浅谈农村房屋抵押效力问题

【抵押】浅谈农村房屋抵押效力问题

抵押，在银行或地产界称为按揭，是指提供私人资产(不论是否为不动产)作为债务担保的动作，多发生于购买房地产时银行借出的抵押贷款或在典当商折现非不动产的物品。

首先，农村房屋抵押效力的认定。认为农村房屋抵押无效。根据《担保法》对于房屋抵押的规定，以依法取得国有土地使用权上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。即以房屋抵押时，不能将房屋所有权与土地使用权相剥离。而农村房屋所占用的是集体土地使用权中的宅基地，是《担保法》明文规定不能抵押的财产之一。由此可见，如以农村房屋提供抵押，则把房屋所有权与土地使用权剥离了开来，与法不符，该抵押无效。其次，农村房屋抵押的处理问题。从以上对农村房屋抵押效力的认定来看，农村房屋抵押无效，在处理上，就应当依照《担保法》司法解释的规定，按双方有无过错，由抵押人承担连带赔偿责任或不能清偿部分1/2的责任。

笔者认为，农村房屋抵押应当有效。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民出租或出售宅基地上所建住宅，再申请宅基地的，不予批准。可见，村民出租、出售房屋，法律并无禁止性规定。既然可以出租、出售，那么用于抵押也应当许可。农村房屋所占用的是宅基地，所有权属于农村集体经济组织，其使用权由集体经济组织按法律规定的条件和程序划给村民使用。作为宅基地使用权人，有权在土地上享有占有、使用的权利，可以在该土地上建造房屋以及其他附着物。房屋所有权的完整权能属于宅基地使用权人。村民转让房屋所有权，也将与房屋不可分割的宅基地使用权一并转让。如果不允许地随房走，则村民仅能对房屋享有占有、使用、收益的权利，而无从行使最重要的处分权能。故笔者认为，农村房屋所有权的转让也应比同城镇房屋实行地随房走，才有利于农村房屋步入市场交易。同理，用农村房屋抵押，设置他项权利以及抵押权的实现，实际上也仅是房屋宅基地使用权人的变更，并没有剥夺所有权。

农村房屋所占用的宅基地与城镇房屋所占用的国有土地有其共通性，即使用权人仅有占有、使用、收益的权利，没有所有权。地上附着物所有权变更，并不改变土地所有权。从这一点来看，城镇房屋可以抵押，所占用的国有土地使用权同时抵押，可以通过折抵、变卖等方式实现抵押权，实现抵押权的同时，国有土地使用权转让。那么农村房屋为什么不行呢我国《物权法》草案第302条规定，宅基地使用权人可以单独就房屋设定抵押，在实现抵押权而导致房屋所有权发生转移时，宅基地使用权应当一同转移。可见，我国今后的法律发展方向倾向于确定农村房屋抵押的合法效力。

从另一方面来看，城镇房屋特别是商品房所占用国有土地使用权根据其性质，具有不同的使用年限。而宅基地使用权一旦划归使用权人，使用权人就享有终身使用权，甚至泽及子孙，除非宅基地被收回或被征收(即使被收回或征收，也应当另外批准给予相应的宅基地使用权)。由此，宅基地使用权比国有土地使用权更具恒久性。这也使抵押农村房屋处理中实行地随房走更具有可行性，使农村房屋具备了抵押的有利条件。

综上所述，农村房屋抵押应当合法有效，农村房屋抵押权的实现可比照城镇房屋的处理方式。

引申的问题：

1、农村房屋所有权的确权凭证。现在农村房屋由于我国的特殊国情，没有专门的产权证书，仅有集体土地使用权证。集体土地使用权证，仅仅能够证明村民对其房屋所占用的宅基地有使用权，并不能说明村民对房屋具有所有权。这样极大的限制了农村村民对其享有产权的房屋的处置权。这也体现了农村村民与城镇居民对房屋产权享有的不平等性，至少在形式上不平等。笔者认为，农村房屋也应当颁发房屋产权证书，首先从形式上把农村村民对房屋的所有权固定下来。其次才说得上村民对所有房屋的处置问题。

2、《担保法》对于宅基地使用权及《物权法》草案中对于宅基地使用权不得抵押的规定的合理性问题。《担保法》第37条(2)项，《物权法》草案第302条1款都规定了宅基地使用权不得抵押，但宅基地使用权人可以单独就房屋设定抵押。如前述，即使设置他项权利或实现抵押权，也仅是宅基地使用权人的变更，没有改变其所有权。从这一点来说，与城镇房屋所占用国有土地使用权并无二致。既然城镇房屋所占用国有土地使用权可以抵押，那宅基地使用权又未尝不可呢《物权法》草案的该规定中宅基地使用权人可以单独就房屋设定抵押这一规定，笔者认为有失妥当。房与地虽属两个不同的权利主体，但二者是不可分割联合体，有房必定有地，否则就是空中楼阁。如果只能就房屋设定抵押，把房屋所有权与宅基地使用权硬性分割开来，就为实现抵押权设置了障碍，就会出现购买者或受让者仅享有房屋所有权而不享有宅基地使用权的尴尬现象。