新版商品房买卖合同【204条

【卖房合同书怎么写】新版商品房买卖合同【204条-下】

第13部分 价格付款

第105条、 公平价格：

(1)、 买受人所购房屋价格为 (大写： 元);

(2)、出卖人不得将同幢的其他房屋以明显优于买受人的价格出售给其他买受人(差额应在合理范围内)，否则将认为是对买受人的岐视或价格欺诈，出卖人承诺并承认买受人有要求同等优待的权利。

(3)、 均价：出卖人承诺此楼的平均价格为(大写：元)，所谓平均价格是指全楼成交款与全楼套内使用面积之比，如果在买受人发现自己所购房屋的均价并非此数额，则有权要求出卖人每平方米支付(大写： 元)的违约金。

第106条、分期付款：如房屋目前尚不能交付使用，而买受人一次将全部房款交付给出卖人显然存有巨大风险，为此双方商定以如下方式向出卖人支付房款：

(1)、 第一次付款：相当于总房价的20%，由买受人自行于签订合同时支付;

(2)、 第二次付款：相当于总房价的20%，由买受人通过贷款银行于房屋主体竣工后支付。

(3)、 第三次付款：相当于总房价的20%，由买受人通过贷款银行于全部内部设备安装完毕后支付。

(4)、 第四次付款：相当于总房价的20%，由买受人通过贷款银行于房屋全部装修工程竣工后支付。

(5)、 第四次付款：相当于总房价的20%，由买受人通过银行于房屋交付使用且入住后支付。

第107条、工期证明：上述施工进度应当与实际情况相符，而且出卖人应当提交设计企业、施工企业和监理企业出具的证明，此证明除证明工期已经达到付款期限外，还应当由签字证明人承诺如果不能证明工期进度的，则签字企业及签字人承担连带欺诈赔偿责任。

第108条、房款障碍：如因出卖人原因致使买受人无法取得银行贷款或公积金贷款，则出卖人在10日内比照退房条款归还买受人已经支付的全部房款;如出卖人证明系买受人原因致使买受人无法取得银行贷款，考虑到买受人可能受到的损失，则出卖人在10日内比照退房条款归还买受人已经支付的全部房款。

第14部分 房屋交付

第109条、交付含义：本合同所称交付是指占有及使用的交付，以保证买受人可以正常使用，以实现居住目的，并不代表所有权的转移。

第110条、 交付时间：商品房交付时间为 年 月日，社区设施环境交付时间为 年 月 日。

第111条、 交付程序：

(1)、入住通知：出卖人向买受人发出入住通知书;

(2)、 书面签收：买受人书面签收"收到入住通知书";

(3)、 钥匙收条：买受人书面签收"商品房钥匙收到条";

(4)、随附资料：出卖人提供商品房质量备案表、商品房长度高度细节尺寸及面积测量结果;

(5)、其他条件：其他合同中约定的条件也应当具备，房屋交付时出卖人及其他任何第三方不应再收取任何费用作为买受人入住的先决条件，否则买受人有权依此每天获得总房价百分之一的赔偿金。

(6)、不视为交房：上述条件缺少任何一条，均不构成商品房的交付。

第112条、入住缴费：出卖人不得要求买受人入住前支付以下费用：物业管理费、产权证费用、车位费用及其他由买受人享受服务的代办费用，除此外无须支付任何费用;买受人有权拒绝支付任何本合同没有明确说明的费用。

第113条、买受人入住：考虑到买受人在入住前已经支付了大量房款，因此出卖人在交付房屋时不得以任何理由阻碍买受人入住，出卖人同时应当保证所聘请的先期物业管理公司或者其他相关机构和人员也不得以任何理由阻碍买受人入住;当此等阻碍情况发生后，买受人有权不经过任何机构或人员的许可入住，此时任何人的阻挡行为均视为违法。

第114条、交付验收：买受人在出卖人所建房屋完工后，可以进入室内进行观察，并可以聘请相关专家对其进行评价，出卖人及其聘请的机构或人员，不得以任何理由阻止买受人及有关人员进入。买受人可以进行如下项目的评价与验收：建筑质量、室内设施、室内外环境、社区质量及其他验收。

第115条、延迟交付：当出卖人无法按期交付时，则买受人有权通知出卖人解除合同，或者以予出卖人日的宽限期，在宽限期内出卖人仍然不能交付的，买受人有权解除合同。

第116条、交付效力：出卖人将房屋交付给买受人后，买受人即享有房屋的使用权、占有权、出租权、收益权，并有权对房屋进行装修;如果房屋已经办理完毕竣工备案，则买受人有权进入，并对房屋进行管理与控制。

