昆明城市房地产抵押管理办法

昆明市城镇房屋抵押管理办法

发文单位：昆明市人民政府

文号：昆政发[1995]11号

第一条 为加强我市城镇房屋抵押管理，保障当事人的合法权益，根据国家有关法律、法规和昆明市的情况，制定本办法。

第二条 本办法适用于昆明市五华、盘龙、官渡、西山四区范围内的城镇房屋。

第三条 我市城镇房屋抵押业务的行业管理工作，由昆明市房地产管理局负责。房屋抵押权(他项权利)的登记、注销、查询等工作，由昆明市房地产管理局产权监理处承办。

第四条 凡未取得国有土地使用证或证明的;土地使用权有纠纷的;因房屋抵押发生土地使用权争议的，须经昆明市土地管理局会同有关部门调处解决后，方可进行房屋抵押登记。

房屋抵押涉及土地使用权的变更手续，由昆明市土地管理局负责办理。

第五条 房屋抵押，应当遵循自愿、平等、互利和诚实信用的原则。依法设定的房屋抵押，受法律保护。

第六条 以房屋抵押贷款时，贷款方应为经中国人民银行云南省分行和昆明市支行批准经营贷款业务的金融机构。

第七条 下列房屋不得设定抵押：

(一)所有权、使用权有争议的房屋或土地使用权有争议的房屋;

(二)用于教育、医疗、体育、园林等公共福利性质的房屋和党政机关、群团组织等使用的属国有资产的房屋;

(三)被依法查封、扣押等施以司法保全措施的房屋;

(四)房屋产权人已书面承诺不作抵押或其它依法不得抵押的房屋;

(五)因国家及公共利益需要收回土地使用权或列入昆明城市总体规划近期改造规划内的房屋;

(六)经房屋安全鉴定部门鉴定为危险的房屋。

第八条 房屋设定抵押时，应连同该房屋使用范围内的土地使用权同时抵押。

以共有的房屋设定抵押时，抵押人应通知共有人，并取得其它共有人的书面同意。

第九条 以国有的(不含房屋管理部门管理的直管公房)房屋设定抵押的，须经抵押人(单位)县级以上主管部门同意并报经有关部门批准。

第十条 抵押人以其已出租的房屋设定抵押时，应将租赁情况如实告知接受抵押的当事人，并及时通知承租人。抵押合同签定后，原租赁合同继续有效。

第十一条 本市房屋抵押必须经过市政府同意设立的昆明市房产、地产评估事务所和其他有权评估机构进行房地产价值评估，在确定的评估价值内设定抵押。已设定抵押的房屋不得重复抵押。

第十二条 抵押必须订立书面合同。合同须载明以下主要事项：

(一)抵押人姓名、国籍和住所地址。

(二)抵押贷款或债务的价款、币种、用途、期限、利率、支付方式和地点、本息归还方式。

(三)抵押房屋的名称、数量、面积、估价、处所;如有特别的编号、说明及图纸的，应分别予以记载。

(四)抵押房屋及其土地的权证保管。

(五)抵押物占管人、占管方式、占管责任、归还方式及意外毁损灭失的责任。

(六)抵押物的保险受益人。

(七)抵押物被处分时的受偿人顺序。

(八)违约责任及补救措施。

(九)争议的解决方式。

(十)其它事项。

(十一)合同的订立时间和地点。

第十三条 抵押物需进行保险的，应将抵押权人列为抵押物的第一受益人。保险应由抵押人向房屋所在地的保险公司投保。投保的范围及金额，按有关规定办理。

第十四条 抵押合同订立后，当事人应将抵押合同送抵押物所在地的公证机关进行公证。

第十五条 抵押当事人必须在抵押合同公证之日起三十天内持抵押合同、有关批准文件及房屋所有权证、土地使用证或证明向昆明市房管局产权监理处办理房屋抵押登记。

第十六条 抵押合同自登记之日起生效。未经抵押登记的抵押行为无效。

第十七条 房产抵押登记，其登记费用由抵押人承担。

第十八条 抵押合同在执行期间的变更或解除，须经双方当事人达成书面协议;经上级有权机关批准的抵押还须征得原批准单位的书面同意。抵押人或抵押权人死亡或宣告死亡、失踪时，其财产合法继承人或代管人继续履行抵押人或抵押权人的抵押合同。

第十九条 抵押合同发生变更、解除，当

事人在变更、解除之日起三十天内向昆明市房管局办理变更登记。

第二十条 抵押终止，当事人须在终止之日起三十天内持抵押登记证明，还款凭证向昆明市房管局办理注销登记手续。

第二十一条 房屋抵押期内，抵押物由抵押人占管。抵押人应维护抵押物的安全完好，不得改变其使用性质，不得拆除、改建。未征得抵押权人的书面同意，不得擅自将抵押物出租、变更、赠与、交换。抵押物发生遗赠的，受赠人应及时书面通知抵押权人，抵押权人有权约定抵押人检查占管的抵押物。

