人不再被看成是信托人，而是被看作是债权人(见案例)，因此未必要以最好的价钱卖出抵押的房地产。事实上，抵押的房地产既然是以公开拍卖的方式售出，有关售价应该被当成是市价。

李斌指出，抵押权人会以现有最好的价格售卖房地产。要是抵押人认为对方是以低于市价售卖房地产，他可以要求抵押权人证明有关售价是最好的价格。