第117条、文件内容：商品房质量保证书及商品房使用说明书，其内容不得低于政府最高标准。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第15部分 初步验收与保修

第118条、初步验收：鉴于商品房质量无法立即做出判断，买受人无法在交付使用后立即对质量做出判断，因此双方共同认为质量的评价与验收是一个较长的过程，买受人仅能对外观部分进行初步使用性评价。

第119条、保修内容：主体结构、公用部分、环境设施、建筑外表部分、装修部分、室内电气部分、室内暖通部分及其他由出卖人提供的内容;出卖人将提供全部施工图、设计图、各种管线图等技术资料，以保证买受人或者买受人的集体组织或者小区业主委员会或者小区居委会能够根据此技术资料对房屋进行全面的修缮与养护;并承诺20年之内买受人所支付的维修成本不可能高于房屋价格的20%.

第120条、责任承担：如果入住后发生漏水、裂缝等质量瑕疵，应当由出卖人承担责任，并立即进行修复，出卖人不得以任何理由将此责任转移至第三方如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第121条、 保修期间： 年，从 年 月 日到 年 月日共计五年;不低于建设部《房屋建筑工程质量维修办法》的规定，当开始日期与交房日期不一样的，则从交房日期开始，按最益于买受人的时间进行计算。

第122条、 故障排除：自买受人电话通知后4小时内维修人员应当到达现场，8小时内将故障排除。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第16部分 所有权证

第123条、 房屋所有权：

(1)、取得标志：房屋所有权的取得以北京市政府颁发的《房屋所有权证》为标志。

(2)、 取得时间：取得房屋所有权证的最后期限为年 月日，如出卖人不能在此最后期限前使买受人取得房屋所有权证，则确认为无法取得房屋所有权证。

(3)、违约责任：一旦无法取得产权证后，出卖人应当30日内立即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因此而产生的一切损失。

(4)、选择权利：当无法取得所有权证后，买受人有权选择是否解除合同并且退房，如买受人同意延长等待时间，则可向出卖人发出同意延长办证期的书面证明。

(5)、所有权保证：出卖人保证出卖人目前的身份系合法的出卖人，出卖人经过审查后认为买受人目前的身份可以成为合法的购买人，因此出卖人保证买受人凭借出卖人提供的文件能够在北京市房屋所有权登记机构取得《房屋所有权证》及他项权利证书，如买受人无法取得上述证明，则出卖人应当在10日内立即退还买受人已经支付的房屋款，并且赔偿买受人因此而产生的一切损失：包括银行的贷款利息、银行罚息、诉讼费用、律师费用、装修费用、误工费用、无法居住而租赁房屋的租赁费用、交通费用、因重新购买房屋而产生价格上涨的损失及其他损失。

(6)、费用分担：在办理房屋所有权证时，双方平均承担税款费用。

第124条、 所有权证的办理：

(1)、出卖人有义务为买受人办理所有权证书，在买受人入住前30天通知买受人支付办理产权证所需要的全部材料，买受人提供全部材料后60日内出卖人将办房屋所有权证的全部资料(包括出卖人的全部资料)交付给北京市房屋所有权证登记机构，并且出卖人承诺在年 月日前为买受人办理完毕房屋所有权证;如买受人在此日期前不能取得所有权证的，则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

(2)、买受人有权选择是否自己办理房屋所有权证，出卖人承诺出卖人提供的资料足以使买受人通过个人行为取得房屋所有权证;买受人自己办理所有权证的，则自入住后60天内，最迟日期为年 月 日，出卖人将全部相关手续交付北京市区房屋土地管理局进行备案，并将备案情况书面通知买受人，以保证买受人凭此备案可以独立办理房屋所有权证。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

(3)、 如果北京市区房屋土地管理局在为买受人办理房屋所有权证时，认为出卖人提供的材料不足以办理房屋所有权证，尽管买受人可能无法就此取得证据，但仍视为出卖人违约;出卖人只有通过取得权属机构出具的证明出卖人手续完备的证明后才能免除自己的违约责任。此时出卖人应当根据北京市区房屋土地管理局或者买受人的要求提供全部资料，如果自前述要求发出之日起60天内出卖人无法提供所需文件，则买受人有权解除合同要求退房。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第125条、转移效力：买受人取得所有权证书后，即取得与房屋相关的全部权利，涉及房屋的风险同时发生转移，出卖人不得以任何理由干涉买受人行使对房屋的所有权。

第126条、土地使用权：考虑到我国目前实行的土地使用权制度，出卖人还应当向买受人提交《国有土地使用证》，并保证上面载有买受人的姓名与权利，此项证明应当在年 月日前为买受人办理完毕。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第17部分 前期物业管理

