税负痛苦指数—买房需缴税近40%

最近，中国老百姓知道了一个颇感另类的新名词——“税负痛苦指数”。这一源自近期美国财经杂志《福布斯》发表的2005年度全球“税负痛苦指数”称，中国内地的“税负痛苦指数”位居第二，仅次于居民享有慷慨社会福利制度的法国之后。结果，围绕中国内地的“税负痛苦指数”到底是高是低的问题，在财经界掀起了一场大争论。尽管普通老百姓对税负痛苦指数的内涵并不十分了解，但不少人认为在现实生活中实实在在地感受到了税负的沉重。那么，住房消费作为城市居民最大宗且昂贵的消费，人们对附加在其中的税负感受如何呢 自从房产新政实施以来，城市老百姓都知道，政府正运用税收手段来调控市场与房价。今年6月1日以后，中国大陆各大城市有关房地产新增的税种有营业税，税率调整的有契税，一些城市正在恢复征收的有房屋交易个人所得税。这些在房屋交易流通环节征收的税种，像一把利刃捅在房地产泡沫上，但刀锋所及难免让一些购房者也感到了痛。当北京、南京、杭州宣布要恢复征收房屋买卖个人所得税后，立刻引起市场的反应。在北京，二手房市场处于绝对的卖方市场，所以卖家将这笔税钱转嫁到买家头上没商量，这让那些买不起新房原本打算买二手房的人多少感到住房消费有些力不从心了。虽然这些税种对二手房买卖交易还是“区别对待”的(对普通住宅及溢价不是很多的二手房交易可享受税收优惠)，但一些打算买二手房的人还是感到了“痛”，因为他们实实在在地要为因税收因素而上涨了的房价“埋单”。然而，人们也许不太清楚的是，其实在你所购买的新商品房中，所包含的税费也不少。一般来说，目前国内住宅成本构成中，建筑成本只占30-40%，地价、税费及开发商利润占到60-70%左右。如果按目前开发商平均利润率15%—20%测算，那么刨除这部分，房价构成中税负比重至少应在35%—40%左右。

从房地产税种构成看，不算开发企业必须交纳的营业税、所得税、教育税、城市建设税等等，目前我国直接将房地产作为征税对象的共有6个税种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税。如果加上房地产企业经营所缴纳的全部税种来看，还包括5个税种和1个附加。如果仅从现在所征收的房地产税来看，总的税负并不十分重。但实际上人们购房中所承担的有三部分内容，即，租、税、费。租，主要是土地出让金;与房地产有关的税主要有:房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、教育附加税和固定资产投资方向调节税;至于“费”可以说与房地产相关的收费名目繁多，虽各地差异较大，但一般而言收费项目大都有数十种之多，有的地方甚至超过百种，如市政配套费、人防建设费、抗震费、防洪费、环保费、绿化费、商业网园林建设费、立项管理费、拆迁管理费、开发管理费、征地手续费……不一而足。房地产收费的本质是政府有关部门向土地使用者和房屋所有者因提供服务收取的直接性补偿，不具有房地产税收强制、无偿、固定的特征。但从广义上讲，无论我们对行政事业收费作何解释，对纳税人而言，都是一种负担。说穿了，费与税并没有什么本质的区别，费与税的不同仅在于各自立法级别的高低不同。由于收费是进入地方财政的预算外资金，因此也成为政府各部门着力拼抢和争食的蛋糕，收费种类越来越多就不足为奇了。 据业内人士介绍，房地产收费体系比较混乱，存在重复收费、计征不规范现象。如开发企业缴纳了土地出让金，还要缴纳市政建设配套费、单向性配套设施建设费，有的地方还要以实物的形式向有关部门提供居委会、派出所、中小学楼房，类似的配套设施费用往往占缴纳总费的70%—80%。此外还有，征地费与土地使用费重叠;对土地转让收益重

复计征等等。就开发商而言，获取最大利益是企业的唯一目标，面对如此重的负担，开发商的作法是将这一切转化到房价里。因此，目前消费者入住新房后虽然除物业费、采暖费外不再交纳其它的税费，而实际上政府收取的各种税费早已包含在房价中了。且不说目前消费者所承担的高房价背后有多少税费负担纯属不合理的成分，仅就现在的税费制定机制而言，如果不进行改革，地方政府各部门出于种种利益的考虑，或继续增加收费种类，或可以随时调整收费比例而毫无制约，那房价岂有不涨之理难怪有一位购房者在了解了房价构成后感叹说，我买的房子除了屋顶墙壁，中间全是税。

