不动产抵押权善意取得的前提
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【个人有抵押小额贷款】不动产抵押权善意取得的前提是无权处分
通说认为,动产有善意取得而不动产无善意取得,其根本原因在于公示方法的差异。动产以占有为公示方法,占有者即推定其为有处分权人(在无相反证据材料的情况下),故而使人将本无处分权之占有者误认为有处分权人,从而与其发生交易,从无处分权人手中取得对动产的占有。为使该种占有达到当事人预期目的,遂赋予以动产善意取得制度来拯救因无效处分、无效的民事关系而得不到保护的善意第三人之利益。而不动产以登记为公示方法。登记机关为国家设立的专司登记之官署,登记官员为专司登记之专业人士。在此情况下,不动产物权之变动在登记簿上明确清楚,不易生误解,且具有公信力。
在此种状况下,无法使人通过登记之内容而错误地认识处分权之有无,无权处分不应存在。当事人信赖登记内容,而为民事法律行为进行交易,当事人预期目的肯定能达到,故不应有不动产善意取得。这一通说反映在教科书,以及有关善意取得之论著,其影响甚巨。但是这一通说颇值得商榷。笔者认为,善意取得实际上与公示的方法没有必然的关系。占有的公示方法也好,登记的公示方法也好,倘使占有人与有处分权人一致,登记之权利人和实际的权利人一致,均无无权处分情形之存在,均无法适用善意取得予以调整。实际上动产运用善意取得规则予以调整,因在占有者与所有者的不一致,即占有者无处分权却进行了处分。
登记作为不动产物权之得、丧、变更之公示方式,它照样存在登记之权利与实际权利不一致之情形,比如登记机关误将归属于甲的房屋登记到乙的名下;张某出于某种考虑将本属自己所有的房屋登记到王某名下;登记机关之错误将原已登记在陈某名下的不动产物权(如抵押权)予以涂销,等等。登记之权利与实际权利不一致,倘若没有处分权的登记簿上的权利人对不动产进行处分,也为无权处分,其引起的民事行为亦为无效。在此种情况下,如果不得善意取得制度予以规范,让善意第三人于让与人无处分权时仍能取得不动产物权,既导致善意第三人利益处于不保护的艰难境地,同时也导致相同条件下的交易行为、交易关系,其结果相异的情况,于法律制度统一性言似也极为不妥当。由上述分析看来,善意取得之有无,实际上与让与人是不是真正的权利人,有无处分权有关。
动产处分也好,不动产处分也好,只要让与人无处分权,均会因无处分权而导致民事法律关系的无效,如果这—无效的结果立法者欲予以改变的话,就得用善意取得制度(除善意取得制度外,也有其他的救济办法,但相比较而言,善意取得制度更易为人们所接受)。在选择适用此制度时,也应当如前所述,动产不动产一视同仁为好。
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