第127条、 物管公司：

(1)、考虑到前期物业公司由出卖人选择，出卖人应当保证物业管理公司有较好的声誉，有相应的资格与能力来维护买受人的各项权利;

(2)、如出卖人希望买受人选择物业公司，则应当将物业管理公司的情况通知买受人，以使买受人正确选择，在买受人众多的情况下，可以在某个约定的时间内，根据多数人的选择进行决定。

第128条、服务期限：首期物业管理公司的服务期限不超过1年，自年 月 日至 年 月日，期限届满后，由小区或者本楼业主委员会另行决定;如果届时业主委员会尚未成立，则出卖人承诺在期限届满后3日内组织全体业主对物业管理公司的选择进行无记名直接投票，以决定是否继续聘请出卖人指定的物业管理公司。

第129条、物管费用：物业公司的收费范围与标准不得超过北京市政府的相关规定，其中保洁费：元/每月每平方米;治安费 元/每月每平方米;水费：元/每吨;电费：元/每度;燃气费：元/每平方米;其他费用： 元。

第130条、管理责任：楼内外清洁，出卖人应当在买受人楼层设立可以方便使用的垃圾收集处，至少每小时清理一次;出卖人选择的物业公司应当保证买受人及亲属和相关人员的人身安全、财产安全及汽车安全。出卖人应当承诺室外持续躁声不高于60分贝，每小时持续时间不超过5分钟，每月仅能有1天可产生噪声，以保证买受人生活舒适不受影响。如果出卖人将此义务转让给首期物业管理公司，则应当保证其履行义务。

第131条、维修基金：如果买受人支付的维修基金由出卖人所聘请的物业公司收取，则出卖人将保证此部分维修基金不会被滥用;出卖人同时保证买受人有权随时知道维修基金的存放地、保管人及用途;出卖人保证当买受人认为维修基金未被正确使用时，无须出示任何证据，即有权要求将维修基金存放于公证机构;如出卖人不能履行上述承诺，则买受人有权要求出卖人按总房价10%支付违约金。

第132条、 服务时间：物业管理的时间至少在 年月日以前开始，以保证买受人能够及时享受到相应的物业管理服务;为保护买受人的尊严及权利，出卖人承诺买受人生活所有的水、电、煤气、天然气等费用均在公共银行支付即可，其购买数量不受任何限制，物业公司不得控制此等费用的收取，无论如何不得限制上述资源的使用;如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第133条、证明责任：物业公司负责证明向买受人提供安全及时达标的物业服务，如不能证明则视为出卖人不能提供相应水平的物业服务。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第18部分 业主委员会

第134条、姓名知情：为方便买受人组织小区委员会或其他业主维权组织，当本楼居住者达到30%时，出卖人应当将其他业主的姓名及联系方法以信函形式告之买受人，以利于买受人与其他业主进行沟通;但考虑到不影响其他业主的权利，他们书面拒绝的除外。

第135条、知情权利：出卖人提供的各项证据和资料，如有相反证据足以说明与事实不符，则向买受人支付总房价百分之一的违约金。

第136条、业委会登记：出卖人在入住后三个月内，出卖人承诺物业公司将召开第一次产权人会议或者产权人代表大会，六个月内将全部业主委员会的登记材料报到有关机构;每延迟一天将向买受人支付总房价千分之一的违约金。

第137条、组织权利：在社区业主委员会没有成立以前，买受人有权自己组织临时性业主组织(如业主联谊会)，其作出的决定代表多数业主的选择，应当视为有效的选择。买受人有权在支付首付价款后即开始组织业主委员会或类似组织，买受人可以选择社区公告、网络公告、报纸公告等方式召集其他买受人参与，出卖人应当积极配合，为组织业主委员会提供买受人要求的证明文件，使其可以及时在相关管理机构处获得批准或登记。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第138条、通知权利：买受人有权向其他业主发布信息或者通告，并就质量或者物业管理问题与其他业主进行协商，出卖人不得阻碍买受人行使此权利;鉴于买受人的弱势地位，出卖人对于买受人在业主委员会筹建或运行中的言行，不应向买受人提出任何侵权责任要求。

第139条、财物交付：出卖人应当将相关财产，在业主委员会成立后3日内开始办理交接手续，每天工作时间不低于8小时，并且在30日将全部财产交付完毕，对于其中有损坏的财产应当修复或者以市场价格进行赔偿;如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第19部分 消费者权利保护

第140条、身份权利：买受人作为商品房的消费者，其知情权利及其他权利应当得到尊重和保护。买受人有权就组织业主维权机构在所居住区内或者新闻媒介发布维权信息，出卖人及聘请的前期物业管理公司不应阻碍买受人行使上述权利。