有数据显示，我国从1994年新税制改革以来，每年税收收入都超常增长，2004年更是实现了“新的历史跨越”，一下子增收5000多个亿。今年前5个月，全国财政收入完成13541亿元，同比增加13.1%。这不仅大大高于GDP的增长，而且也比居民个人收入增长要快。去年8月初，国家审计署核查了2002年和2003年国家部委、31个省(区)、直辖市的行政经费、税收等违规情况，共审计出违规资金2.252万亿元。其中挪用、侵吞国土开发资金和税收4500亿元;挪用地方税收2850亿元;挪用基建开发、水利农业、环保、卫生、教育开支经费2450亿元……。有专家分析，这些现象的存在，会诱发纳税人的“税痛”之感。上个世纪80年代实行分税制改革以后，地方政府在税收上相应地有了自己的利益。分税制一方面赋予了地方政府发展经济的激励性动力，另一方面也赋予了地方与中央政府博弈的力量。一些地方政府低价征地，转手高价出让，卖地越多，财政收入越多;价格越高，政府收益越大，“政绩”也就越突出。在很多地方，房地产成为地方经济的第一支柱，房地产税和与之相关的建筑业税收成为地方最大税源。而这还不算卖地的收入，卖地的土地出让金有的地方甚至占财政收入的一半。面对这一巨大诱惑，有的地方政府甚至唆使开发商哄抬地价。一些政府官员认为房价高是经济发达的标志，与其它城市攀比。少建甚至不建经济适用房、廉租房，热衷批建高档房屋，导致房地产市场结构不合理，老百姓要买的房子，开发商和政府不愿意盖，因为利润率和税收少;而开发商愿意盖的房子，老百姓买不起，造成房价人为上涨。因此，有专家认为，要抑制房价，首先应该规范地方政府行为。那么，普通百姓在个人住房消费过程中，会否感受到隐隐的“税痛”之感呢客观地说，一般人对房价构成中税费所占的比重并不清楚，所以对“痛”感来自何处可能说不上所以然。只是觉得城市地少人多，加上开发商太黑，所以房价就高。普通百姓家庭即使踮起脚来要圆一个住房梦也是遥不可及。

上个月，北京曝出数千人昼夜排队认购经济适用房的新闻。人们之所以非得要买经济适用房，就是因为它比商品房的价格要低。而经济适用房价格之所以低，是因为政府减免了21项房地产税费(不是全部税费，也不是全免)。这也从一个侧面说明了房地产税费在房价构成中所占的“权重”。在许多发达国家，房地产税属于地方税种，主要由地方政府征收并用于地方政府的公共福利方面开支。因此，它的一个基本原则就是“纳税受益”。其税率的高低并不由政府单方面决定，而是由政府的支出需要来决定，并且政府支出需要是受地方议会的制约。而地方政府的每一个单位的年度预算，纳税人都可任意查询。在政府公布的预算中，大至百亿元的工程，小至计算机的台数，都一览无余。如果纳税人坚持，他可以找到民意代表，请民意代表调查某一个机关某一笔钱的流动去向。如果发现钱的使用和预算所列不符，官员会被处分。这样就大大消除了纳税人的抵触情绪，也降低了征管成本。有专家分析

，“税负痛苦”有时并不全都与税负的高低呈正相关关系，它还与纳税人的人格是否被高度尊重有关。

未来房地产税改进行时，按照有关部门设计的税改思路，“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。明租，就是将土地出让金收取方式从一次性收取改为分年收取，使其作为地租的性质更加明确;正税，就是统一内外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重保有环节畸轻的现状，并尽量向宽税基、少税种、低税率的国际通行作法靠拢;清费，就是对收费项目进行严格清理，除少数服务性收费项目以外，其它收费或取消或合并为某一固定税种。在税改方案设计中有一个重要税种，就是房地产税。房地产税是财产税的一种，又称物业税，主要针对土地、房屋等不动产。要求其所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着土地市值的升高而提高。不少人误以为，增加了物业税，就可以免去交70年土地出让金而改为年租制了，房价就能大幅度下降了，其实这是理解有误。增加了物业税，土地出让金还是要交的，跟土地改为年租制是两码事。物业税是对老百姓拥有的房产征收的财产税，原来买房时一次性预交的70年土地使用费(土地出让金)则改成地租每年交纳。

从税改的初衷看，谁拥有的房产越多、越值钱，谁就越该多交税，并且原开发环节诸多税费归并到房产保有税中可降低开发成本，进而降低房价。这样一来，老百姓买得起房了，还可抑制投机炒房，又能“为政府提供丰富稳定的财政收入”，三全其美。但这是不是一厢情愿呢有专业人士分析，人们所预期的物业税改革带来的房价大幅度下降可能不会出现，其中相当大一部分会被开发商等各种利益团体截取。因为，房地产开发成本降低，并不就意味着开发商就一定会降价，在供不应求的局面下，他们就有机会将税负转嫁给普通的购房者，购房者得到的依然是较高的价格。再有，物业税的征收需要对各个房产进行评估，并且一旦出现拒交或者逃税的情况，税收征管成本和执法成本将十分巨大。

也有老百姓对物业税感到困惑，现在老百姓买到的房子只有70年土地使用权，而且一下子就提前预交了70年的土地使用费和相关税费，土地并不是房主的财产，并且房子越住越破，如果再对他们也开征物业税，道理何在 一位专家认为，我国的税收征管较为强调强制、无偿、固定而对税款的使用却缺乏必要的论证与监管，纳税人的权益没有受到应有的重视，这既不利于建立和谐社会，也容易造成人们纳税意识的缺失。对于房地产税改，首先不要太多地加重老百姓的负担，其次应遵循国际上通行的“纳税受益”原则，让老百姓切实能感受到所纳的税款每一块钱都花在了该花的地方。从这一点看，要做的工作还真不少，我们真心祝愿房地产税改一路走好