违反合同义务要承担相应的违

【合同解除与违约责任】违反合同义务要承担相应的违约责任

一、尽量详尽规定违约责任，注意将违约责任与合同义务相挂钩

【案例】甲购买商品房一套，房款100万元，合同约定：卖方如未能在2006年5月1日前取得竣工备案表并将房屋交付买方使用，每迟延一日，应按房款总额的万分之三支付违约金。小区配套设施(包括绿化、道路、会所、车库等)在交房时同步完成，但如果约定没有同步完成如何赔偿。开发商在2006年4月25日取得了竣工备案表，4月27日向甲交付了房屋。但是小区配套设施直到2007年2月才全部完成。甲欲起诉要求开发商对延迟的这段时间按照每日房款总额的万分之三支付迟延履行违约金。该诉讼请求能否得到支持

分析：本合同规定了迟延"交房"的违约金，但只有当卖方未能在2006年5月1日前取得竣工备案表并将房屋交付买方使用的时候，才适用该条款;开发商未按期完成小区配套设施虽属违约行为，但并不能适用上述的违约金条款。当然，甲可以要求开发商赔偿实际损失，但需要举证证明并被法官认可，结果很不确定。

点评：在约定违约条款时，需要注意是针对全部违约行为的还是仅仅针对部分违约行为的，要尽量使可能发生的各种违约行为都有具体的责任条款。

二、合理利用定金和违约金条款

实践中合同当事人的实际损失认定是比较困难的，如果损失无法认定或当事人无法证明其损失，其利益就得不到切实保障。采用定金和违约金条款可以提供一个相对明确的责任范围。

合同双方可以明确约定定金条款、违约金条款。定金需要一方实际给付于另一方作为履约的担保，给付定金的一方不履行约定义务的，无权要求返还;收受定金的一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金。而违约金是当事人约定的一方违约时应当向对方支付的金钱，也可以是具体的计算方式。针对同一违约行为，定金和违约金条款不可以同时适用。

【案例】甲与乙订立买卖合同，甲分批在一个月内供应乙设备200台，每台1万元，按照约定乙向甲支付了50万元定金，合同还约定：如果一方迟延履行或部分迟延履行，每延迟一日，按迟延部分金额的千分之五支付违约金，超过60日的，一律支付违约金45万元。合同签订后，分批供货和结帐，每次结清。甲在供应了140台设备后，再没有供货，三个月后，经确认，甲方无法再组织到货源，乙方如何最大限度维护自己的权益

分析：双方在合同中同时约定了违约金和定金条款，乙方也支付了定金。对甲方的违约行为，乙方可选择其一进行追究，在本案中，有效的定金应是40万元，因为根据担保法的规定，定金不能超过主合同标的额的百分之二十(200x20%)，超过的部分不予支持。而本案中迟延履行已经超过60日，违约金是45万元。经过比较可以看出，甲方选择违约金条款比较有利。

违约赔偿的基本原则是赔偿损失，违约金条款可以视为对损害赔偿金额的预先约定，可适当附加惩罚。合同法对违约金高于实际损失和低于实际损失的态度是不一样的，低于实际损失的，当事人只要可以证明的，都可以要求增加;而违约金高于实际损失的，除非"过分高于"，责任方一般不能以此为由要求减少违约金，而且即使属于"过分高于"，也只能"适当减少"，体现了惩罚性质。

三、一旦发生纠纷，对违约责任没有明确约定的，可注意有没有相关规定可以适用。

【案例】甲与乙签订了二手房买卖合同，将其拥有的一套房子卖给乙，总价60万，乙交付了10万元首付款，约定10日后交付尾款并办理房产过户手续。但甲随即又将房子以70万元卖给了丙，双方及时办理了过户手续。按照规定，丙取得了房屋所有权。甲乙双方间的买卖合同已经无法履行。乙想向甲索赔，但又苦于合同对有关违约金问题没有约定。

对此问题有关司法解释有特殊规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人或又将房屋卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人不仅可以要求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以在实际损失之外另行要求不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿金。根据这一条，乙可以据此提出赔偿数额要求。可见，虽然合同对某一方面的违约没有约定详细的违约责任，但是法律法规中有相关规定的，可以直接适用