第141条、知情内容：买受人有权获知与房屋相关的施工进度、设计、施工、监理、测量、物业管理机构的资格等信息，有权取得与本商品房相关的设计文件、与本商品房所有权相关的法律文件复印件，并有权获得与房屋相关的诉讼信息;出卖人承诺在房屋交付前将此等全部资料保存于城市建设档案管理机构，使买受人随时可依据有关规定进行查验阅读;如果买受人无法在此等机构查阅房屋相关资料，则推定出卖人建筑工程质量存有瑕疵，出卖人将一次性补偿买受人5万元。

第142条、施工进度：出卖人将根据向有关机构提供的工期进行施工，现有的工期计划基础部分(地基土石方、结构、正负零)将于年 月日完成;主体结构完工时间：年月日;楼外屋面装修完成时间年 月 日;室内装修和设施安装： 年 月日;交付使用 年 月 日。

第143条、工程监督：鉴于建筑工程完工后，房屋质量的瑕疵可能在短时间内无法发现，为保护买受人的合法权利，买受人有权对施工工期和工程质量进行监督;当出卖人未按照合同约定由完成建筑工程时，或者承建人没有按照政府的强制性规定进行施工时，或者监理人不能履行质量监督义务时，除非出卖人提出相应的担保，买受人有权提出解除合同，无须等待最后交房日期;买受人暂时不退房的，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第144条、参与争议：如出卖人可能与房屋相关的权利与其他第三方进入诉讼或者仲裁，例如设计施工监理担保抵押等争议，应当及时就法律文件、开庭等事项通知买受人，以使买受人对于此事情对未来权利的影响做出正确的判断，保护买受人的合法权利。

第145条、房屋验收：买受人有权就商品房质量、商品房面积、环境质量、环境面积、水、电、暖、燃气等可能影响商品房质量及居住质量的全部方面进行单项或者综合验收。

第146条、验收方式：买受人有权查阅相关文件原件，并有权复印;买受人有权聘请相关专家进入商品房内部进行鉴定;买受人进入前提前一天通知出卖人，出卖人应当安排人员协助鉴定，如出卖人或现场管理人员拒绝买受人进行鉴定，则视为出卖人违约。

第147条、验收文件：出卖人应在商品房项目竣工后90天内，提交市建筑质量管理机构出具的质量检测报告。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第148条、欺诈责任：出卖人不能证明自己向买受人提供的许可文件复印件与真实的许可文件系相同内容的，视为对买受人的欺诈;出卖人应当向买受人支付总房价款10%的违约金。

第149条、撤销权：鉴于买受人的弱势地位及房屋质量瑕疵显示的滞后性与长期性，同时考虑到买受人在取得房屋所有权过程中，可能将遭受来自各方的胁迫，因此双方均认为构成买受人行使撤销权的事由可能在本合同签字或房屋所有权证取得3年后出现，买受人有权在取得相关机构提供的评估、评价或监测报告后1年内(法律另有规定的除外)，就合同条款依法行使撤销请求权，出卖人承诺不以时效作为责任免除的理由。

第150条、消费者组织：买受人在签订本合同后，即有权组织其他消费者对出卖人的施工或者管理进行监督，行使《中华人民共和国消费者权益保护法》中规定的各项权利，买受人不得以任何理由干涉买受人行使此项权利;买受人有权委托消费者权利保护机构就有关事项与出卖人进行谈判，以获得更多的权利保护，但放弃权利的事务必须取得买受人的书面同意。

第151条、权利行使：买受人有权查看原件，并有权保留复印件，出卖人应当书面回答买受人提出的各项质询;如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第20部分 抵押担保

第152条、抵押登记：鉴于买受人在签订合同后即将支付大部分款项，而房屋在短期内尚不能交付，此等情况可能使买受人在未来面临巨大风险;为此出卖人承诺将与买受人所购房屋相关的土地使用证及在建工程抵押给买受人，并在合同签订之日起3天到不动产抵押登记机构办理抵押手续，并且应当在30天内将此程序办理完毕，以使买受人在出卖人面临破产风险时能够优先得到受偿，从而减小买受人可能产生的损失;如不能按时办理抵押登记手续，则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第153条、定金情况：本合同签订之前，买受人已经于 年月 日向出卖人支付定金元，如出卖人不能按时交房，则除承担向买受人支付延期交付违约金的责任外，还承担不能交付的双倍返还定金的责任;如无法同时取得定金与违约金，则买受人有权从中选择。

