新版房地产抵押协议的效力

【抵押协议】新版房地产抵押协议的效力

山东省菏泽市牡丹区人民法院

民 事 判 决 书

(2007)菏牡民初字第1468号

原告:张某某(张某某)，男，1926年10月4日出生，回族，退休职工，住菏泽市牡丹区西城办事处南华社区清真寺街63号。

委托代理人:张某运(又名张某运，系原告次子)，男，回族，1955年2月22日出生，菏泽油嘴油泵厂退休职工，住菏泽市火车东站站前街318号。

委托代理人:武合金，山东天清律师事务所律师。

被告:王某某(系原告长子张某克之妻)，女，1954年12月25日出生，菏泽市牡丹区技术监督局退休职工，住菏泽市牡丹区南华社区清其寺北街63号。

委托代理人:侯圣文，山东诚维律师事务所律师。

被告:郭某某(系原告长女婿)，男，1947年11月30日出生，菏泽市牡丹区第一百货楼退休职工，住菏译市中山路菏泽市实验小学南街。

原告张某某与被告王某某协议效力确认纠纷一案，木院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某某的委托代理人张某运、武合金，被告王某某的委托代理人侯圣文，被告郭某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某某诉称:2001年9月8日，被告王某某未经我同意，以我及我已亡之子张某克的名义与被告郭某某签订抵押协议一份，将我的房地产抵押给被告郭某某。两被告签订的抵押协议应认定无效。为维护我的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令被告王某某赔礼道歉，确认王某某2001午9月8日以我及张某克的名义与郭某某签订的协议无效。

被告王某某辩称:一、木案所诉房产系张某克所有的合法财产，原告不具备诉讼主体资格;二、2001年9月8日所签协议是合法有效的，2001年9月8日签协议时张某克并未死亡。该协议虽名为抵押协认但实质上是典当行为，该协议是双方当事人真实的意思表示，并且至今已履行六年，木案已过诉讼时效。另外原告要求赔礼道歉，无事实和法律依据。综上，请求法庭驳回原告之诉。

被告郭某某辩称:2001年7月原告之子张某克住院，巨额医疗费承担不起，在此情况下，原告动员王某某所建的西院卖掉，以此作为医疗费。原告本人也四处帮助寻找买房人并指派我寻找买主。在无外人买房的情况下，原告让我把房屋买下，当时我无心购买房子，但为张某克解决医疗费，于2001年9月8日在张某克西院原告居住的屋内，在原告及其兄弟张某俊、张某增、张某臣建议下，达成协议。房子归我后，我在此院建房居住，并种树及维修房屋。我与原告各自持有外门钥匙，原告均无异议。现因原告年事已高，受人挑拨，均属无理要求，原告诉请无任何事实根据，请求法庭驳回原告诉讼。

经审理查明:原告张某某有四个子女，长女张某蕊、长子张某克、次子张某运(张某运)、次女张某玲。1987年，原告张某某与长子张某克、次子张某运签订《分约》，内容如下:"家中一切财产(包括房屋与地基)做价壹万捌仟元，按三份分，父母留用一份，张某克、张某运各得一份，老院由张某克及父母住，由张某克付张某运款陆仟元整，张某运接款后三个月搬走，家中财产已全部分清，今后不再纠缠。关于父母的一份为养老用，张某运不再负责父母的养老费用。今后不再提分家之事。空口元凭，立字为证。"分家后，原告张某某与长子张某克一起在老院居住。1993年4月张某克办理了施工许可证，将父子居住的旧院进行了翻建，并分成了东西两个宅院，临清真寺街的东院自已居住，西院由其父母居住，同时也为其父母的西院进行了增建翻建。2001年7月18日，张某克因脑出血入住菏泽市立医院治疗，病重期间的2001年9月8日，在原告张某某的兄弟张某俊、张某增、张某臣等中间人参加的情况下，签订《抵押协议书》一份，商定由被告郭某某出资6万元用于张某克治病，原告张某某的宅院作为被告郭某某的出资抵押，如张某克三年内对外卖不出原告宅院时，该房屋及院子归郭某某所有。2001年11月30日张某克出院。2002年1月8日张某克去世。

在举证期间，原、被告双方均未向本院提供2001年9月8日《抵押协议书》原件，致原告所申请的对《抵押协议书》上当事人指纹的真实性的鉴定无法进行。

以上事实有当事人的陈述、《分约》，张某克户籍证明、住院病历、诊断证明书、2001年9月8日《抵押协议书》复印件、土地证明、个人建房施工证明、南华居委会证明等在卷佐证。

