最新房产证作抵押，不办登记手
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【房产抵押担保协议】最新房产证作抵押，不办登记手续难受保护
王某和李某在签订房地产抵押合同后，不到房管部门办理抵押权的登记手续，而仅仅将对方的房产证进行质押，王某的抵押权依法未能成立。
“房产交易风险警示”系列报道2
日前，市民王先生持一本房产证急匆匆赶到市房产交易中心，要求查询这套位于江东区的房产信息。工作人员查询后发现，王先生手中的房产证已经作废，房主也易人了。王先生顿时慌了神：看来，自己借出的30万元怕是要打水漂了。
案情还原
王某(王先生)与李某是多年的生意合作伙伴，彼此建立了较好的信任关系。今年3月，李某向王某借钱，并承诺将其名下的坐落于江东区某处的房屋抵押给王某，双方签订了借款合同和抵押合同。为表诚信，李某同时将房屋所有权证交给了王某。基于对李某的信任，加之法律意识不强，王某收了房产证后，将30万元现金借给了李某。此后五个月，王某每月能收到双方约定的利息。但从第六个月开始，利息再没有按时到账。
一开始，王某还没放在心上，直到10月份开始联系不上李某，才着起急来。他按着房产证上的地址找到李某家，发现房屋已经易主。这下，王某才想到拿李某交给他的房屋所有权证以及借款合同、抵押合同到市房产交易中心查询。结果发现，该本房产证早在今年6月已被李某声明作废，李某凭补发的房屋所有权证在今年8月将房屋出售给了张某，张某依法登记取得了房屋所有权。
在此情况下，王某要维护自己的合法权利，仅存两种法律途径，一是直接向李某主张合同的违约责任;二是通过举证证明李某以明显不合理的低价转让财产，且受让人张某知道该情形。这样，可根据《中华人民共和国合同法》第74条规定向法院请求撤销李某与张某之间的买卖行为。
“无论王某采取哪种法律途径维权，其维权成本都十分高昂，而且很可能还是难以追回损失。”市法学会副会长、浙江万里学院法学院院长揭明教授分析说，第一种途径，向债务人李某主张合同违约责任，是不能就财产主张权利的，即使法院判决王某胜诉，但如果李某确实无力支付，生效判决也很难得到执行。第二种情况，主要问题在于举证非常困难，且王某的撤销权应当自知道撤销事由之日起一年内行使，超过法定时间，将不再具有法律上的胜诉权了。
案情分析
王某和李某在签订房地产抵押合同后，不到房管部门办理抵押权的登记手续，而仅仅将对方的房产证进行质押，王某的抵押权依法未能成立。
《物权法》第187条规定，“以建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”王某与李某签订了抵押合同，但未到房产交易中心办理抵押登记，抵押合同虽然生效，但抵押权依法并未成立。王某仅能依据借款合同和抵押合同向李某主张违约责任，却无法在李某不履行债务的时候，对李某的房产享有优先受偿权。
风险提醒
笔者从市房产交易中心了解到，目前民间借贷行为相当普遍，其中很大一部分借款人是以房地产作为抵押担保手段的，由于借贷双方自身的法律意识不强，往往导致纠纷的产生。
专业人士提醒民间借贷抵押当事人一定要慎对抵押。在借贷关系发生时，要充分考察借款人的信用;需要将房产作为抵押的，在签署好所有法律文件后，务必到房管部门办理相应的抵押权登记手续，在取得他项权证后方可将钱款借给对方，以充分保障自己享有合法的抵押权，有效防范借贷风险。
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