第154条、土地抵押：出卖人保证在买受人取得《房屋所有权证》前不得以任何形式抵押土地使用权。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第155条、抵押知情：买受人有权在任何时候，要求出卖人提供《国有土地使用证》，出卖人在买受人发出通知之日起三天内不能提供的，则视为出卖人违约。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第156条、禁止抵押：出卖人保证此商品房在转移所有权以前未经过任何抵押，出卖人保证此商品房在向买受人转移所有权过程中不会进行任何形式抵押;同时保证房屋竣工前的在建工程、施工原材料等未经过任何方式的抵押;如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第157条、权利担保：出卖人保证在商品房所有权转移过程中，其他任何第三方不会对买受人所购的房屋提出任何权利(包括但不限于抵押权、留置权等)要求，不会要求买受人支付任何价款以达到取得所有权的目的。如发生此等情况，则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第158条、无效担保：出卖人保证本合同的有效性，如本合同无效则由出卖人承担全部责任，由出卖人赔偿本合同所列的买受人之各项损失。

第21部分 合同变更

第159条、基础变更：当出现买受人婚姻变化、买受人生理变化、买受人行为能力变化、买受人支付能力变化、买受人经营情况变化时，双方应对合同进行变更。如不能达到此要求，则买受人有权解除合同要求退房;如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第160条、买受人变更：如果买受人在本合同执行期间，家庭成员发生变化，出卖人应当根据买受人的要求，对本合同进行相应的修改;当离婚时，出卖人应当根据买受人的离婚协议或者判决或者调解书，将合同的买受人变更为买受人指定的人。

第161条、设计变更：考虑到本合同签订后，商品房尚未竣工，期间出卖人可能会对房屋的户型(包括门窗的位置与大小尺寸)、面积、质量、社区设施等进行变动性修改，为此出卖人承诺此等修改在设计完毕后首先应当征得买受人的书面同意及签字，未经过此等认可程序，即使变更设计经过行政管理机构的许可，仍然视为违约;此时买受人有权解除合同要求退房，如买受人暂不解除合同要求退房，则出卖人每日向买受人支付相当于总房价千分之一的违约金。

第162条、义务转让：未经买受人书面认可，出卖人不得随意转让本合同中的权利和义务;未经买受人许可而转让的，买受人有权继续向出卖人主张合同约定的权利。

第163条、权利义务转让：买受人有权将自己的全部权利和义务转让给自己的家庭成员，转让时出卖人应当签字认可，并与新的买受人签订合同，现有的合同条款无条件适用于新的买受人，如需要增加新的条款，则另行协商;买受人将自己的权利和义务转让给家庭成员以外的其他人的，应当符合合同法的规定。

第22部分 合同终止与解除

第164条、合同终止：当出现以下情况时，本合同终止：

(1)、出卖人按时按质交付商品房，买受人对商品房质量、环境质量、物业管理服务没有提出任何异议时，并且依约取得了房屋所有权证书;

(2)、出现法律规定和合同约定且买受人书面认可的其他情形时。

第165条、解除条件：出卖人没有按时交付商品房、或出卖人没有按约定提供商品房质量或者环境质量、或出卖人不能交付商品房、或出卖人不能履行本合同约定的其他责任时均可构成买受人解除合同退房的正当事由;买受人可以通过信函的形式向出卖人发出解除合同的通知。

第166条、解除后果：合同解除后出卖人返还买受人已经支付的全部项款(包括银行贷款及公积金贷款)，并且赔偿买受人的全部损失;对于延迟交付的应当支付延迟违约金，对于不能交付的还应当支付两倍定金。

第23部分 退房程序

第167条、基本原则：双方通过协议或者判决或者仲裁解除合同、撤销合同或者宣布合同无效并退房的，应当按照本部分规定的程序进行;双方在计算本合同中任何一项费用或者金额时需要涉及比例计算的，均以总房价为依据。

第168条、退房通知：买受人提出退房要求的，可以通过挂号信或者传真或者电话的形式向出卖人提出;有壹名证人(与买受人的身份关系不受限制)证明的，也应当认为买受人通过口头提出过退房要求。

第169条、 退房程序：买受人提出退房要求后15日内，出卖人应当退还买受人已经支付的全部房款，并且负责办理买受人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未签订前，出卖人应当代替买受人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。买受人提出退房要求后，出卖人除承担前述条款的义务外，还应当赔偿买受人因请求损害赔偿所支付的其他相关费用。

第170条、退还房款：出卖人应当在买受人发出退房通知后将全部购房款返还给买受人，并且办理完毕向公积金管理机构或者贷款银行还款手续。如果无法办理完成前述内容，则自买受人发出退房通知后第16日至买受人取得全部房款之日，出卖人应当每天向买受人支付总房款千分之一的违约金。

第171条、个人房款：出卖人在解除合同前先向买受人退还个人支付的购房款;不能支付的，则出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一

