税率上调“老房贷”也难幸免?
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税率上调“老房贷”也难幸免
中国银行4月23日在官方网站上公告，原则上暂停发放第3套及以上住房贷款，“老房贷”利率也要跟着上调。记者昨(26)日了解到，本地中行表示尚未收到通知，其它银行也暂未收到总行类似通知。
本地中行暂未接到通知
在中国银行的网站上，记者看到，中行公告称，将根据与客户合同中的约定，在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。
记者致电中行德阳分行的有关人士，对方表示尚未收到正式文件通知，但已从中行网站上获悉了这一信息。因此，目前，无论是“将根据与客户合同中的约定，在利率调整方式到期时”这句话所指何意，还是如何确定首套、二套及三套以上房等，并没有明确的信息。
据报道，中行总行相关人士表示，去年与其签订房贷合同补充协议、执行今年新房贷合同等2类客户，因合同中约定房贷利率优惠期设定为2年，这部分客户将在调整范围内。
“中行上调了老房贷利率，其它银行会否跟进啊”不少读者致电本刊，他们担心，中行此举将引发同业的大举跟进。以20年40万元贷款为例，从7折上调至8.5折，要多付4.6万多元利息。若执行基准利率1.1倍，还要掏得更多。
其他银行可能跟风涨
据报道，中行率先调高存量房贷利率，极有可能其他商业银行集体跟风。上周末，多家银行高管表示：七折贷款已处于盈亏平衡线以下，银行为保存盈利空间，将可能上调贷款利率以应对。
业内人士表示，因七折贷款实质上已不能创造盈利，中行的做法可能引来其他银行跟进。招商银行总行零售银行部总经理刘建军表示，若多家银行都对现有按揭贷款加息，招行也会考虑跟随。
业内人士为记者算了一笔账：商业银行长期存款成本约为3%，运营成本约为1%，营业税0.2%，三者相加接近七折房贷4.158%的贷款利率。除此之外，由房贷坏账损失和资本金占用所带来的成本由银行白白承担。他预测，由存量房贷打折造成的银行业利息损失约在700亿左右。
提前还贷是上选
利率上调，让许多贷款客户动起了提前还贷的心思。目前，各家银行推出了五花八门的房贷新品和相关的理财产品，都打出了节省利息的旗号。但有银行理财师表示，最好的节省利息办法就是提前还款，让欠银行的钱尽可能地少。不过，他同时指出，对于手中资金并不充裕而且随时都可能有大额支出的借款人来说，在贷款本身负债率并不高的情况下最好不要提前还款。另外，对于房贷已还一半时间，采用本金不变剩余还款利息逐月递减的借款人来说，提前还贷省息意义不大。
此外，贷款人必须了解银行贷款合同中对提前还款的规定。不少银行规定一年后提前还款可以免收违约金，但一年内必须缴纳违约金。违约金的比例也有高有低，有的规定收取不低于实际还款额三个月的利息，有的则收取提前还款额的3%。去年，很多银行将存量客户利率下降至七折时明确规定了一定年限内不能提前还款，否则会收取较高的违约金。如果违约金比提前还款省的利息还多就不合算了。
如果不能一次性提前还完所有余款，可以选择提前还部分，并在保持月供不变的情形下，缩短剩余还款时间。因为影响贷款利息的因素有三个，除了贷款利率和贷款金额，还有贷款时间，贷款时间越短，支出的利息就越少。
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