木院认为，被告王某某、郭某某承认2001年9月8日《抵押协议书》的事实存在，并系该协议书上的权利义务人或权利义务承受人，而二被告在举证期间内未向本院提供该协议书的原件，致本院对协议书上原、被告所按手印或签章的真实性无法认定。但根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条的规定，“以城市房地产抵押的”，“应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效”，而二被告在举证期间末举出《抵押协议书》在相关部门已经办理过抵押登记方面的证据，故双方诉争的《抵押协议书》当属无效，故原告诉请木院确认《抵押协议书》无效，本院应予支持;原告所诉被告王某某以其及其已亡之子的名义签订抵押协议而要求被告王某某赔礼道歉，因协议签订时张某克尚未去世，且纠纷范围仅限家庭成员之间，未举出因之其人格受损方面的证据，该项主张本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国担保法》第三十八条、第四十一条、第四十二条第(二)项的规定，判决如下:

一、2001年9月8日属名原告张某某及被告郭某某的《抵押协议书》为无效协议;

二、驳回原告其它诉讼请求。

案件受理费50元，由被告王某某、郭某某各负担25元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。

申请执行的期限为一年，自生效判决书规定的履行期间的最后一日起计算。

审判长 晃一兵

审判员 王海峰

审判员 陈军亭

二〇〇八年三月十八日

书记员 黄君丽

山东省菏泽市中级人民法院

民事判决书

(2008)菏商终字第186号

上诉人(原审被告)：王某某，女，1954年12月25日出生，汉族，菏泽市牡丹区技术监督局退休职工，住菏泽市牡丹区南华社区清真寺北街63号，系张某某长子张某克之妻。

委托代理人:侯圣文，山东诚维律师事务所律师。

上诉人(原审被告)：郭某某，男，1947年11月30日出生，回族，菏泽市牡丹区第一百货楼退休职工，住菏泽市中山东路山茶巷8号，系张某某长女张某蕊之夫。

被上诉人:张某运(又名张某运)，男，1955年2月22日出生，回族，菏泽油嘴泵厂退休职工，住菏泽市火车东站站前街318号，系张某某次子。

委托代理人:武合金，山东天清律师事务所律师。

被上诉人:张某蕊，女，1948年1月2日出生，回族，退休职工，住菏泽市中山东路山茶巷8号，系张某某长女。

被上诉人:张某明，女，1980年12月26日出生，回族，菏泽经济开发区岳程办事处干部，住菏译市牡丹区南华社区清真寺北街63号，系张某某长子张某克之女。

委托代理人:杨永涛，山东诚维律师事务所律师。

上诉人王某某、郭某某因抵押协议确认纠纷一案，不服山东省菏泽市牡丹区人民法院(2007)菏牡民初字第 1468号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，上诉人王某某及其委托代理人侯圣文，上诉人郭某某，被上诉人张某运及其委托代理人武合金，被上诉人张某蕊，被上诉人张某明的委托代理人杨永涛参加了诉讼。本案现己审理终结。

原审法院审理查明，张某某有四个子女，长女张某蕊，长子张某克，次子张某运(又名张某运)、次女张某玲。1987年，张某某与长子张某克、次子张某运签订《分约》，内容如下:"家中一切财产(包括房屋与地基)作价壹万捌仟元，接三份分，父母留用一份，张某克、张某运各得一份，老院由张某克及父母住，由张某克付张某运款陆仟元整，张某运接款后三个月搬走，家中财产已全部分清，今后不再纠缠。关于父母的一份为养老用，张某运不再负责父母的养老费用。今后不再提分家之事。空口无凭，立字为证。"分家后:张某某与长子张某克一起在老院居住。1993年4月张某克办理了施工许可证，将父子居住的旧院进行了翻建，并分成了东西两个宅院，临清真寺街的东院自已居住，西院由其父母居住。2001年7月18日，张某克因脑出血入住菏泽市立医院治疗。病重期间的2001午9月8日，在张某某的兄弟张某俊、张某增、张某臣等中间人参加的情况下，签订《抵押协议书》一份，商定由郭某某出资60000元用于张某克治病，张某某的宅院作为郭某某的出资抵押，如张某克三年内对外卖不出宅院时，该房屋及院子归郭某某所有。2001年11月30日张某克出院，2002年1月8日张某克去世。在举证期间，双方均未向原审法院提供2001年9月8日《抵押协议书》原件，致张某某所申请的对《抵押协议书》上当事人指纹真实性的鉴定无法进行。