第172条、银行借款：自买受人发出要求退还房款的通知后，出卖人应当承担买受人向银行归还贷款的义务，并且向买受人出示已经向银行还清全部贷款及利息的协议或合同;对于公积金贷款的比照此条进行。

第173条、借款合同：出卖人应当承担要求银行与买受人解除合同的义务，如不能解除，则由出卖人承担向银行归还借款的义务;同时出卖人向买受人按日支付违约金，违约金标准为总房价的千分之一。

第174条、退房赔偿：出卖人还应当向买受人支付双倍定金，并不影响买受人基于出卖人延迟履行合同义务而取得相应的违约金。其他费用：出卖人支付上述钱款后，买受人有权依法或依约要求支付其他费用。出卖人还应当根据本合同的约定和事实情况赔偿损失，此种损失包括但不限于各种直接损失。

第175条、 退房责任：如果在 年 月日无法退还房款，应双倍返还定金;上述项目的最终还款期限为年 月日，每延迟一日，出卖人向买受人支付总房款千分之一的违约金。

第176条、禁止行为：在出卖人没有向买受人还清上述款项前，出卖人不得将买受人已购房屋出售、转让、抵押给其他任何人;如有前述行为的，则视为无效;买受人依然享有本合同规定的各项权利，直至出卖人清偿完毕对买受人负有的全部债务。

第177条、精神损害：考虑到购房所花费的种种精力与退房时产生的不良心理影响，如果双方协商退房的，且出卖人能够在15天内办理完毕全部退房手续，买受人并不要求没有获得精神损害赔偿，否则出卖人将按则每天500元的标准向买受人支付精神赔偿金。

第178条、责任担保：无论是否经过诉讼或仲裁，如出卖人无法归还房款，或无法赔偿买受人的其他损失时，则应将尚未售出的房屋或在建工程或其他财产为作担保提供给买受人。

第24部分 违约责任

第179条、责任前提：本合同所述内容为对双方在合同履行过程中权利和义务的确认，考虑到买受人在购买房屋时可能承担的巨大风险，如出卖人不能满足合同中某条款中规定的义务，出卖人除承担某条款中规定的违约责任外，还应承担本部分条款中规定的其他责任，以使买受人的权利得到充分的尊重与保护。

第180条、责任种类：买受人有权选择适用下列一种或几种责任，向出卖人主张权利：

(1)、全部房款：返还买受人已经支付的全部款项(包括银行贷款及公积金贷款)。

(2)、全部损失：出卖人应当根据本合同列明的内容，赔偿买受人的全部损失。

(3)、日违约金：出卖人向买受人按日支付相当于总房价千分之一的违约金。

(4)、双倍定金：出卖人向买受人支付相当于双倍定金的价款。

(5)、权利选择：当出卖人发生违约时，在确定责任时如果发生违约金与返还定金同时适用时，出卖人应当一并给付，

第181条、双倍赔偿：考虑到买受人为购买房屋所承担的巨大风险，如果出卖人不能如实履行义务，将给买受人造成无法弥补之损失，为此出卖人承诺，当出现如下情况时将除退还全部房款外，另外按日向出卖人支付相当于总房价的千分之一损失;如果买受人要求退房，出卖人将向买受人支付两倍的房款以示对欺诈的处罚;如果买受人不退房，则有权要求出卖人就部分欺诈内容进行两倍的赔偿：

(1)、土地权利瑕疵：指出卖人未根据土地出让合同付清土地出让金或其他相关价款，致使买受人在合同签订后二年之内无法取得《土地使用权证》的;

(2)、房屋权利瑕疵：指出卖人在交付房屋后一年之内不能根据国内现行法律取得房屋所有权证的合法证明;或者出卖人未经买受人书面同意，就房屋与其他买受人签订合同致使买受人;

(3)、房屋质量瑕疵：指房屋不能获得有关机构做出的质量优良的等级评价;

(4)、影响采光瑕疵：指房屋在采光方面不能保证全部南向窗户(接受阳光一方)每日6小时的满窗日照;

(5)、社区施设瑕疵：是指出卖人提供的社区施设不能符合普通消费者根据发布的广告所产生的预期设想;

(6)、担保欺诈：是指出卖人不经买受人书面同意，将房屋抵押给其他权利主体;

第182条、部分赔偿：考虑到房屋的构成因素较为复杂，可能会出现重要部件或者条款出现欺诈，虽然未必导致买受人退房，但仍然会对买受人的生活造成影响，因此出卖人承诺，当出现以下情况时，将根据不能实现部分的价格向买受人支付至少双倍的赔偿金：

(1)、建筑施工：指建筑材料、施工企业、设计内容未经买受人书面同意的变更;

(2)、装修品质：指装修材料、施工企业、设计内容未经买受人书面同意的变更;