第二十二条 抵押期内的房屋如因国家建设需要拆除时，分别按下述办法处理：

(1)抵押人以与抵押物价值相近的拆迁赔还房屋办理抵押的变更手续;

(2)以作价收购房屋产权方式办理拆迁的，抵押人应首先以收购款偿还债务。收购款不够偿还的，抵押权人有权要求抵押人提供新的经济担保。

第二十三条 抵押物发生损毁(自然耗损除外)时，抵押人应迅速将情况通知抵押权人，抵押物因抵押人过失而贬值以致明显不能或不足以作为其履行债务的担保，抵押人有责任重新提供或增加新的经济担保。

第二十四条 有下列情况之一者，抵押权人有权向昆明市房管局申请处分抵押物：

(一)抵押合同到期债务人未履行债务的;

(二)债务人死亡或被宣布死亡，而又无人代其履行债务的;

(三)债务人的继承人或遗赠人拒不履行债务的;

(四)债务人被宣告解散或破产的。

第二十五条 昆明市房管局应在接到处分抵押物的申请后三十天内做出准予处分或不准予处分的决定，当事人不服昆明市房管局决定，可按规定申请行政复议或依法向人民法院起诉。

第二十六条 抵押权人可申请下列方式处分抵押物：

(1)拍卖。

(2)转让。

(3)经昆明市房管局同意的其它方式。

第二十七条 抵押权人申请处分抵押物时，应书面通知抵押人或继承人、受遗赠人。抵押物为共有或出租的，还应通知共有人和承租人。抵押人或继承人、受遗赠人应在接到昆明市房管局或人民法院批准处分的书面通知之日起，三十天内将抵押物交给抵押权人占管。逾期不交的，抵押权人可依法向抵押物所在地的人民法院起诉。

第二十八条 经昆明市房管局审查准予处分的，由市房管局发给申请人批准文件，并确定主持拍卖或转让的单位以及拍卖或转让的定价原则等问题。

第二十九条 抵押物应从准予处分之日起六个月内处分完毕。如未能如期处分的，抵押权人可在处分期限届满前十五天申请延期。昆明市房管局应在接到申请的十五天内做出准予延长或不准延长的决定。

第三十条 抵押物的处分有下列情形之一，应中止处分：

(一)因被处分抵押物权属(房屋所有权或土地使用权)争议而引起诉讼的;

(二)抵押权人请求中止处分的;

(三)抵押人申请中止处分，愿意在三十天内履行债务并向抵押权人提供证明其有能力履行债务的证明的;

(四)其它应中止处分的情况出现的。

第三十一条 处分抵押的出租房屋时，承租人在同等条件下享有优先购买权。抵押房屋处分后，原租赁合同对原承租人继续有效。抵押房屋的承受人有权不续约，但住宅租期可延续六个月。

第三十二条 抵押房屋处分所得款项，依下列顺序和原则分配：

(一)支付处分抵押房屋的费用;

(二)土地使用权转让金;

(三)扣缴抵押房屋应缴税费;

(四)偿还债务人所欠抵押权人的债务本息及违约金;

(五)余金交还抵押人。

第三十三条 抵押物处分后，承受人应在三十日内凭处分抵押房屋的相关文件，分别向昆明市房管局和市土地管理局办理房屋过户登记手续和土地变更登记手续。

第三十四条 抵押合同一经订立，当事人应履行合同约定的义务。任何一方不履行或不完全履行合同而造成另一方损失的，应当赔偿另一方当事人遭受的直接经济损失。

第三十五条 当事人因过错致使抵押合同条款不能执行的，过错一方应赔偿另外一方当事人遭受的直接经济损失。

第三十六条 抵押人隐瞒抵押存在共有、争议、被查封、被扣留或已抵押等情况的，抵押人应承担由此产生的法律责任。

第三十七条 抵押人在抵押期内擅自将抵押物出租、出售、赠与或以其它方式处分的，其行为无

效。

第三十八条 由于不可抗力致使抵押物全部或部份灭失、价值毁损，占管人应及时告知有关当事人。在取得有关主管部门证明以后，可免除抵押人向抵押权人重新提供或增加担保的责任，但不能免除债务人履行债务的责任。

第三十九条 本办法中下列用语的含义是：

1、抵押人：指以房屋作为本人或第三人履行债务担保的法人、自然人或其它经济组织。

2、抵押权人：指接受房屋作为履行债务担保的法人、自然人和其它经济组织。

3、抵押物：指抵押人和抵押权人约定作为债务担保的，用于抵押的房屋及不可分离的附属物。

4、抵押：指抵押人以房屋担保履行债务的法律行为。

5、债务人：指抵押关系中负有偿还债务义务的法人、自然人和其它经济组织。债务人可以是抵押人，亦可以是第三人。

第四十条 本办法自颁布之日起执行。在本办法实施前已签定并正在履行的房屋抵押合同，由当事人在本法实施之日起六十天内按本法规定补办抵押登记手续。

第四十一条 本办法由昆明市房管局负责解释。本市八县可以参照本办法执行。