办理房产抵押贷款 谨防还款压力大

办理房产抵押贷款 谨防还款压力大

近来随着股票、基金市场的形势良好，导致市场产生一股强大的投资热情。这也间接影响了北京房地产市场。记者了解到，目前房产抵押贷款日渐增多。加上央行再加息，这使得不少投资房产的房主或者选择卖掉手中的房子，或者拿到银行进行抵押。那么如何进行抵押贷款应该注意些什么问题呢

抵押贷款增加

据“中大恒基”市场部调查，北京二手房购买人群中投资比例连续2年保持下滑的趋势，目前投资比例仅占4.6%，而大量的热钱流入到了金融市场。“中大恒基”西直门店的李店长介绍，以往每次加息以后都会使到门店咨询提前还贷的消费者增加，但是今年来这一情况越来越少，7月份的加息以后不仅咨询提前还款的人少了，反而出现了两个新情况，高档二手房挂牌量增加，咨询及办理抵押贷款的消费者增加。很多客户的大房子，看看挂了几个月也卖不掉，干脆就拿到银行去抵押了。

“伟嘉安捷”统计，抵押消费的借款需求量较大，约占贷款总量的30%左右。但是，从加息之后，抵押消费的贷款需求量有所放缓，保持平稳走势。相信，到今年年底直至明年年初，抵押消费的贷款需求量还是会有所上升的。

“筑家地产”总经理付赓赓表示，造成这样的情况，主要的原因一是现在北京的二手房市场均价已经到了高位，追高的人在减少，而且临近奥运会很多有购买二手房需求者暂缓购房，这样就使很多高档二手房的业主，出售房产的周期比较长，而降价销售又不愿意。二是投资金融产品在今年上半年收益很多超过100%，而房产仅上涨了20%左右，而且现在股票还处于牛市中，这样就使抵押房产变现投入股市成了很多人增加收益的选择。据“筑家地产”金融部统计，在今年上半年抵押贷款这一比例上升了58%，占所有房产贷款中的比例达到了21%，首次突破20%。

办理抵押贷款条件

据“伟嘉安捷”金融人士介绍，办理房产抵押贷款，需要满足一些条件。借款人年龄与贷款年限之和不得超过60周岁，个人消费额度贷款的对象为年满18周岁，且银行系统无不良信用记录，具有完全民事行为能力的中国公民，不接受未成年人所有的房产提供抵押担保;抵押房产建筑面积最低不得小于30平方米;抵押房产的建筑年限在20年以内。

贷款利率执行基准利率，同时会根据房屋的性质和抵押率不同给予一定比例的上浮;抵押贷款年限为1-10年，最低单笔贷款金额为5万元。抵押房产贷款额度最高不超过抵押物评估价值的70%;写字楼、街面商业用房、别墅最高不超过抵押物评估价值的50%。还款方式为等额本息。

签署借款合同、到房管局办理抵押登记手续，必须借款人和产权人到场。取款时，借款人可带本人身份证到银行取款或到代办公司办理取卡手续。

办理抵押贷款流程

通过银行办理抵押消费贷款，流程共分七步，办理抵押消费贷款时长一般为一个月左右，快则两周可完成，如海淀区;由于各银行审批时间、房地局抵押登记时间都不一样，因此要视具体情况而定。

在办理抵押贷款中，办理人需提供：本人有效身份证、户口簿、军官证;所在单位出具的资信调查函、包括职业性质、职工稳定性;个人综合月收入证明;个人工作证和代表工资记录或工资清单;学历证书，职称证书;房产证或房屋租赁合同等住房情况证明;婚姻状况及子女情况;近期水、电、煤气、电话费等任一项缴费单或居委会证明;与银行有关的个人贷款情况及其他业务往来证明等。

办理抵押贷款费用

办理抵押贷款所产生的费用包括评估费、贷款服务费、抵押费。

据“链家地产”金融人士介绍，评估费为评估价的3%。，交予评估公司;贷款服务费为3500元，贷款额超过20万元的加收超出部分的2%;抵押费为200元。

在房产评估环节中，评估所一般都是由银行指定的，为了控制风险，评估所所做出的评估价一般要低于市场价(一般低于房产的市场价10%-20%)。这样，有可能出现评估值太低，不能满足贷款额的情况。但是，基本不会出现故意压低资产评估值的现象。

比如客户高先生的房产市场价为70万元，希望借款48万元;按照市场价及七成的最高额度，可以贷到49万元，符合高先生的要求;不过，最后评估所的评估价只有65万元，最高贷款额只有45.5万元，高先生的资金要求无法得到完全的满足。