(3)、设备品牌：指室内外设备未经买受人书面同意的变更;

第183条、选择权利：买受人有权就上述违约责任的一部分先行主张权利，一部分权利的实现并不表明买受人放弃其他权利，除非买受人书面同意不适用选择条款。

第25部分 买受人损失

第184条、现实损失：买受人的损失包括但不限于以下各项现实损失：支付的房款、买受人贷款利息、买受人已支付房款利息、购买商品房所产生的交通费用、保险费用、查阅资料的费用、公证费用、误工费用。

第185条、预期损失：买受人的损失还包括但不限于以下各项可以预见的费用：租赁其他居住地产生的租赁费用、因外界影响无法正常居住而外出租房的费用、商品房设备质量造成的损失、因此可能的其他获利机会、因房价上涨产生的价格损失，重新购买商品房时用于洽谈合同的支出。

第186条、损害赔偿：如因为出卖人提供的设备导致买受人或其亲友产生人身伤害时，出卖人除了应当向受害人支付医疗费用、误工损失等其他法律法规规章规定的必要损失以外，还应当支付至少10万元至50万元赔偿金给受害人，导致死亡的应支付300万元赔偿金给受害人的继承人。

第187条、救济费用：买受人因为商品房质量、商品房面积、商品房交付时间、商品房环境向出卖人提起诉讼或者仲裁申请，出卖人应当承担买受人的诉讼费用、仲裁费用、律师费用、鉴定费用、测量费用、评估费用。

第188条、合同无效：出卖人已经对买受人的资格进行了审查，认为买受人目前不可能出现合同无效的后果，因此如果本合同无效，买受人有权推定全部无效的责任由出卖人承担;无论何等原因导致合同无效或者被撤销，出卖人除退还全部房款(包括但不限商业银行贷款或者公积金贷款)，还应当支付本合同所述的买受人的现实损失、预期损失及救济费用。

第26部分 争议与其他

第189条、救济方式：当本合同产生争议时，买受人有权选择仲裁或诉讼;如果选择仲裁，则仲裁管辖机构为：北京仲裁委员会;如果选择诉讼，则诉讼管辖地为房地产所在地法院。

第190条、诉讼仲裁：由于买受人在购买房屋中处于弱势地位，而且诉讼成本相对较大，因此买受人如果就退房提出诉讼或仲裁，可以先就定金或违约金或全部房款或部分房款或其他损失提出，如果法院判决出卖人应当退还上述诉讼请求的任何部分，则出卖人在收到此判决书后不但应当退还定金，而且还应当退还全部房款。

第191条、通知方式：买受人的关于主体资格、房屋设计、重大质量事件、室内任何长度或高度尺寸的任何变化均为合同的变更;此等变更应当以书面形式在事件或者行为发生之日3日内以挂号邮件送达或者亲自送达;出卖人应当以书面形式通知任何变动情况，没有买受人的书面签字认同，此变动不对买受人产生任何效力;如由此变动给买受人造成损失，则出卖人应当承担全部责任。如果买受人不同意上述变化，则有权解除本合同，出卖人应当于3日内退还全部已经支付的房款;买受人也可暂不解除本合同，要求出卖人按原合同交付房屋，出卖人不能按照原合同交付的，则每天向买受人支付相当总房价千分之一违约金直到合同解除。

第192条、证明原则：鉴于出卖人在购买过程中处于优势地位，而且由于出卖人保存有房屋建筑所需要的全部设计施工等文件，而买受人无法取得此类文件，故则双方发生争议时，应当由出卖人负责证明自己没有过错或者没有违约，不能证明的则视为买受人有过错或者有违约行为。

第193条、证明责任：买受人在向出卖人主张权利时，出卖人有证明买受人已经放弃权利要求的义务，如果出卖人无法证明买受人曾经书面放弃过权利，则认为买受人主张过此等权利;买受人有权先就证明责任向出卖人提起诉讼，出卖人应当根据买受人的要求提供证据、文件或其他信息。

第194条、民间仲裁：考虑到正式诉讼及仲裁可能会产生较大的费用，而某些问题可能无须复杂的法律知识仅凭常识即可做出判断，出卖人与买受人在产生争议时可以先就某些问题自愿选择民间人士进行仲裁，选择的方式为双方共同于某时某地随机邀请三位人士，在双方陈述各自观点后由此三人迅速做出书面裁决;双方应当尊重此裁决的效力，并且自愿予以履行;考虑到此裁决可能不具备强制执行效力，但可作为有效证据在未来的诉讼或仲裁中加以使用。

