浅析房产抵押担保合同无效
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【房产抵押担保协议】浅析房产抵押担保合同无效
聂某和张某夫妻二人购买了房子，房产证登记的所有权人为聂某。2001年张某因经营一家饭店向云阳某信用社贷款70000元，到期不能清偿，张某要求续贷，信用社要求提供抵押担保。张某便用其妻聂某的房产证进行了抵押。贷款到期后，张某仍不能清偿，信用社向法院起诉，请求张偿还贷款本息，以房产相抵。法院于2005年1月15日依法判决：由被告张某、聂某于2005年1月25日之前偿还信用社70000元及利息。判决书送达后，双方均未上诉。
在执行过程中，聂某于2005年5月20日向法院提交了一份再审申请书，要求依法对本案进行再审，并要求确认房产抵押合同无效。
经过再审查明：张某在其妻聂某不知情的情况下将其房产证及身份证偷出，让食堂服务员王某冒名顶替其妻子聂某。二人到云阳某信用社重新办理了70000元的抵押贷款合同，需要聂某本人签字的地方，都是王某签的字。整个贷款抵押过程，聂某根本未到云阳某信用社和房产管理部门办理任何手续。
法院经再审后判决：由被告张某偿还信用社借款70000元及利息;撤销原判决中由聂某偿还原告70000元及利息的内容;房产抵押担保合同无效。判决书送达后，信用社提出上诉。近日，二审法院审理此案后驳回上诉，维持了一审法院的再审判决。
◆◆律师评析
陈辉、谢瑞明(重庆益安律师事务所律师)
表见代理是指对于无权代理人所为的民事行为，善意且无过错的第三人有某种事由确信行为人有代理权，因而该民事行为由被代理人承担有权代理的法律后果。其构成要件有四：一是行为人没有代理权;二是无权代理人与被代理人之间存在着特殊关系，客观上存在着使第三人确信无权代理人有代理权的某种事由(即授权表征)，如夫妻关系、雇佣关系等;三是第三人主观上并不知道无权代理人的代理行为欠缺授权，而且第三人对于这种不知情没有疏忽或者懈怠等过错;四是无权代理人同第三人之间所实施的民事行为具备民事法律行为的一般生效要件和代理行为的表面特征。本案中，抵押合同和贷款合同书中申请人聂某的签名既非聂某本人所签，也非聂某的丈夫张某所签，已查明是食堂服务员王某所签，所以张某的行为不符合表见代理的特征。王某的冒名顶替行为只是一种欺诈行为，她与聂某之间根本不存在可形成表见代理的特殊关系，第三人没有充足的理由相信王某有代理权，无法确信王某享有代理权的事由。信用社作为贷款人，在与张某、聂某签订贷款合同和抵押合同时有义务按照有关贷款程序进行严格审查，仅凭张某提交的房产证及聂某的身份证，就与张某签订房屋抵押合同，主观上也存在过错。据前述可见，张某的行为不符合表见代理的构成要件而不能成立，涉及聂某承担责任的部分无效。
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