原审法院认为，王某某、郭某某承认2001年9月8日《抵押协议书》的事实存在，并系该协议书上的权利义务人或权利义务承受人，而王某某、郭某某在举证期间内未向原审法院提供该协议书的原件，致原审法院对协议书上所按手印或签章的真实性无法认定。但根据《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条的规定，“以城市房地产抵押的"，“应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效"，而二被告在举证期间未举出《抵押协议书》在相关部门已经办理抵押登记方面的证据，故双方诉争的《抵押协议书》当属无效，张某某诉请确认《抵押协议书》无效，应予支持;张某某所诉王某某以其及其已亡之子张某克的名义签订抵押协议而要求王某某赔礼道歉，因协议签订时张某克尚未去世，且纠纷范围仅限家庭戌员之间，张某某未举出其人格受损方面的证据，该项主张不予文持。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十八条、第四十一条、第四十二条第(二)项之规定，判块:一、2001年9月8日署名原告张某某及被告郭某某的《抵押协议书》为无效协议;二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5O元，由被告王某某、郭某某各负担25元。

上诉人王某某、郭某某不服原审判决，向本院提起上，理由加下:1、本案所涉宅院系1993年10月由张某克出资所建，原审判决认定该宅院系张某某的宅院显属认定事实错误，张某某不具有诉讼主体资格;2、本案所涉协议签订于2001年9月，张某某起诉时已超过诉讼时效;3、本案所涉协议虽名为抵押协议，但实质上是附条件的买卖协议，原审法院以该抵押协议未办理抵押登记为由认定抵押无效错误。请求二审法院依法驳回张某某的诉讼请求。

被上诉人张某运提出口头答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

被上诉人张某蕊答辩称，原审诉讼请求并非其父亲张某某的真实意愿，而是张某运在张某某神志不清的情况下，以张某某的名义起诉的。请求二审法院公正判决。

被上诉人张某明答辩称，木案所涉宅院为其父亲张某克所建，原审判决认定该宅院系张某某的宅院属认定事实错误;本案所涉协议虽名为抵押协议，实质上是附条件的买卖协议，原审法院以该抵押协议未办理抵押登记为由认定抵押无效错误。请求二审法院依法撒销原审判决，并确认协议合法有效。

二审审理查明的事实同一审基本相同。

另查明，一审诉讼终结后，张某某于2008年4月21日去世，二审审理期间，其继承人张某蕊、张某运、张某明明确表示参加本次诉讼，其继承人张某玲以书面形式放弃参加本次诉讼的权利。张某克编号为01022815的土地使用证，表明该宗地座落于清真寺街63号，东西长20.20米，南北长11.80米，其范围包括现在王某某居住的东院及案涉西院的一部分。菏泽市牡丹区西城办事处南华社区居民委员会出具证明一份，证明案涉宅院的土地性质为宅基地。

本院认为，本案案涉西院房屋为1993年张某克出资所建，张某克编号为 01022815的土地使用证其范围包括案涉西院的一部分，具体范围应以该土地使用证核准的面积为准。原审法院直接认定西院系张某某的宅院不当，应予纠正。至于土地使用证范围外的土地使用权及房屋产权归属，不属本案审理范围，应由有关部门确权。西院有部分并未确权，而该部分在抵押协议签订时由张某某居住，因此，对于王某某、郭某某主张张某某不具有诉讼主休资格的上诉理由，本院不予支持。抵押协议是否有效是一种客观事实，不因为时效的经过而改变。确认抵押协议无效的请求，是对事实的确认。因此，当事人请求确认抵押协议无效，不应受诉讼时效期间的限制。因此，对于王某某、郭某某主张张某某起诉时超过诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。案涉协议的名称为《抵押协议书》，且其具备了抵押协议的一般构成要件，因此，对于王某某、郭某某主张该协议为附条件的买卖协议的上诉理由，本院不予支持。同时，《中华人民共和国担保法》第三十七条规定，宅基地不得抵押。《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条规定，“以城市房地产抵押的"，"应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效"。木案中，案涉标的为宅基地，法律明文规定宅基地不得抵押，抵押物为宅基地的抵押协议因违反法律的强制性规定而无效。至于案涉房产的抵押，因不符合《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定而未发生效力。因此，木案案涉抵押协议应确认为无效协议。另外，张某蕊辩称原审诉讼请求并非其父亲张某某的真实意愿，但缺乏相关证据，对其辩称本院不予采信。综上，原审判决认定事实基木清楚，适用法律基本正确，实体处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十一条、第一百五十三条第一款第(一)项、第一百五十八条之规定，判决如下:

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人王某某负担25元，上诉人郭某某负担25元。

本判决为终审判决。

审 判 长 田佰旺

审 判 员 张中平

代理审判员 王媛媛

二〇〇八年七月十八日

书 记 员 金 刚

评析：本律师认为，家庭内部发生纠纷时，应当按照有利于和睦团结的原则，在不伤害亲情而又公平合理的基础上，力争协商解决。社会规范除了法律之外还有道德和情意，不应因为一时之利，伤害亲情，损害道德。

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