第195条、适用法律：如果中央政府或者北京地方政府具有立法资格的机构颁布新法律、法规、规章、规范、标准，买受人有权进行选择，如果出卖人需要适用或者必须适用的，应当将法律文本提供给买受人，并将复印件交付买受人。本合同在适用标准时，使用最优、最高或者最严等含义，均是指最有利于买受人的标准，如双方发生争议，则由买受人确定适用标准。

第196条、法律冲突：在本合同履行过程中，如各种相关法律、法规、规章、规范、标准之间有冲突之处，买受人有权选择适用条款;如果新法律规章中规定过去的法律或者法规失效，而买受人认为应当选择过去的法律或者法规时，则应当适用于过去的法律或者法规。

第197条、合同解释：本合同与《商品房买卖合同》有同等效力，如条款之间有不同含义，则由买受人决定适用何种条款;如本合同条款中存有缺、错字，则由买受人进行更正解释。本合同及其他相关文件均使用汉语，文字为中央政府颁布使用的现行简化汉字;其他语言的文本仅作为参考，如需变更语言，需经当事人双方书面同意。

第198条、合同数量：考虑到本合同在未来数十年内将作为买受人获得房屋所有权的合法证明，因此合同数量将不同于一般情况，共计壹式9份，双方各执3份，买受人贷款银行1份(如有多家贷款银行则每个银行1份)，保险公司1份，权属登记机构1份;

第199条、合同生效：买受人与出卖人或出卖人的代理人共同签字后生效;考虑到合同将首先由买受人签字，而后由出卖人最后盖章，此前全部合同均由出卖人保存，因此合同签订后出卖人应当向买受人提供一份由代理人签字的复印件，待全部合同原件签字或盖章后，出卖人应当承诺负有将合同原件交付给买受人的义务;如果出卖人最终提供的合同原件与签字复印件不一致，除非得到买受人的重新认可，否则将全部合同无效，且造成合同无效的责任由出卖人承担。

第27部分 合同附件

第200条、 双方信息：

(1)、出卖人资料：出卖人营业执照、出卖人资质证、出卖人代理人身份证;

(2)、买受人资料：买受人身份证复印件，其他代理人身份证复印件。

(3)、许可文件：市政府立项证明、国有土地使用证、建设工程规划许可证(包括附图)、建设用地规划许可证、房屋销售许可证、开工证。入住时交付：房屋竣工验收报告、商品房使用说明书、商品房质量保证书;

(4)、技术文件：商品房平面图、电气平面图、供水平面图、供暖平面图、其他线路平面图、装修平面图、细部施工图。

第201条、上述及其他文件，如果需要确定买受人是否收到，则以买受人提供的收据为依据;对于买受人提交的文件，如果在买受人发出通知后10天内，出卖人没有向买受人发出没有收到文件的声明，则视为出卖人已经收到。

第28部分 法律法规及标准

第202条、基本权利：中华人民共和国民法通则、中华人民共和国合同法、中华人民共和国继承法、中华人民共和国婚姻法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国保险法、中华人民共和国消费者权益保护法、中华人民共和国广告法、中华人民共和国土地法及实施细则、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、北京市实施《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法、中华人民共和国城市房地产管理法、权属登记管理办法、房地产经营管理条例、商品房销售管理法、中华人民共和国规划法、北京城市规划条例、中华人民共和国建筑法、北京市建筑市场管理条例、中华人民共和国城市商品房预售管理办法、北京市内销商品房管理暂行规定(95-4-18)、中华人民共和国防震减灾法、中华人民共和国房地产开发经营管理条例、北京市城市房地产开发经营管理条例。

第203条、质量面积：中华人民共和国建设工程质量管理条例、建筑质量管理条例、北京市建筑质量管理条例、地震安全性评价管理条例、建设部《房产测量规范》(GB/T17986 1-2000)、建设部《房产图图式》(GB17986 2-2000)、《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》、《北京房地产测绘细则》。

第204条、 相关技术规范：

(1)、 城市居住区规划设计规范(GB50180);

(2)、 住宅设计规范(GB50096-1999);

(3)、 建筑设计防火规范(GBJ16);

(4)、 高层民用建筑设计防火规范(GB50045);

(5)、 民用建筑设计通则(JGJ37);

(6)、 民用建筑隔声设计规范(GBJ118);

(7)、 民用建筑照明设计规范(GBJ133);

(8)、民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分)(JGJ26);

(9)、 建筑给排水设计规范(GBJ15);

(10)、 采暖通风和空气调节设计规范(GBJ19);

(11)、 城镇燃气设计规范(GB50028);

(12)、方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范(JGJ50);

(13)、 民用建筑热工设计规范(BG50176);

(14)、 汽车库建筑设计规范(JGJ100);

(15)、建设部等机构颁发的其他建筑装修类规范及验收标准;

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